11月百城樓市釋放積極信號“止跌回穩”路徑顯現

每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝

11月份房地產市場繼續釋放積極信號。據中國房地產指數系統百城價格指數，受優質改善項目入市帶動，11月，全國100個城市（以下簡稱百城）新建住宅平均價格爲16592元/平方米，環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%；二手住宅方面，以價換量趨勢延續，百城二手住宅平均價格爲14278元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點，同比下跌7.29%。

“11月，房企在覈心城市保持較快推盤節奏，部分優質改善項目入市帶動城市新房價格結構性上漲。”中指研究院研究副總監徐躍進分析指出。

《每日經濟新聞》記者注意到，11月，深圳、成都、烏魯木齊和東營4個城市的二手房價格環比“止跌轉漲”，打破百城二手房價格連續7個月全部下跌的局面，釋放出積極信號。此外，11月百城新建住宅價格環比下跌城市數量爲40個，較10月減少3個。

另據克而瑞統計數據，11月，得益於政策穩信心強預期疊加新增供應大幅回升，30個重點城市新增供應930萬平方米，環比上升35%；成交面積達1534萬平方米，環比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%，前11月累計同比降幅收窄至26%。

開源證券也在報告中指出，房價“止跌回穩”路徑已經顯現，預計一線城市的政策調整將對需求側形成有力支撐，並逐步改善房價預期，進而輻射二三線城市從而逐步實現房價“止跌回穩”，帶來房地產基本面改善。

二三線城市成交延續波動

百城新建住宅價格指數顯示，11月百城新建住宅平均價格爲16592元/平方米，價格環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%，環比增幅爲近3年的最高水平。其中，一線和二線城市新房價格環比分別上漲0.69%和0.33%，寧波、上海和成都環比漲幅均超過1%，分別達到1.34%、1.32%和1.28%。

以成都爲例，11月成都新房市場延續高位成交特徵，成交面積達到約224.25萬平方米，創近一年新高，同時也是近一年來唯一成交面積破200萬平方米的月份，整體供應以主城區改善型產品爲主。如11月27日，位於天府總部商務區板塊的招商翎雲閣推出6號樓“樓王”產品，主力戶型總價爲1200萬~1700萬元/套，依託地段+產品力優勢，開盤96套房源即售罄；錦江區川師TOD·錦江府南苑組團均價30000元/平方米以上，憑藉區域、教育等優勢，120套房源也是開盤即銷售一空。

據克而瑞四川監測，10月以來成都市場整體來訪量顯著回升，11月高位維持16萬+人次，爲今年以來最高。認購量與盤均來訪認購量均創今年新高，轉化率也處於相對高位，整體市場活躍度高。此外，按近3個月去化速度，成都新房市場存量去化週期僅需9個月左右；按近半年去化速度，去化週期也降至11個月左右，新房流速明顯好轉。

再看上海樓市，受海上·清和璽、大華斐勒公園等高價新開盤項目入市影響，上海11月新房價格環比也在上漲。據房天下數據統計，11月上海新房價格爲67571元/平方米，環比上漲0.28%。其中，漲幅最大的閔行區，房價爲74355元/平方米，環比上漲2.14%。

在成交規模上，克而瑞數據顯示，得益於政策穩信心強預期疊加新增供應大幅回升，11月30個重點城市新房成交量延續U型走勢達到年內新高，單月成交面積1534萬平方米，環比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%，前11月累計降幅收窄至26%。

其中，一線城市成爲新政直接受益者，新房成交量環比增長9%，同比上升62%，較三季度月均增長76%。其中，深圳漲幅顯著，環比增65%，同比倍增。需要注意的是，滬深11月新房成交量環比增幅均有放緩趨勢。“可以看出，新政利好效應有遞減趨勢。隨着短期欲購房的存量客戶持續釋放，成交增長也有疲軟態勢。”克而瑞分析指出。

不過，二三線城市成交延續低位波動，累計同比降幅顯著高於一線城市。但部分城市如南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經歷了前期深度調整，11月因中央新政利好穩定市場信心和適銷對路樓盤入市，成交出現回升態勢，同比和環比齊增。

克而瑞方面分析指出，11月利好政策密集出臺，核心一二線城市整體仍處於持續放量期，30城新房成交同比回正，達到年內新高。12月恰逢房企業績衝刺季，供應有望持續回升，不排除部分房企爲衝刺業績而進行年末大促。考量此影響，預計整體成交環比有望回升，出現小幅翹尾。

“2024年房地產市場仍呈調整態勢，‘5·17’和‘9·26’兩輪樓市新政託底市場，尤其是‘9·26’新政支持力度大，效果持續性強於以往，10月以來市場量價出現‘階段性恢復’，11月核心城市銷售保持一定規模。”徐躍進分析指出，隨着年末房企衝刺銷售業績，加大推盤力度，預計12月房地產市場將保持一定活躍度，但短期內“以價換量”仍是市場主流。

多城二手房價“止跌轉漲”

值得注意的是，在長期以“以價換量”策略爲主導的二手住宅銷售市場，也出現了局部的止跌轉漲。

中指研究院數據顯示，11月百城二手住宅平均價格爲14278元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點。一線城市中，北京、上海和廣州二手房房價跌幅較之前明顯收窄。從漲跌情況來看，深圳、成都、烏魯木齊、東營4城11月二手房價格環比“止跌轉漲"，打破百城連續7個月全部下跌的局面。

另據克而瑞數據，11月18個重點城市二手房成交面積預計爲1199萬平方米，環比增長16%，同比增長33%。前11月，18個重點城市二手房累計成交面積預計爲10020萬平方米，累計同比增長5%。

以深圳爲例，據深圳樂有家研究中心監測數據，11月深圳二手住宅網籤7125套，環比上漲16.5%，成爲近4年的最高點，甚至超過參考價政策出臺前。價格方面，11月深圳二手住宅成交價穩定在“6字頭”，環比上漲2.1%，目前爲6.43萬元/平方米。

樂有家研究中心表示，稅費減徵政策吸引更多改善客羣、豪宅客羣積極入市，深圳高總價的二手房源成交佔比上漲明顯。其中，總價1000萬~1500萬元房源佔比從9月的6.6%連續2個月上漲，目前爲8.3%；總價1500萬元以上房源佔比從9月的2.1%上漲至當前的4.7%，翻倍增加；總價800萬~1000萬元房源佔比則連續2個月穩定在8.1%，比9月的6.2%增加了近2個百分點。

這樣的情況同樣出現在杭州。杭州我愛我家數據顯示，隨着契稅政策調整，大幅提升了90平方米以上置業的需求活力，杭州90平方米以上二手房源成交環比上升1.93%，其中90~140平方米麪積段置業需求，環比上升了1.22%。

與此同時，11月份杭州呈現明顯的購房總價梯度上行趨勢，其中最爲引人注目的是200萬元以下低總價房源的成交佔比縮水3.66%。反之，200萬元以上各總價段房源成交趨勢幾乎都在上移。11月，800萬元（含）以上高端住宅（含別墅）成交總量達384套，其中尤以千萬元及以上住宅佔據半壁江山，共計成交207套，創下今年最高成交紀錄，趕超2021年3月樓市巔峰時期的200套。

據國信證券觀察，此前每輪政策相對上一輪政策的房價跌幅均進一步擴大，但本輪政策時點二手房最低掛牌價有企穩跡象，一線城市率先出現企穩，推測是因爲限購政策放寬後成交量激增，快速消化了低價房源；二線城市緊隨其後，“以價換量”有望逆轉。