11月土地市場邊際改善 百城住宅用地出讓金同比增長

每經記者：包晶晶 每經編輯：魏文藝

今年以來土地市場延續低溫運行態勢，但自10月份以來多地樓市成交迅速回暖，土拍市場也開始升溫。

據中指研究院數據，今年前11月，全國300城共推出住宅用地規劃建築面積40612.78萬平方米，同比下降31.38%；成交規劃建築面積25314.04萬平方米，同比下降27.41%。TOP100企業拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個百分點。

《每日經濟新聞》記者注意到，9月底以來，隨着系列樓市優化政策出臺，多地樓市活躍度保持較高水平。11月，北京、上海、杭州、成都等地土拍頻現總價或樓面價新“地王”。此外，北京、上海、福州成爲11月份住宅用地出讓金最高的三個城市，土地出讓金分別爲305.2億元、304.68億元和153.91億元。

在12月2日下午舉行的“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上，中指研究院研究副總監徐躍進指出，今年前11月，全國300城住宅用地成交面積和出讓金同比均下降約三成，但降幅較前10月有所收窄。尤其是11月份，全國300城住宅用地土地出讓金同比增長23.4%，土地市場出現邊際改善，北京、上海、杭州等核心城市多宗地塊競拍熱度較高。

百強房企拿地總額同比降幅顯著收窄

9月底以來，隨着一系列樓市優化政策出臺，帶動市場成交量迅速攀升，多地土地市場也隨之升溫。

中指研究院數據顯示，今年前11月，TOP100企業拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個百分點。拿地企業仍集中在央企、國企和地方國資，民營房企拿地仍較爲審慎。

記者注意到，尤其是11月末，北京、上海、深圳等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，多家頭部房企積極競拍，帶動TOP100企業拿地總額同比降幅顯著收窄。

11月27日至28日，上海舉行今年第七批次土地出讓，其中最熱門的“新楊思地塊”成爲實行“雙高雙競”規則以來第一次觸發中止價，最終被華潤置地&中能建&越秀地產聯合體獲得，溢價率高達40.37%，刷新上海土拍市場溢價率紀錄。

此外，華潤置地還以總價51.31億元、樓面價9.29萬元/平方米、溢價率11.97%獨自摘得虹口四川北路地塊，聯聯手中國金茂和建發地產以底價15.81億元競得普陀桃浦地塊。3宗地總金額達146.12億元。

在此次上海土拍中，保利發展亦溢價包攬3宗地，涉及金額約62.51億元。具體來看，保利發展全資競得楊浦區C090202單元O207地塊，成交總價15.23億元，溢價率達16.27%；全資競得浦東新區PDP0-0405單元C-05C-04地塊和C-05D-03地塊，成交價32.93億元，溢價率26.56%；聯合上海建工競得楊浦區N090601單元15-01地塊，成交總價28.71億元，溢價率17.09%。

11月29日，中海地產以總價153.32億元摘得北京市朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀錄，加冕“總價地王”，最高銷售指導價達12.5萬元/平方米。

12月2日，華潤置地聯合中海地產以總價185.12億元拿下深圳市南山區粵海街道T107-0107地塊，刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價紀錄。

連續高價拿地，也使得上述幾家頭部房企在今年前11月的拿地總額榜上表現突出。

前11月，保利發展、綠城中國和中海地產累計拿地金額排在行業前三位，分別爲476億元、452億元和407億元；華潤置地以349億元的拿地金額排在第四位。從榜單第11位開始，地方城投和地方國企開始增多，如鹽城城投地產集團累計拿地123億元、福州城投集團拿地116億元、泉州城建集團拿地105億元等。

中指研究院分析師孟新增指出，今年前11月，央企、國企和地方國資仍是拿地主力。22城住宅用地出讓中，央企、國企和地方國資拿地金額合計佔比達77%（其中央企和國企佔比達47%），民企拿地金額佔比不足兩成。

以保利發展爲例，前11個月其在粵港澳大灣區和中西部城市羣的拿地金額均居首位，其中在粵港澳豪擲189億元，在中西部拿地額達65億元。在京津冀和長三角地區，保利發展分別以83億元和135億元，均位居拿地榜第六名。此外，保利發展還進入北京、上海、西安、成都等多個城市的拿地金額榜前十行列，在上海和西安均排在第二位。

中海地產和綠城中國分別穩居京津冀和長三角城市羣拿地金額榜首位。其中，中海地產在京津冀城市羣拿地額爲253億元，是第二名海開控股121億元的兩倍以上；綠城中國在長三角城市羣的拿地額爲363億元，超過第二名濱江集團近86億元。

此外，中海地產、綠城中國、華潤置地均在三個城市的拿地金額榜上排在前十位；民營房企濱江集團聚焦杭州，在杭州穩居拿地金額榜第一。

從新增貨值來看，今年前11月，華潤置地、保利發展和綠城中國排在房企全口徑新增貨值前三位，分別爲1091億元、1001億元和958億元。TOP10企業前11月全口徑新增貨值總額爲7037億元，佔TOP100企業的32%，全口徑新增貨值門檻爲100億元。

京、滬前11月宅地出讓金齊破千億元

除了一線城市“地王”頻出外，11月份部分強二線城市也出現衆多高溢價地塊。

11月6日和11月15日，成都高新區桂溪街道、錦江區柳江街道兩宗地塊溢價率分別爲46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區3宗地塊溢價率均在30%以上。

不過相較而言，武漢、南京、福州、濟南、天津等地土地市場表現平淡，出讓地塊多爲底價成交。

據中指研究院數據，今年前11月，全國300城住宅用地土地出讓金同比增長23.4%，土地市場出現邊際改善，各線城市土地出讓金和溢價率均有所上行。

記者注意到，宅地流拍率也進一步下降。今年前11月，全國300城住宅用地共流拍626宗，流拍率爲15.39%，較去年同期下降1.87個百分點；11月單月共流拍地塊21宗，流拍率爲2.83%，較10月下降12.4個百分點。

11月份，住宅用地出讓金額最高的三個城市分別是北京、上海和福州，分別爲305.2億元、304.68億元和153.91億元。累計來看，今年前11月，北京、上海和杭州的住宅土地出讓金額分別爲1422.48億元、1198.28億元和997.43億元，排在前三位。

從城市羣土地出讓金額來看，長三角城市羣TOP10企業合計拿地1609.6億元，穩居首位；京津冀TOP10企業拿地金額1072億元，位列第二；粵港澳和中西部TOP10企業拿地金額分別爲588億元和452億元。

對於土地市場的發展趨勢，孟新增表示：“短期來看，房企仍保持投資聚焦、精準投資戰略，熱點城市優質地塊熱度尚在，同時在銷售端逐漸企穩下，核心城市土拍或繼續溫和修復。對於多數城市而言，9月底增量政策帶動作用尚未傳導至土拍端，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現象仍將延續。”

值得注意的是，11月《自然資源部關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（自然資發〔2024〕242號）下發，明確了收購目的、收購標的物範圍、收購價格要求等多個方面。

“242號文落地也標誌着專項債用於土地儲備的正式重啓，解決了收購存量閒置土地的資金‘卡點’問題，有助於提升地方政府收購存量土地的積極性。這項政策若能加快落實，有望取得‘一舉多得’的政策效應，盤活存量土地或是促進2025年房地產開發投資、新開工企穩的關鍵。”

中指研究院指出：“土地收回後能夠產生增量價值、實現資金平衡的存量閒置土地，或是地方政府當下着力收購的重點。在當前的市場環境下，梳理清楚什麼類型的土地可以產生增量價值、如何落地增量方案等問題是破局的關鍵。”