2023年北京新房“王炸”和“卷王”一起來了
這是嚴肅君的第588篇推送
新年新氣象，先從供地開始。分享幾個比較靠譜的傳聞---
一是北京土地供應模式，可能重回2020。
也就是，不再按年度三批集中推出宅地，而是常態化的、持續性的推介。已上架將於下週正式開拍的5批次，或是北京最後一次“集中供地”。
二是海淀又出王炸地塊，還是倆！
四季青地塊，位於西山美廬北側，容積率1.1，妥妥的豪宅，且目前周邊無競品；永豐南地塊，位於地鐵16號線永豐南站西側，容積率2.2，大概率洋房+小高層，接棒中海富華里、棲海沄頌。
三是昌平新房將是2023年“卷中之王”。
《2023年未來科學城擬供地》PPT顯示，包括東二旗3宗，高教園四期6宗，朱辛莊4宗在內，共計13宗宅地排等待入市中。
關鍵昌平速度也很快。
2023年第一宗預公告的地塊，就是昌平新城東區三期CP00-1002-0001地塊。
嚴肅君一個個說~
1.
土地供應形式改變，對開發商來說肯定是好事兒。
一方面，分散供地，土儲補貨壓力變小。
過去兩年集中供地，最多一次性推出43宗宅地，像廣撒網的中海，曾經光土地保證金就一下子交了141個小目標。
資金實力較弱的小房企難以匹敵，導致近兩年馳騁北京土地市場的，以國企央企爲絕大多數。
供地模式改變後，火力分散，不至於全年顆粒無收。
另一方面，錯峰競爭，週轉壓力會變小。
拿地集中，入市時間就集中，爲了提前圈定客戶，這兩年新房項目的週轉速度也是頻繁破紀錄。
恢復常態化供地後，少了貼身競爭，設計部和策劃部，能喘口氣，產品力或許也能再上一個臺階。
當然與此同時，開發商的生存空間在擴大，那購房者的議價空間、撿漏空間在收窄。
重回2020，希望不只是供地形式。
2.
再說說海淀新王炸。
海淀新房，基本都是出一個火一個，開一個清一個。
四季青網傳擬供地塊，緊鄰西五環，就位於西山美廬北側，距離頤和金茂府、香山壹號院直線距離1公里左右。車程20分鐘內可達世紀金源、中關村，五棵松三大商圈，半小時到西二旗。
項目附近多是2000年-2010年間的成熟別墅項目，包括御墅臨楓、四季香山、西山美墅館、香山藝墅等。
周邊日常生活配套也比較完善。
項目兩公里範圍內，小學主要有海淀教師進修學校附屬實驗小學、海淀第四實驗小學，在民間整理的海淀小學排名中，都屬於二流二類。中學有北京市師達學校（優質民辦一流學校），北京市清華育才實驗學校等。
另外，還有北京凱文學校、北京市海淀區康福外國語學校等國際學校。附近的益元文化創意產業基地，中間藝術區，開設的多是書房、畫院、美術館等。
從已流出的土地規劃條件來看，也確實是豪宅的配置。
用地面積約8.53萬㎡，容積率1.1左右，體量不小，不會像前面兩個項目那麼難搶，但據說銷售指導價也要向上調一調。
永豐南地塊其實是一個組團。
規自委海淀分局關於《海淀區西北旺鎮HD00-0411街區控制性詳細規劃》（草案）的公示顯示：
HD00-0411街區位於海淀西北旺鎮中部，是中關村科學城北區永豐產業組團核心區域。地鐵16號線永豐站、永豐南站都位於其中，有北清路、永豐路兩條主幹道。
從街區土地規劃來看，除了已經成型的產業組團，生活組團（永旺家園），區域內目測有5宗住宅用地待出讓，定位爲產居共享核心，未來常住人口規模約爲1.1萬人。
另規劃有基礎教育設施2處、醫療衛生設施1處、養老設置4處、文化設施1處、物流設施2處。
目前，該片區距離最近的商業配套爲中關村壹號，一站地鐵可達建設中的西北旺萬象匯，向北3公里爲建設中的大悅城和海淀悅界主題街區。
教育資源方面有中關村三小（科技園分校）、清華附屬中學永豐學校；未來醫療資源可依靠在建中的海淀北部醫療中心。
但不利之處在於，六裡屯垃圾處理場距此只有不足1公里。
3.
過去一年，昌平尤其是靠近海淀的昌平南部，多達11個新房項目在售，已經是北京新房供應紅海。
那麼2023年，昌平可能成爲“卷中之王”。
《2023年未來科學城擬供地》PPT顯示，共計13宗宅地排等待入市中，主要是東二旗（也就是之前的北七家）、高教園和朱辛莊地塊。
最受關注的朱辛莊地塊，嚴肅君之前已經詳細寫過，戳北京五批次掛牌6宗宅地，朱辛莊值得等嗎？
而且2023年首個預公告的地塊，就位於昌平。
地塊全稱是，昌平新城東區三期土地一級開發項目CP00-1002-0001地塊R2二類居住用地。
地塊距離昌平線北邵窪站約1.2公里。南側緊鄰昌崔路，西側是京開高速和京藏高速，自駕相對便捷。周邊的清華附中昌平學校現已開學，地塊南側三甲醫院（北醫三院）預計今年開工建設。
土地面積4.9萬平，建控規模10.8萬平。起拍價27億，保證金1500萬，地價上限31.05億，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉入搖號。
容積率2.2，控高36（局部45）米，不限制套內7090，無保障房配建。若按建面120平計算，預計可提供900套左右房源。
銷售指導價5.3萬/平，目前板塊內新房很少，東南側2公里是在售的玖瀛府項目，主力產品是聯排和疊拼，總價800萬/套起。
這片區域還是一個集住宅、辦公、商業、酒店等的綜合體項目，包括一個大型商超，目前已經完成方案徵集工作。
整體規劃上看，片區內有5宗宅地待供應，0001地塊作爲集中供應的第一宗地塊，看哪家開發商想先來打個樣兒了。
互動時刻：
對於2023年土地市場供應規則改變，你怎麼看？你最看好哪宗地？歡迎在評論區留言討論~