21解讀｜樓市政策“組合拳”公佈 還有哪些重磅措施待落地？
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
2024年10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，住房城鄉建設部部長倪虹介紹了近期的樓市政策組合拳，他總結爲“四個取消、四個降低、兩個增加”。
四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。
四個降低，包括降低住房公積金貸款利率；降低住房貸款的首付比例；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。
兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是今年年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。
金融監管總局副局長肖遠企當日介紹，到今年10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。
作爲城市房地產融資協調機制的重要方面，“白名單”管理正在成爲常態。多位分析人士指出，擴大白名單範圍，提出“應進盡進”，體現出金融側支持力度的增強，對於增強流動性、提振市場信心至關重要。
在當日的發佈會上，自然資源部、中國人民銀行、財政部的相關負責人也做了相關介紹，涉及城中村和城市危舊房改造，收購存量房用作保障性住房，支持盤活存量閒置土地等多個方面。
綜合發佈會信息，分析人士指出，下一步還將有多項樓市政策落地，從而繼續釋放信心。其中有三項措施最受期待。
第一、對城中村和城市危舊房改造的支持政策。
倪虹介紹，根據對重點城市的統計，35個大城市有170萬套的房屋改造需求。考慮到全國有297個地級城市，這類需求規模會更大。對此將並通過貨幣化方式，加大政策支持力度。
具體而言，主要政策有五項：一是重點支持地級以上城市。二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發行政府專項債。四是給予稅費優惠。五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此舉不僅有助於推進住房改善工作，改變城市面貌，對於房地產投資的拉動作用也十分明顯。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，城中村改造中，之前一直強調要實物安置。此次提出100萬套的貨幣化安置目標，是導向上的重要變化。貨幣安置即被拆遷戶拿着貨幣或房票，到市場上選房，既有利於推進城中村改造，也有利於消化庫存。
在此前的樓市增長週期中，大規模棚戶區改造對投資和需求端的刺激作用十分明顯。分析人士指出，雖然此輪城中村和城市危舊房改造的範圍和規模相對不大，但在投資和需求增長相對乏力的情況下，其作用仍然值得期待，相關的落地政策也值得關注。
第二、稅收政策。
財政部部長助理宋其超表示，隨着有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。
他還介紹了稅收政策調整的三個方面的考慮：統籌把握相關城市房地產調控的節奏和地方財政收入形勢，作出科學合理的安排；賦予地方一定的自主權，保持政策的穩定性和公平性；有效降低房地產企業和購房人負擔，促進房地產市場止跌回穩。
目前，房屋交易中的主要稅種包括契稅、個人所得稅、增值稅等，且普通住宅和非普通住宅的徵稅標準並不相同，首套房與二套房的徵稅標準也不一致。
分析人士指出，隨着普通住宅和非普通住宅標準的取消，這兩類住宅的稅率有望拉平，併產生明顯的減稅效應。
此外，從促進交易的角度，這幾類稅種的稅率也有下調的空間，未來不排除根據套數進行下調的可能，即下調二套房和多套房的相關稅率。對於開發商來說，土地增值稅也有望獲得一定的減免。
第三、支持盤活存量閒置土地政策。
由於房企普遍存在一定規模的閒置土地，並形成資金沉澱，該項政策最被房企所期待。
10月12日，財政部曾表示，允許專項債券用於土地儲備。此次發佈會上，自然資源部副部長劉國洪介紹，將會同相關部門，研究設立收購存量土地專項借款，作爲專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。
他還提出了另外兩條路徑。一是鼓勵企業優化開發。對於企業有意願、市場有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任等，來緩解企業資金壓力。二是促進市場流通轉讓。對於企業無力開發的，指導各地通過搭建交易平臺、支持預告登記和“帶押過戶”轉讓、助推司法處置和合作開發等，激發市場活力。
58安居客研究院院長張波表示，近年來房地產市場降溫，導致房企資金面壓力增大，同時部分土地開發節奏變慢，甚至暫停，如果根據相關法規“一刀切”進行無償收回，對當下已存在債務風險的開發行業將產生較大的影響。
相比之下，通過金融側的支持，通過發放收購貸款的方式，讓各地方政府有意願回收部分閒置土地，一方面減少了房地產開發側風險的上升，讓房企能更好在當下環境中積極“自救”；另一方面也讓地方政府更有意願主動回收，並優化高效利用於閒置土地。
分析人士指出，在此背景下，存量土地盤活更多資金支持或將加快落實，配套的細化政策舉措也有望逐漸跟進。具體而言，金融層面的支持措施最爲關鍵。