21解讀｜央行研究允許銀行貸款支持市場化收購房企土地，落地仍有難點待破

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發佈會上宣佈，央行擬會同金融監管總局出臺五項房地產金融政策。除了備受關注的降低房貸利率以外，潘功勝還表示，在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時人民銀行可提供再貸款支持。

這一政策其實是“517新政”的延續。其時，住房城鄉建設部副部長董建國表示，將妥善處置盤活存量土地，對目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回、收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

這次潘功勝的提法，是在地方政府的基礎上加入了市場化的手段。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認爲，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，這是今年“517新政”中的部署，事實上紓困受困企業的金融支持，在2022年底的金融16條中也有表述。

李宇嘉認爲，當前的難點是開發商存量土地已經抵押，而且債務償還有難度，部分有隱性債務而難以解除。另外，開發商也不願意很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場買，一方面因爲招拍掛市場上可能有又便宜、區位又好的地塊；另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持。在當時市場條件下這些規劃要求是可承受的，現在來看難以承受，而修改規劃的難度比較大。

“類似支持有很多，關鍵是在自主自願、市場化、法制化，資金必須要平衡前提下，這種支持很難落地。”李宇嘉強調。

除此以外，潘功勝還提到，今年5月下旬，人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。爲進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，擬將保障性住房再貸款政策中，人民銀行的資金支持比例由60%提高至100%，加快推動商品房去庫存。

潘功勝表示，原來商業銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現在商業銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，加快推動商品房的去庫存進程。