57.6億再入五緣灣 建發撐起了廈門地市

觀點網廈門2024年上半年的土拍隨着建發拿地落下了帷幕。

與2023年相比，廈門今年土地市場熱度實際上有所回落，上半年共出讓4幅宅地，計價建築面積38.33萬平方米，成交金額164.65億元，島內地塊全部觸頂搖號。

回望上半年三個批次的土地出讓，一共掛牌5宗地塊，總攬金144.5億元。除了思明區將軍祠片區廈禾路與將軍祠路交叉口東南側地塊以溢價率40.79%由國貿競得之外，其餘地塊都是底價成交。

但相同的一點則是，同期兩年土拍“上桌”房企大多數是國央企，只不過2023年上半年招商爲拿地榜首，今年榜首之位則是建發。

6月14日，建發作爲廈門湖裡區06-08五緣灣片區鍾宅南路與鍾宅中路交叉口東北側地塊的唯一報名房企，以57.6億元的底價摘得該地塊。

再入五緣灣

五緣灣鍾宅地塊爲廈門今年第三批土拍中唯一出讓地塊，同時也是五緣灣片區出讓的最後一宗商住地塊。

該地塊用地面積4.22公頃，容積率3.11，計價建築面積13.02萬平方米，土地用途爲二類居住用地、零售商業用地、社會福利用地及公用設施用地，樓面價44240元/平方米。

地處發展階段的五緣灣板塊，最大優勢是交通便捷，距離地鐵2號線的鐘宅站約300米，距離2號線與3號線交匯站點五緣灣站約600米。

商業配套方面，有廈門建發灣悅城、五緣樂都匯、五緣灣天虹購物中心三大商業綜合體，但缺乏大規模、知名度高的商業綜合體。不過，未來北部要規劃建設“鍾宅鳳凰中心”特色主題商業街。

教育方面，板塊內有九年制市直屬廈門市音樂學校，以及將建設一所九年一貫制區屬中學雙十中學湖裡分校。環境方面，未來2號線鍾宅地鐵站上要規劃一棟約18層的建築物，極大可能影響到部分樓盤的觀景體驗。

但作爲正在發展中的區域，也有市場觀點認爲，五緣灣片區是具備較高現狀投資價值的，政策的傾斜以及後續扶持提升的各種配套設施，具備較大增值空間。

據貝殼數據顯示，五緣灣片區2024年樓盤平均單價爲6.80萬元/平方米左右，均價在4-5萬/平方米的樓盤佔比約5%，5-6萬/平方米的樓盤佔比約25%，6萬/平方米以上的樓盤佔比高達70%。

當前，該片區在售樓盤溼地公園TOD璞瑞均價6.7萬元/平方米，保利國貿天琴7.18萬元/平方米，招商灣湖臻鏡6.8萬元/平方米，中交建發五緣海悅6.8萬元/平方米，聯發保利臻樾6.5萬元/平方米。

另一方面，數據也反映出該板塊目前在售樓盤較多，競爭激烈，面臨一定去化壓力。板塊去化週期16.2個月，除了上述提到的樓盤外，在售的還有五緣灣璽、雲啓東方等共計11個。

即使競爭壓力大，也抵擋不住建發對其的喜愛。目前，建發在廈門的存量約58萬平方米，其中超30萬平方米都集中在了該板塊。

近五年，建發在五緣灣區域更是佈局了多個新房項目，包括五緣灣璽、五緣灣海、五緣映月、五緣灝月、五緣橖月、五緣海悅，此外還有最近5月底新開盤的建發五緣鯉，定價5.9萬/平方米。

除了湖裡區外，建發在同安區的項目文瀾春曉已售罄，均價在3.15萬/平方米，區域內暫無其他待開發項目；翔安區的叄裡雲廬和書香泊月已無待推存量；海滄區，建發目前在售有縵玥長灘和璟雲，存量待售的僅今年拍的2024HP01地塊；集美區無在售樓盤，全爲待推存量，超10萬平方米。

因此，建發在未來一段時間內，新樓盤主要還是集中在了湖裡區、集美區。

半年超百億

回顧近兩年廈門土拍情況，國央企拿地意願比較強烈，特別是建發，更是穩坐了拿地榜首。但整體市場熱度還是呈小幅度下降趨勢，以底價成交爲主。

2022年，廈門共進行4輪集中土拍，全年出讓27宗地，5總溢價，總成交611.85億元，出讓面積251萬平方米，平均樓面價3.19萬元/平方米。國企爲主力主力軍，其中建發以166.3億元摘得6宗位列第一。

2023年共進行6次土拍，全年共出讓14幅宅地，6幅溢價成交，共攬金364.45億元，出讓面積125萬平方米，平均樓面價3.03萬元/平方米。建發依舊位列榜首，以總價72.5億元拿下3宗地塊。

進入2024年，建發繼續卯足勁地擴充自己的庫存。

2024年上半年，廈門共計出讓5宗宅地，總攬金144.5億元，其中1宗溢價成交，4宗底價成交。其中，建發獨攬3宗，均以底價成交，包括湖裡湖邊水庫片區2024P07地塊、海滄區2024HP01地塊以及剛拍下的湖裡五緣灣片區2024P08，總價101億元。

成交金額方面，近兩年同比都在下跌。2022年廈門賣地金額同比下跌22.93%，2023年同比下跌39.2%，成交金額不足2021年的一半，僅佔45.9%。

雖然熱度有所下降，金額同比也在下跌，但廈門土地市場的主體特點不變，樓面價也基本維持在3萬左右。

拿地多，開發項目多，銷售數額自然也大。2023年，建發以成交金額163.19億元、成交面積39.99萬平方米佔據廈門房企商品房權益銷售榜首，與排名第二的國貿地產拉開近54億元距離。

不過自2024年以來，建發銷售方面並未展現出如拿地般的強勁勢頭。

從整個廈門樓市情況而言，2024年第一季度並不理想，供應量、成交量和成交均價均呈明顯下滑趨勢。

數據顯示，2024年第一季度，廈門商品住宅新增供應18.11萬平方米，環比下滑60.4%，同比下滑60.5%；商品住宅成交面積22.17萬平方米，環比下滑58.3%，同比下滑58.0%；商品住宅成交均價爲37784元/平方米，環比下跌17.9%，同比下跌6.2%。

爲了刺激樓市，4月17日，廈門市島內房貸政策做出調整，其中首套房最低首付比例降至20%，二套房最低首付比例降至30%，與廈門市島外區域保持一致。

此前的2023年9月18日，廈門島外限購政策已先行進行調整，不限購、不限售，即在集美區、海滄區、同安區、翔安區購買一二手商品住房，不再審覈購房人資格，不再限制上市交易時間。

政策還規定，對於貸款購買上述四區商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例爲20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例爲30%。

這也意味着，廈門島內、島外購買首套住房、二套住房的最低首付比例已保持一致，“內外有別”正式成爲歷史。