安居房“天花板” 南通亞倫深圳首秀項目將入市
觀點網 9月18日，號稱深圳“安居房天花板”項目的瑞璟灣居取得了預售證，有消息指出該項目將於月底開始配售。
項目合計推出395套住宅房源，毛坯限價4.43萬/平方米，與近期開盤的中鐵閱臻府相距不過400米，而後者價格正好是前者的2倍，爲8.86萬/平方米。
據悉，瑞璟灣居項目開發商爲深圳市瑞倫房地產開發有限公司，企查查顯示，該公司成立於2022年12月15日，由南通亞倫房地產開發有限公司100%持股，爲一家總部位於江蘇南通的房企。
資料顯示，2022年11月25日，深圳第四輪集中供地正式開拍，就在華僑城、華潤置地、中海、人才安居等房企大展身手之際，南通亞倫也成功搖中了寶安新安街道A002-0091號保障性住房用地。
該宗地當時有多達28家房企競爭，但最終被南通亞倫收入囊中，地塊成交價6億元，綜合樓面單價18439.98元/平方米。
何爲“天花板”？
根據資料顯示，南通亞倫隸屬於江蘇亞倫集團股份有限公司，集團總部位於江蘇南通，成立於1989年，是一家以從事紡織業爲主的企業。南通亞倫作爲該集團旗下房地產開發平臺，成立於1999年，佈局的城市包括上海、崑山、南通等。
通過此次拿地，南通亞倫首次進入了深圳市場，也是其在珠三角大灣區的首秀，因此該項目對南通亞倫而言具有重要意義。
經過近兩年時間，南通亞倫在該地塊上打造出被稱爲深圳“安居房天花板”瑞璟灣居，已經於9月18日取得預售證，本次合計推出395套住宅房源，批准面積爲29067.02平方米。
之所以被稱爲安居房天花板，主要是因爲瑞璟灣居高達4.43萬每平方米的價格，遠遠超出深圳其他安居房項目。
比如，位於光明區的深房光明裡配售均價爲2.32萬每平方米；位於龍華區的縉熙園配售均價爲2.82萬元每平方米；坪山區安居梓和苑只有1.65萬元每平方米，不及瑞璟灣居的一半。
儘管瑞璟灣居作爲安居房的價格遠超其他同類型項目，但還是吸引到了很多人的目光，因爲4.43萬每平方米上車門檻在寶中區域來說的確不算高。
據悉，瑞璟灣居項目位於海秀路與金科路交匯處，金科路西側，屬於前海寶安中心區域，距離11號線寶安站、寶華站直線距離都在800米左右。可以說，在深圳目前所有安居房中，瑞璟灣居所處位置是最好的，正是“安居房史上最佳地段”才成就了其天花板的稱號。
本批次取證的395套房源，僅一棟樓包含283套兩房和112套三房，最便宜兩房價格約300萬左右，最便宜三房總價約爲388萬，上車門檻與同地區新房相比要低。
周邊配套資源也是瑞璟灣居被稱爲天花板的重要因素：學校配套方面有海灣中學、寶安第一外國語學校初中部、海韻學校、新安中學等中小學校；商業方面則包含壹方城、前海HOP、前海山姆等大型商圈；醫療配套有醫療寶安婦幼、南方醫科大深圳醫院等；產業方面，項目周邊有企鵝島、vivo總部、前海人壽等企業。
綜合來看，瑞璟灣居會被稱爲安居房天花板並不奇怪。
保障房“失寵”？
只是，天花板也並不一定會受到大家的追捧。一方面，因爲大環境的改變，安居房、人才房等保障房的光環逐漸消失，不再是市場“搶手貨”。
以前海山樾灣項目爲例，該項目於今年3月首次開盤，共推出2310套房源，最終去化798套，去化率僅34.5%。後來該項目分別於5月、6月、8月推售二批、三批、四批房源，每批次的去化率逐漸走低，最終項目整體去化率降至不足25%。
除了山樾灣花園，龍華縉熙園項目、光明偉城賢德瑞府項目等去化亦不高，前者496套房源只去化119套，去化率約24%；後者514套房源去化46套，去化率不到10%。
另一方面，在保障房失去了過往市場寵兒地位的情況下，瑞璟灣居天花板的價格也會成爲勸退資本下場的因素。
瑞璟灣居所處位置只能算是寶中邊緣地帶，但卻需要接受天花板的價格，性價比如何，完全取決於個人的需求。
只是價格往往是市場最敏感的因素，在新房市場去庫存壓力仍在的當下，不少新盤都會採取打折促銷，還有部分樓盤會採取先下調備案價再打折等去化方式。在各種降價促銷中，保障房的價格優勢逐漸喪失，這也是“失寵”的原因。
而且即便仍然存在價格優勢，保障房也不一定能夠實現高去化率。
比如上述提到的山樾灣，項目周邊二手房掛盤均價在10.5萬元/平方米左右，成交均價則在8.6萬元/平方米左右，而山樾灣作爲南山區目前唯一的安居房項目，配售均價爲4.26萬元/平方米，彼時很多人都將該項目看做是南山“敲門磚”，但選擇撿起這塊磚的人卻並不多。
與瑞璟灣居一街之隔的中鐵閱臻府，在一定程度上能反應該區域市場冷暖。
今年7月，中鐵閱臻府項目首開推出314套房源，根據官方口徑項目當天攬金超20.6億元，預計去化7成。
深圳住建局平臺顯示，閱臻府一二單元加起來仍有148套“期房待售”房源，開盤一個半月，“已備案”、“已籤認購書”的比例不到53%。
於閱臻府相比，價格低一半的安居房項目瑞璟灣居能否取得更好的成績，仍在兩說之中。