爸爸買預售屋轉賣兒子 做錯1件事慘補稅25萬

預售屋的交易涉及複雜的稅務申報。（示意圖：shutterstock／達志）

新青安政策推出後，讓房市價量熱絡，預售屋市場更是快速升溫，資深財務顧問廖嘉紅（R姐）在臉書分享案例，一位陳爸爸將預售屋賣給兒子，但兒子拿不出500萬元的財力證明，最後被國稅局追繳贈與稅25萬元。

廖嘉紅表示，當父母購買預售屋並支付部分工程款後，將預售屋轉賣給子女時，如何申報贈與稅常常讓人感到困惑。以陳爸爸爲例，他在110年5月15日購買了一戶總價3000萬的預售屋（含車位），並在112年11月20日與建設公司簽訂契約，將預售屋轉賣給兒子，轉賣前，陳爸爸已支付了500萬元的工程款給建設公司。

臺北國稅局說明，當父母購買預售屋並支付部分工程款後，將尚未建成的預售屋轉賣給子女，實際上是將「已支付的款項所產生的權利」轉讓給子女，由子女需要支付剩餘的工程款。根據遺產及贈與稅法第5條第6款的規定，限制行爲能力人或無行爲能力人所購置之財產，視爲法定代理人或監護人之贈與，但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。

國稅局續指，父母將未建成的預售屋轉賣給子女，需要向國稅局申報二親等以內親屬間的財產買賣，如果兒子在簽約時支付了陳爸爸500萬元，並在交易後30日內，向國稅局提供了付款流程及資金來源證明文件，經國稅局審查，確認兒子是以自有資金購置財產，國稅局認定這筆交易屬於正常買賣行爲，那麼就不需要繳納贈與稅。支付款項的證明並不只是匯款紀錄，還需要子女有合理的收入或資金流向，證明子女有支付給陳爸爸500萬的資金能力。

因此，本案預售屋贈與子女稅金計算如下，陳先生兒子因爲無法提供500萬支付款項，從何而來的合理資金來源，被國稅局認定爲贈與，需繳納贈與稅。

至於預售屋贈與的稅金如何計算？廖嘉紅說，尚未交屋前，預售屋的交易標的是「對該房屋的購買權利」而非實際的房屋。這間預售屋，因陳爸爸已經陸續支付了500萬的工程款給建設公司，這相當他等於贈與給兒子500萬，扣除贈與免稅額244萬，所以要補繳25萬6千元的贈與稅。