百億抱團廣州國企 華潤置地與珠實、城投加碼天河吉山倉

觀點網春節假期，一千餘名建設工人仍在廣州最南端萬頃沙熱火朝天工作，距離南沙全民文化體育綜合體建設項目竣工期限還有不到一年半時間。

節後，項目建設方華潤置地加大投資力度，也如願得到了遠在天河區的回報。

2月20日，天河吉山倉二期地塊（岐山路AT1010005、AT1010007地塊）順利成交，與去年成交的一期地塊相同，由廣州市潤合諮詢有限公司競得。

廣州潤合諮詢由華潤置地持股70%，廣州珠實地產有限公司、廣州市城投發展控股有限公司、廣州南沙交通投資集團有限公司分別持股10%。

吉山倉二期地塊體量約17萬平方米，成交總價36.45億元，摺合樓面價約2.1萬/平方米，爲純住宅用地；另根據地塊出讓公告顯示，吉山倉二期地塊的競得人須按要求建設廣州市重點工程（南沙全民文化體育綜合體項目），建設金額28.04億元，項目建成驗收合格後須無償移交給廣州市政府指定單位，結合這一成本，二期地塊總價超過64億元，摺合樓面價來到37736元/平方米。

地塊隔壁是廣州潤合諮詢去年7月以45億元底價拿下的吉山倉一期（岐山路AT1010008、AT1010010地塊），當時亦規定華潤需要額外出資30億元用於建設南沙全民文化體育綜合體項目。

作爲2025年第十五屆全運會的比賽場所之一，南沙全民文化體育綜合體項目已在去年8月31日開工建設。從1月底到2月上旬，廣州潤合諮詢就南沙全民文化體育綜合體項目發佈多則招投標公告，涵蓋造價諮詢及綜合電機、電梯扶梯、室外屋面等一系列工程。

在去年7月份吉山倉一期地塊的《建設監管協議》中，明確提到競得人應積極參加後續地塊競拍，直至各批次土地出讓配建總金額等於項目概算金額，確保項目按時交付試運行和竣工驗收；以項目國際競賽最終方案的國算總投資作爲項目配建監管協議的金額，暫定73.85億元。

據此，華潤在吉山倉一二期合計額外投資58億元后，還有超過15億元配建監管協議差價，後續或仍有地塊交易，但不一定侷限於吉山倉。

華潤吉山倉項目即天河潤府，一二期體量合計將超過50萬平方米，示範區和樣板間在2月3日正式開放，預計3月份正式開盤，首推2、3、4棟三至四房戶型，貨量約500套。

基於“春繭”等大型體育場館的建設經驗，項目一期地塊出讓前，外界就普遍認爲華潤大概率會入局吉山倉，具有較高的排他性，而從項目公司股權架構來看，華潤不打算獨吞這塊蛋糕。

拿地聯合體中，廣州城投的出現並不令人意外，因爲吉山倉地塊將銜接吉山村城市更新項目。

吉山村是天河區第一個公開招標的舊改項目，2020年10月28日，項目成功招商，正式引入富力、合景兩大本土房企。然而就在2020年底，富力陷入債務問題，被傳出將吉山村股權質押予廣州城投，合景也被下調評級，吉山村舊改展廳被撤出。

到了2021年，市場消息稱廣州城投已全面接手吉山村舊改。2023年，吉山村與石東村、棠下村一樣，被列入城市更新改造計劃，但處於前期工作項目。

2020年11月26日，廣州市規劃和自然資源局發佈吉山村城市更新單元詳細規劃調整公示，包括減少居住用地、增加商業商務用地。按規劃，吉山村城市更新項目會有大型商業配套，另外天河潤府也會引入社區商業，廣州城投與華潤置地此次合作，或將讓片區整體規劃過度更爲統一，未來商業配套等進一步合作也具備更多探討空間。

近年來，隨着天河向東發展的步調，板塊周邊陸續有新盤推出，主要是天河潤府、珠江花城、聯投·文津府、保利天匯等。

其中，珠江花城前身是廣州市油制氣廠，地塊於2014年掛牌出讓，最終被廣州城實投資（珠江實業和廣州城投）以61.5億元、樓面單價10140元/平方米的價格競得，項目首期於2018年6月開盤，2023年11月六期入市，目前在售均價約5.7萬元/平方米。

值得一提的是，六期也就是珠江花城的最後一期，如今樓盤整體入市，珠實隨之選擇牽手華潤對該板塊進行適量補倉。

另一項目文津府是千億國企湖北聯投首入廣州的標杆作品，地塊在2022年10月的廣州第三次土拍中由湖北聯投以32.11億元拿下，因與天河執信中學僅一路之隔，最初官宣案名爲“執信花園”，吹風價7-8萬元，去年國慶前開盤，首推1、4棟，108-165平方米，均價5.9-7.1萬/平方米，項目海報宣傳首開賣出8.9億元，黃金週三天累計銷售超3億元。

天河潤府一二期連片開發，一方面會盤活片區內的資源和整體面貌，如一期請了永慶坊的設計單位對周邊建築立面進行優化，打造了鄰里中心“潤心社”；另一方面，項目入市後將與存量的珠江花城、同爲新盤的文津府，以及距離稍遠的保利天匯、天河壹品、天河精誠壹號、保利天瑞等多盤直接競爭。

憑藉大型場館配建能力入局，再與多家鄰居抱團開發，華潤置地在天河東的路徑逐漸清晰。