半年報穩中有進：高質量發展中招商蛇口的定力與轉變
近年來，房地產市場維持震盪格局，市場信心不足、銷售承壓、融資受阻等多重壓力疊加下，行業洗牌速度進一步加快。在此背景下，招商蛇口等龍頭房企依然保持財務狀況安全、穩健，持續“穩中有進”，堅持高質量發展。
8月30日晚，招商蛇口（001979.SZ)發佈半年度業績報告。報告期內，公司總資產9,126.93 億元，上升0.46%；歸母淨資產1,135.49億元，營業總收入512.72億元，歸母淨利潤14.17億元。
面對嚴峻的外部環境和行業持續調整，招商蛇口始終堅持“穩健經營理念”，踐行高質發展並展現出其較強的穿越週期定力。圍繞開發業務、資產運營、城市服務三類業務，建設“好房子”、運營“好資產”、提供“好服務”，聚力推動高質量轉型發展。報告期末，剔除預收賬款的資產負債率62.42%、淨負債率59.17%、現金短債比爲1.63。在滿足“三道紅線”的同時，招商蛇口採取穩槓桿和優結構的融資策略，半年末銀行融資佔比達64.6%，一年內到期有息債務佔比僅16.7%，整體債務結構穩固、風險可控。
守住開發業務基本盤 加大“向內求索”力度
今年上半年，招商蛇口銷售規模穩居行業前五，表現持續強勁。
半年報顯示，2024年1-6月，招商蛇口累計實現簽約面積438.71萬平方米，累計實現簽約銷售金額1,009.52億元。
具體來看，招商蛇口在全國12個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當地TOP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。
上半年，招商蛇口強化投資管控，堅持以銷定投、聚焦核心、輕重並舉的投資策略。半年報顯示，招商蛇口獲取7宗地塊，總計容建築面積80.13萬平方米，總地價146.14億元，公司需支付地價爲99.97億元。
同時，報告期內，招商蛇口在“核心10城”的投資金額佔比達86%。公司獲取代建項目26個，合計新增管理面積178萬平方米；獲取4個輕資產管理輸出項目，涉及產業、公寓、辦公等業態，合計新增管理面積16.3萬平方米。
面對當下不確定的市場環境，招商蛇口加大“向內求索”的力度，追求品質制勝。
上半年，爲實現快速、穩定地輸出有市場競爭力的產品，招商蛇口推行首席設計師制，從機制保障、產品研發、條線賦能、人才培養等多維度，全面重塑產品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項目呈現效果優秀，贏得市場肯定。
保障產品力持續提升的同時，不斷升級服務理念，招商積餘聚焦服務力打造，建立起了一套成熟的服務力建設模型，從客戶需求分析、產品服務體系、產品服務落地策略與路徑等方面，系統地展現招商積餘服務力的打造；從產品力、數智化、組織、安全四個方面爲服務力提供支撐；通過經營業績、行業地位等維度的提升，體現服務力打造成果成效。
把穩資產運營轉型舵 打造美好生活空間
招商蛇口在穩定開發業務基本盤的同時，發力提升資產運營等非開發業務在收入及利潤中的佔比，着力形成穩健均衡多元的業務結構。
半年報顯示，2024年上半年，招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現18.59億元，同比上漲14%。公司強化精益運營管理降本增效，持續提升資產投資回報水平。報告期內，公司成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。
“租購併舉”是房地產行業政策主方向，也是市場變革的大趨勢。與行業同步，招商蛇口在資產運營方面發力，聚焦於保障房REITs發行。
自2022年證監會和發改委聯合發佈《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)有關工作的通知》後，公司積極以融促產，推動保租房REITs發行工作。
8月30日，作爲原始權益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”）獲得證監會註冊批文，這是繼招商蛇口產業園REIT、招商公路高速公路REIT後，招商局集團迎來第三單公募REITs，這也是繼招商局商業房託、蛇口產園REIT後，招商蛇口的第三個REIT平臺。
此次招商蛇口租賃住房REIT底層資產包含位於深圳市南山區港灣大道太子灣人才公寓一期的太子灣項目和深圳市南山區工業八路東招商桃花園五期的林下項目。項目建築面積總計6.53萬平方米，土地使用權面積爲3.52萬平方米，估值約12.87億元。2023年末的整體出租率97.36%，平均估值單價約19723元/平方米。
商業空間是美好生活空間的重要組成部分，亦是城市更新和城市發展的核心驅動力之一。招商商管作爲招商蛇口旗下商業地產投資運營和管理核心平臺，承載着招商蛇口在商業領域的項目投資、運營和資產管理。
報告期末，招商蛇口管理範圍內集中商業在營項目38個，總經營建築面積約215萬平方米；在建及籌開項目41個，總經營建築面積約296萬平方米。公司投資拓展堅持聚焦核心城市佈局，優中選優，報告期新增上海松江泗涇TOD集中商業項目。新開業三亞崖州招商花園裡，開業招商率達90%，全場品牌崖州區首店率達99%，推動片區商業提檔升級。作爲“海上世界”品牌走出深圳後的首個商業項目，廈門海上世界以其獨具特色的文旅屬性、“現象級”業態組合及多元城市功能屬性，在2024年上半年，舉辦了廈門國際時尚週風尚發佈會、廈門國際動漫節、廈門元宵民俗文化節等10餘場城市級大型文化休閒活動，累計接待市民及遊客超 2000萬人次，成功塑造了“商業新地標”“休閒遊目的地”“廈門必逛購物中心”等多重標籤，成爲廈門最熱門的購物中心之一。
築牢城市服務增長極 聚焦培育第二增長曲線
招商積餘作爲公司旗下物業管理和輕資產運營服務平臺。在今年重組上市5週年之際，發佈“招商積餘 服務美好”全新品牌主張，響應“物業服務+生活服務”“社區嵌入式服務”發展趨勢，以全業態、全價值鏈、全場景的綜合解決方案構建城市服務生態。
在城市運營方面，招商積餘保持“輕型化、規模化、科技化、市場化”戰略定力，堅定發展信心，堅持“經營+管理”雙輪驅動，持續深化提質增效，經營業績呈現總體平穩的運行態勢。報告期內，招商積餘實現營業收入78.39億元，較上年增長12.34%，截至2024年6月，招商積餘在管項目2,209個，管理面積達3.85億平方米。
深耕基礎物業管理沃土，物業管理業務多領域市場拓展持續發力。招商蛇口2024年上半年實現新籤年度合同額18.93億元，其中第三方項目新籤年度合同額17.40億元；報告期內非住宅業態穩健增長，管理面積爲2.52億平方米，佔比66%，實現基礎物業營業收入46.33億元，佔基礎物業管理總收入的比重超七成，核心業態如金融、互聯網、航空、高校、醫院、交通等項目拓展表現強勁。市場化住宅項目新籤年度合同金額1.69億元，同比增長超70%，提升顯著。
招商蛇口在轉型發展的路上步履不停，聚焦培育第二增長曲線。代建業務是轉型的重要方向之一。
爲推動代建業務規模化、專業化、品牌化發展，招商蛇口於2024年3月正式設立專業公司招商建管，作爲招商蛇口旗下統籌管理並開展代建業務的專業公司。
在招商蛇口戰略轉型中，招商建管以其關鍵支點的角色，不僅整合了招商局集團的平臺資源，更是深度吸納了招商蛇口在城市運營領域的豐富經驗。秉持着“建設美好生活”的企業使命，招商建管致力於推動代建業務向更加專業、安全、簡單的方向發展，立志成爲代建行業的龍頭企業，爲建設更爲美好的生活貢獻自身力量。
半年報顯示，2024年上半年，招商蛇口新增26個代建項目，新增代建管理面積約178萬平米，新進駐蘇州、合肥等城市；在履約項目有序推進，多個項目上半年先後獲得國際國家級獎項。
行業發展邏輯正發生系統性變化。但財務穩健、佈局優化、用心經營的企業依然能夠贏得市場與客戶，這一根本路基不變。在激烈的競爭中不斷勝出，它始終是助力企業穿越週期，實現可持續發展的不二法寶。
談及下半年的計劃，招商蛇口管理層表示，將繼續錨定行業“五強”目標，堅定“四三二一”戰略定力，時刻保持緊迫感，向市場要效益，向管理要效率，在新形勢中尋找結構性機會，開拓進取，謀求企業的長遠發展。對於開發業務，以銷定投精準拿地；精研客戶需求深挖產品特色，精進產品迭代與展示，以更具優勢的產品力提升品牌美譽度；強化項目開發全週期品質管控，保證基本盤持續穩健。對於資產運營業務，將圍繞“提質量、調結構”持續提升經營績效，集中商業打造差異化競爭優勢，力爭完美開業；產園業務強化園區運營精益管控和產業生態圈打造，創新服務模式；深化產融協同，完成租賃住房REIT發行，並持續向公司的商業、寫字樓、產業園、租賃住房REITs平臺注入培育成熟項目，釋放持有資產價值。對於城市服務業務，物業管理持續做強服務、做優平臺，提升細分業態競爭力；圍繞客戶服務觸點優化服務體驗，強化服務品質監督；完善中高端物業服務體系，積極開展增值業務試點創新；探索實現“物業+康養”融合發展破局。會展業務加快優質輕資產拓展，代建業務擴大規模，優化商業經營模式，實現經營提速。