包租公防雷整理包 「壞房客」特徵一次揭露
當房東不簡單，5大要點在挑選房客時要特別掌握。 圖／freepik
想要當包租公／婆累積被動收入，在年老退休時能夠安心養老是很多熟齡族的計劃，卻怕引來惡房客，理想收租人生變調反而頭痛，想要持續有穩定收益，就要有好素質的房客維護好房子的狀態，因此，從招租、挑選房客就是學問，究竟選房客可以從哪些方面着手呢？
優式租售管理創辦人傅韋豪指出，熟齡生活閱歷豐富，「看人」更有經驗，對於當包租公有一定優勢，不過，當房東不簡單，5大要點在挑選房客時要特別掌握。
要點1：租屋廣告 資訊要寫清楚
傅韋豪表示，刊登廣告是篩選房客的第一步，不要只有放上美麗的照片，更是要把期望和要求寫明白，像是禁菸、禁分租轉租、禁寵物等，一開始就能篩選掉不符自己期待的房客。
要點2：觀察租客 約看房睜大眼
傅韋豪指出「相由心生」，藉由言行舉止判斷就能概知一二，所以電話對談後一定要見面，可從以下幾點特別注意：
●約看屋是否準時：時間概念不佳，繳租也有可能遲到。例如對方比約定時間遲到30分鐘，又不提早講、態度無所謂，且口氣不太禮貌等。
●穿着打扮有疑慮：穿着和職業極度不符，若有疑問，可以詢問房客能否提供工作證或識別證，瞭解是否屬實。
●以什麼車子代步：車子可觀察到經濟情況，是否與其條件落差過大？傅韋豪曾遇到大學生租客，卻開着至少價值200多萬的BMW，「爲什麼要租小套房？」有把租屋處另做他用的可能。
●身上的刺青圖案：刺青已是流行，但有些圖案像是刺龍、虎、花的有屬「特殊」文化的可能，這也可列入考量之一。
●帶很多人看房：遠超出房子格局的人數限制看房，有以後揪人「開趴」的疑慮。
●身上的味道和神色：想避免租給毒癮房客，可以注意氣味和精神狀態，因K他命是臺灣最氾濫的毒品，吸食者身上會散發塑膠味，另外嚴重吸毒者會膀胱萎縮，像是傅韋豪遇過房客看房多次神色緊張地借廁所，結果有異。
以上是傅韋豪多年處理租賃業務的經驗分享，建議房東斟酌作爲選房客的參考。
要點3：提問應答 最好深入詢問
傅韋豪表示，幾個問題是房東可以詢問的，不要只有問有沒有，要了解內容：「職業詳細是做什麼？」、「寵物是什麼品種的？幾個月？」、「孩子幾個？年齡多大？」這些都分別關係到租客經濟狀況穩不穩定、以及孩子或寵物影響屋況還有發生意外的風險。也可請對方詳答「一定會同住的成員」，因爲有黑道會僱人頭租客，將租屋作不法用途。
另外，也必須瞭解房客是否有遷戶籍、租屋補貼等需求，房東要注意房客遷戶籍其中「眉角」，如被追債和剛從監獄出來的，因爲沒有固定居所，又不能讓人知道居住地，戶籍會歸在戶政事務所。租屋補貼則是會關係到房東之後轉賣房屋就不能以「自用住宅」的名義做買賣，要自行評估規劃。
還有「能否確實屋內禁菸？」也是重點，因爲煙味會附着在牆壁、窗簾甚至冷氣，消都消不掉，消耗掉租屋成本。
要點4：租屋合約 保障房東權益
傅韋豪指出，合約一定要準備好，很多長者不想當房東，因爲月租金要不到，訴諸法律也受阻。臺灣法律上，房客拖欠租金若達2個月才能告上法院，可是房東請到律師可能也告不了，因爲法院認定房客前面已有繳2個月押金，抵掉之後等於沒有欠，「所以房客要拖欠4個月以上，房東才能對房客提出告訴」。
而此屬民事訴訟，通常要半年到一年，也就是遇到惡意拖欠房客，加起來房東恐怕至少10個月都無法拿到租金。
他強調，「而且房東告贏了，只能拿到債權憑證證明房客的確有欠錢，可以追討，但由於房客就是沒有錢繳納纔多欠租金，最後也是難以追到錢，所以合約非常重要！」
他以自己的合約爲例，寫上「拖欠7天視同違約，房客同意房東可以直接進到屋內處裡丟棄所有物品，房客不可以對房東提出任何異議、訴訟或求償」，如果是拖欠租金的累犯住客，看到這個合約就會卻步，進而篩選掉不適合的房客。「包含寵物、大聲喧譁、運毒等違法行爲通通都可寫在裡面。」
要點5：聰明管理 傾聽鄰居反映
多數房東不會隨時都在租屋處看着，這時候鄰居和警衛就很重要，可以關心他們對於房客的觀察，藉此瞭解房客實際情況，「因爲鄰居也會希望同棟房客沒有問題」。
究竟租房要哪些資料合理？
從房客角度，和房東要權狀是必要的，而且合法。假房東詐騙案例屢見不顯，房子是假的只有收租金是真的，而且銀髮房東常碰到屋子租出去就不會再看網路，結果房客掛在平臺上刊登「年繳折扣」招租，結果收了這筆錢就跑了，所有人卻去告大房東；因此不想遇到問題，房客一定要索取權狀。
從房東角度要注意，房東向房客索取「薪資證明」不見得合理，因爲關乎個人隱私「不需要讓房東知道自己賺多少錢」，房東可以要工作名片、在職證明就好。
傅韋豪提醒，熟齡上了年紀要照顧身體、留時間陪伴家人等，如果後續要處理租客糾紛會很崩潰，所以租客這件事「預防勝於治療」，只要房客挑得好，後續管理就不會有煩惱。
包租公防雷必知五重點
次序重點
資料來源：採訪整理／製表：橘世代
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