備案均價13.8萬/平破天花板！深圳院子9年長跑告別停工，長城資產入場盤活
本文來源：時代週報 作者：樑爭譽
從被動限價到自主定價，深圳院子等到了。至此，深圳院子已經在尖崗山上站了將近9個年頭。
10月16日，深圳院子獲批預售許可證，推出64套別墅，備案均價約137974元/平方米。開發商深圳泰禾房地產開發有限公司表示，這一價格系“企業自主定價”。
值得注意的是，深圳院子的價格刷新深圳新房備案價紀錄。此前的紀錄由中海·深灣玖序保持，其三批次入市住宅備案均價爲137782元/平方米。
深圳院子曾刷新全國單價最高紀錄。2015年12月，泰禾首進深圳，作價57億元拿下深圳寶安尖崗山A122-0345、A122-0352兩宗地塊，A122-0345地塊以接近8萬元/平方米的樓面價，打破全國土地單價紀錄。
2017年，深圳開始執行限價政策，要求首次申請預售項目申請均價不能明顯高於周邊同類戶型在售均價。深圳多個高端豪宅包括萬科瑧山府、華潤深圳灣悅府二期、招商雙璽等均低價入市。這對於以豪宅產品立足、追求高溢價的泰禾而言不亞於一記重擊。
三年後，在深圳樓市最火熱的時候，深圳院子開放了展示中心，參觀需驗資3000萬元。但當時，泰禾已站在懸崖邊上。
深圳院子亮相兩個月後即2020年7月，泰禾旗下一公募債券宣告違約，實際控制人黃其森也因多次未能及時償還融資款和借款被列爲失信被執行人。深圳院子此次登場最終不了了之。
隨後，房地產市場進入長達數年的調整週期，深圳院子亦多次傳出停工消息。今天，在中央與地方各主管部門的合力下，市場轉向，銷售止跌回穩，深圳亦解除限價措施，深圳院子再次等到合適的入市契機。
“九年等待，深圳院子傳奇歸來，屬於院子的榮光從未離開”，深圳院子在其官方微信公衆號如是說。10月18日，深圳院子啓動銷售程序，10月22日正式選房。能否再續榮光，答案很快分曉。
一道斑駁的大門，攔住深圳院子舊主泰禾，時代週報攝
備案價捅破天花板
自誕生之初，深圳院子就因爲其價格標籤備受矚目。
2015年12月25日，位於寶安尖崗山的兩宗居住用地A122-0345、A122-0352掛牌出讓。土地交易大廳座無虛席，28家開發商前來舉牌，華潤置地、中海、招商蛇口、金地、龍光等深圳龍頭房企悉數到場。
與融創角逐數十個回合後，閩系房企泰禾以總價57億元將兩宗地塊收入囊中。其中，A122-0345成交地價27.4億元，溢價率高達178%，樓面地價79907元/平方米，刷新當年10月北京豐臺花鄉地塊創下的7.5萬元/平方米的樓面價紀錄。A122-0352溢價95%成交，樓面價高達51331元/平方米。
可供對比的是，2015年深圳出讓的居住用地樓面價在4萬元/平方米左右，中海2012年11月在尖崗山競得的當時深圳總價最高地塊的樓面價約10983元/平方米。
拍賣結束後，泰禾方面人士接受媒體採訪時表示，“要說貴也貴，說不貴也不貴，畢竟深圳樓市均價才4萬元，這次樓面價都到8萬元了。（泰禾）準備把院子系列引進深圳，兩塊地將一起開發，很有信心打造成高端產品。”
9年後，深圳院子終於入市，以13.8萬元/平方米的銷售均價刷新深圳新房價格紀錄，單價最高約21.5萬元/平方米，64套別墅貨值約18.95億元，套均總價超過3000萬元。
3000萬元，曾是深圳院子的參觀門檻。
4年前，深圳院子首次亮相。彼時，正是深圳樓市近年來最好的光景——“打新”浪潮席捲全城，“日光盤”比比皆是，全年成交4.5萬套一手住宅，創下5年新高。
驗資3000萬元的富人們從深圳灣奔赴尖崗山，深圳院子的沙盤前擠滿豪客，接待他們的不乏從南航、海航等航司退役的空少空姐。
深圳院子首秀引熱議，時代週報攝於2020年5月
這一次盛大的首秀並沒有完滿的結局。泰禾債務危機爆發，深圳院子難逃易主命運。
泰禾失去深圳院子話語權
深圳院子的易主早有伏筆。
泰禾進入深圳市場前後，擴張兇猛，在全國大舉拿地。
由於土地成本走高，2016年開始泰禾更多通過收購、參股等方式獲得土地。2017年財報顯示，報告期內泰禾累計獲取36個項目，其中26個是通過收併購取得，投入資金552.40億元。同期，泰禾全年營收約243.31億元，其中房地產貢獻約235.06億元。
截至2017年末，泰禾負債合計1813億元，同比增長78.44%。
在深圳院子的拍地現場，泰禾曾被問及是否有資金壓力，其答案是，“有各種手段、各種金融機構融資，不是自己一家的資金”。
2017年，泰禾全資子公司深圳泰禾房地產開發有限公司（以下簡稱“深圳泰禾”）、深圳中維菁山房地產開發有限公司（以下簡稱“深圳中維菁山”）作爲共同還款人，與中國長城資產管理深圳市分公司（以下簡稱“長城資產”）簽署借款協議，本金爲120.03億元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。深圳泰禾即深圳院子的項目公司。
然而，所有的“饋贈”，都在暗中標好了價格。
這一筆債務並未能如期償還。2020年12月21日，深圳泰禾、深圳中維菁山與長城資產達成協議，債務展期至2023年12月18日。隨後，泰禾全資子公司福建中維房地產開發有限公司與長城資產共同成立蕪湖長維投資中心（有限合夥）（以下簡稱“蕪湖長維”），雙方分別持股51.987%、48.013%。
2021年2月1日，深圳院子項目公司深圳泰禾發生投資人變更。蕪湖長維認繳出資9900萬元，持有深圳泰禾99%股權，另一股東泰禾全資子公司福建中維房地產開發有限公司的持股比例降至1%。深圳院子正式易主。
10月17日，時代週報記者走訪深圳院子時發現，項目案名已從“泰禾·深圳院子”變更爲“長城國富·深圳院子”。
長城國富是長城資產的全資子公司，是一家以房地產開發經營爲主業的投資運營平臺，主營實業投資、資產管理與經營、租賃、房地產開發與經營等業務，聚焦中小銀行改革化險、實體經濟紓困重組、資本市場風險化解、房地產風險化解四大領域。
“深圳院子的前綴在今年從泰禾變成長城國富，說明項目話語權已實際歸屬長城資產。”一名知情人士表示。
長城資產在2023年度的工作總結中透露，公司緊緊圍繞“保交樓、保民生、保穩定”的工作要求，聚焦具體項目及特定需求，新增出資近2億元，聯合房地產國企盤活了深圳院子項目。
深圳院子易主，時代週報攝
前述知情人士認爲，深圳院子的銷售價格符合深圳當前的備案制度安排，預期會取得不錯的去化效果。“重點在後期的開發，高層住宅規劃不再受‘70/90政策’限制，有較大空間，這個項目算是熬出頭了。”
深圳院子分A、B兩區開發，A區即64棟別墅，B區規劃兩棟高層住宅與部分商業。此前，泰禾方面相關人士曾透露，“別墅銷售回款後，纔有資金建高層。”
目前，深圳院子B區尚未動工。
“白衣騎士”能否盤活深圳院子？
深圳院子的新主長城資產紓困泰禾，但其資金情況不容樂觀。
長城資產是國內四大AMC之一，前身是中國長城資產管理公司，於1999年10月18日經國務院同意和央行批准，由財政部在北京註冊成立的國有獨資金融企業，初始註冊資本爲100億元，主要經營範圍爲收購、受託經營金融機構不良資產，對不良資產進行管理、投資和處置；債權轉股權，對股權資產進行管理、投資和處置等。
除了深圳院子項目，長城資產還曾紓困佳兆業、恆大等出險房企。
2022年4月，招商蛇口公告稱，其與長城資產、佳兆業簽署《戰略合作協議》，各方擬建立戰略合作關係，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作。三方以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源爲基礎，進行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”爲原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。
長城資產還出資15億元，聯合同業和房地產國企盤活重組深圳恆大嶽盟項目。
“雖然四大AMC按照監管要求積極參與房地產風險化解，但由於資產質量、資本壓力以及盈利承壓等各因素，以及考慮到房地產項目中的隱藏風險，AMC的紓困能力及意願均較爲有限。”克而瑞指出。
長城資產2023年財報顯示，截至2023年末，長城資產資產總計3359.87億元，負債合計3217.68億元。
AMC均面臨相似困境。克而瑞的研究顯示，截至2023年末，中國信達、東方資產的資產負債率高於85%，中信金融、長城資產甚至超過95%；中信金融、長城資產2022年EBITDA對利息覆蓋倍數不足1，甚至爲負值，償債能力薄弱。
“雖然AMC在房地產流動性危機的初期被市場寄予厚望，至今也確實完成了部分企業和項目的紓困，但是當前AMC的經營和財務狀況都說明其後續紓困房地產的力度很難有新的突破。”克而瑞認爲，房地產金融風險化解的關鍵在於行業信心的迴歸、市場的復甦。
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