被“絞殺”的牛奶廠，只剩悔斷腸的炒客…
最近看熱播劇《追風者》，小K又一次感受到了上海“爺叔”們財富觀的大智慧：在金融業，不比誰掙錢多，也不比誰掙錢快，而是比誰活得長。
不輸，就是贏。
這段金融從業觀點，放在廣州樓市也同樣適用。
比如，最近被瘋狂“絞殺”的網紅版塊——牛奶廠。當年炒得轟轟烈烈的它，如今“輸”得只剩一地雞毛。
而那羣曾經瘋狂買買買、轉個手賺得又多又快的奶廠炒房客們，如今只能狠心割肉……
當初炒上了天，如今虧紅了眼…
廣州哪個板塊最多炒家？牛奶廠必定位列前排。
這裡曾經立志要衝上“10萬+”，吸引了一波慕名而來的炒客。然而沒過幾年，奶廠的炒客們就虧到“紅了眼”……比如就在最近，奶廠板塊的華潤天合，剛成交了一套建面約88平的三室兩廳單位。你們猜成交價多少？總價476萬，摺合單價才5.4萬/平！
要知道這戶型可是朝南方位，而且樓層位置也不錯，向外望還能看到園林。也就是說，在房子沒硬傷的前提下，居然還沒能賣到6萬+以上？！這是什麼愚人節的玩笑嗎？還真不是。
根據中介口徑，房東原本想着報價605萬；結果無人問津，只能大刀129萬，最終打出78折才成交。這個價格，不僅比當年同戶型最高峰的7.4萬/平，整整少了2.3萬/平。更可怕的是，這套三房單位，又一次創出今年成交價新低……比起今年1月成交的一套同戶型的510萬，總價再虧整整34萬。
而且，華潤天合的5萬+甩賣價還不是個例；眼下還有不少奶廠的炒客們正急着“甩盤出走”。
就像最近小K看到了一則中介放盤消息，內心大爲震撼：
“急售筍盤牛奶廠金地天河公館:三房，87平方，售480萬單價5.5萬，上車改善盤，體育東集團小學，可搖執信中學！”
好傢伙！480萬總價？！這麼離譜？！
要知道2021年金地天河公館賣出的三房單位，總價都要690萬。這才過了三年，210萬真金白銀就“打水漂”了……後來一問才知道，不是業主想不開，而是“壓力大”。原來這套單位業主，是一名深圳資深炒家，身上擔着的月供高達25萬。再不趕緊賣掉這套房子回血，業主保不齊會落到“法拍”的結局。
更何況，5萬+的成交單價，對金地天河公館來說也不算稀奇了。光是去年底到今年，就已經有好幾套三房單位，成交單價在5.5-5.8萬/平。其中，有兩套房源甚至還沒“滿五”……也就是說，業主們恰好就是在奶廠板塊房價高峰時期入手。本想着追漲，結果卻是心碎一地。
隨着時間推移，這裡的成交單價只跌不漲，頹勢難以扭轉。
或許，炒房客們的崩潰，還真是應了那句話：
“笑到最後，纔是真正的贏家”。
哀嚎遍野！牛奶廠光環不再
要說最近奶廠樓市有多慘？
前幾位悔斷腸的炒房客，只是其中的縮影。
看回整個盤面，對比過往的輝煌，大家就會明白，如今奶廠的賣家，遠比想象得更艱難。
都說站上風口，豬都會飛。曾經站上風口的奶廠，房價一路狂飆，直逼10萬+/平。結果過了幾年，野馬變老馬，走兩步還得喘口氣。來看看下面這張圖，感受下板塊房價“拋物線”向跌……
遍地“5萬+”的奶廠，二手房價已經回落到2020年水平。如果說，房價下降是爲了方便拋售，那也在情理之中；但問題來了：現在房價跌了，沒人來接盤啊……看看奶廠跌價成交的案例，不是掛牌長達30個月，就是帶客上百組，才能成交。
果然，當網紅板塊褪去泡沫，哪怕它身處絕對中心的天河，最終也得跌落神壇，迴歸原位……看到這，網友們也瘋狂吐槽：“雖然說是天河，地理位置尷尬，交通還不行，學位被砍一刀，4字頭也不出奇。”
還有網友直言：“3萬/平都算高了，那邊什麼都沒有！”
甚至還有買家朋友“辣評”稱：“天河是好聽一點，配套和黃埔郊區區別不大，什麼都要靠開車、打車，這樣的泡沫，一觸就破。”
牛奶廠狂跌，究竟何至於此？
奶廠樓市炒紅眼的教訓，確實是警醒了很多買家。
但是大家不能光看熱鬧吃吃瓜，還得看懂背後的門道，才能及時根據風向調船帆，在波動的樓市中明哲保身。
好比《繁花》講到，“只要保護好自己，機會比風險大。”
那麼，要問如今奶廠爲什麼十分慘淡？歸根結底就兩個致命原因：
一來，新房和二手齊齊圍剿，讓奶廠樓市腹背受敵。
比如前者，光是天河在售及準備入市的新房產品，就超過30個。
而它們大部分集中分佈在，奶廠所屬的天河東地段。
再加上，有些新盤最近還主打高性價比優勢，“筍”到沒朋友。
比如越秀·觀樾的首開單價，實際可以低到6.8萬/平。
還有華潤置地·天河潤府，首開更是低到5萬/平起步。
而這些新盤，還有高檔會所、超高實用率和豪華交標，這不比二手香嗎？
更何況，牛奶廠二手市場也不缺狠心割肉的賣家。大家都想趕緊找到接盤俠，寧可砸盤也要回點本。二來，奶廠周邊板塊的宅地供應，只會越來越多。比如天河智谷片區今年3月初調整規劃，預計將新增約建面4萬平宅地；
還有世界大觀三期地塊也準備來了，再加上前面的一二期項目，可以說牛奶廠在未來很長一段時間都不會缺住宅。那麼，曾經自誇“稀缺”的奶廠項目，就會因爲供應激增，而變成食之無味，棄之可惜的雞肋。更重要的是，奶廠作爲純住宅區，板塊樓市缺乏了最關鍵的核心競爭力：產業實力。
如果有這部分利好支撐，就算要面對供應增多的競爭環境，奶廠也不至於落得一個“被絞殺”的危機。
就連原先世界大觀三期中的部分商業用地，也要調整爲宅地，相當於又少了一部分商業資源。
都說高端的商戰，往往都是靠最樸素的路子致勝。一個板塊的樓市，只有迴歸最根本的地區生產價值，鏈接到最關鍵的商業化資源，才能處於不敗之地。
也就是說，當經濟真正活動起來，當板塊醫食住商行等生活配套完善，大家買房纔有保增值的底氣。最後，小k也要提醒買家朋友們，有時輕信他人畫大餅，往往可能會消化不良。畢竟，無形的“塌房”，越徹底也越破防。