北京城建集團換帥，常永春沒有等來“星悅時光”

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案名亮相倒計時，很多樓盤都這麼操作。

深圳南山地產聯手北京城建進京的首個項目，也概莫能外：9月21日，北京樓市裡，誕生了一個“星悅時光”。

這次，星悅時光沒有采用書法體，年輕而時尚，塗上了金色。一年前，北京城建旗下的望京國譽府亮相，案名是中國書畫函授大學教授廖廷建寫的，行雲灑墨。

就在新案名誕生的前一天，北京城建集團也迎來了一位新董事長：李偉東——北辰實業集團委員會書記、董事長，北辰股份董事長。

原黨委書記、董事長常永春的巨幅照片和名字，在北京城建集團官網只掛了14個月。一個多月前，有傳出他被相關部門帶走的消息，後來也缺席了公司重要會議。

幫助深圳南山地產首度進京，正是發生在常永春執掌北京城建集團期間。

今年6月底，北京城建與南山地產聯合以11.9億元底價，拿下順義區仁和鎮臨河村棚改項目SY00-0702-15、26地塊R2二類居住用地、SY00-0702-16地塊A334托幼用地，住宅銷售指導價爲44000元/平方米。

整個項目由南北兩個區構成，北區是15地塊和16地塊（幼兒園），南區是26地塊，共規劃23棟住宅樓，7-11層的洋房產品，容積率1.6，戶型爲90平米和100平米，預計也會是一個偷面積大戶——通過南北設備平臺和挑空面積。

不久後，星悅時光的項目公司北京城建南山置業有限公司成立，由城建發展和蘇州南山新吳房地產開發有限公司分別持股51%、49%。

北京城建集團持有城建發展（600266.SH）43.84%股權。2024上半年，北京城建集團實現營收約778.92億元，同比減少3.5%；歸母淨利潤約7.85億元，同比減少15.41%；同期，城建發展實現營業收入65.2億元，同比下降33.10%；歸母淨利潤-1.38億元，同比下降128.46%。

而蘇州南山新吳房地產母公司是南山控股（002314.SZ)，背後股東爲招商局集團、深圳國資委和廣東環保集團、中海油集團等。2024年上半年，南山控股營收27.23億元，同比下滑65.54%，淨利潤虧損1.18億元，同比下滑-563.76%。

即便是雙方業績下滑，它們還是給北京城建南山置業有限公司提供了財務資助，共計11.8億元。按照持股比例，南山控股掏了5.782億元，用途主要用於支付土地價款、工程建設支出等，期限爲三年，沒提利息情況。不僅如此，它還提供了2.94億元的擔保。

有關爲北京城建南山置業有限公司的財務資助和擔保情況，城建發展沒有披露。城建發展董事長是儲昭武，北京城建集團黨委常委。

從時間上推算，常永春調任北京城建集團之後，在京拿的第一個項目是望京國譽府。截至目前，它供應了234套180-200平米豪宅，網簽了41套，單價90367元/平米。

在常永春掌舵期間，北京城建集團成了房山的託底大王，去年12月拿下和知築項目、今年1月拿下頤知築項目、今年4月拿下長陽一個“三度流拍“的項目，它們仨至今沒有開盤，也都不在上市公司城建發展旗下。

還有濃墨重彩的一筆是，今年2月份，豐臺大瓦窯區域的宸知築二期變更了設計方案——概因一期兩年只網簽了30%、戶型設計落後，搖身一變爲“璽院”，減少了117戶，地下面積減少了7000多平米。

要知道，一個地產項目變更規劃，難度是非常大的。而宸知築和璽院，也沒有裝入上市公司城建發展裡。

到底北京城建集團自己還有多少地產項目沒有進入城建發展呢？這是不是存在同業競爭呢？

十分遺憾，但常永春沒有等到他的星悅時光，迎來的是李偉東。

下面，花姐帶大家一起速覽下星悅時光的規劃透視和選房攻略：

一、偷南向挑空和設備平臺面積

先來看一下星悅時光的區位圖，東至順福路，南至林河南大街，西至嘉林路，北至林河大街。

它的總規劃面積約50136.840平方米，擬建設內容爲住宅和幼兒園，總建築面積約116184.884平方米，其中地上建築面積約77018.944平方米，地下建築面積約39165.94平方米。

北區由11棟住宅樓構成，插畫式佈局，大門在西面和南面各有一個，幼兒園在地塊的西南角。它沒有公佈戶數。但可以用機動車停車位來進行測算，以每戶1.2車算，共計452個停車位，預計戶數在370戶左右。

從它的地上建築面積3.26萬平方米，可以推算它的戶型很多是小於100平米。經花姐測算，北區的戶型分兩種：77平米和107平米，十分純粹的剛需盤。

南區的規劃設計和北區差不多，共計12棟住宅，但沒有幼兒園，顯得更加完整，也更爲宜居。它的戶型面積也是兩種，77平米和107平米。

這兩地塊，最大安全隱患來自非機動車，總共有1792輛，它們絕大多數都是停在小區地面。因爲，南北區遍佈了非機動車停車位。車位多了，電動自行車就會帶來諸多的安全問題。

此外，順義是地產商大力施展黑科技之地。星悅時光自然是不會錯過。

花姐預計，它會是京城偷面積的又一個“黑神話”，依然會放棄防火挑檐，效仿住總芳華里和住總青年ONE，偷設備平臺和挑空變使用面積——南向偷1-2個、北向1個；陽臺面積算一半，令實際得房率超過100%。

二、南區的舒適度要高一些

星悅時光的北區有幼兒園，南區的居住舒適度應是更好些。

先看看北區的選房攻略。

在角煞問題上，1#西端戶、2#東端戶、3#的東西端戶、7#的東端戶、8#西端戶、10#東端戶，都存在角煞問題，斜方向的樓棟會遮擋陽光和牆角帶來煞氣。

3#是樓王，戶型是107平米，中間戶是優選。6#也是107平面戶型，但由於正南方是幼兒園，是次選。

受幼兒園影響較大的樓棟是9#，正面方向緊挨幼兒園，喇叭聲、小孩子的吵鬧聲不斷。

2#也是噪音比較大，整個房子的前面是非機動車停車場、室外運動場地。1#、9#和8#也是半斤八兩。11#臨馬路。

相對比較清淨的樓棟，就數3#和4#，是可以找到好房子的。

再看看南區。角煞的單元基本都在小區中央樓棟的端戶。這導致一個奇特的現象，南北區的東面是綠地，反倒是東面的端戶是最佳選擇。因而，1#、4#和8#的東邊三戶都不錯。

比較清淨的樓棟有3#、6#、7#、9#、10#。但化糞池在地塊南面的正中央位置，還是比較罕見的。

南北區還有一個差異，在於大門。由於南區的大門後面有一個“配套樓”，那應該讓業主們進出家門的儀式感更強。