北京再現“雙搖號”:越秀綠城迴歸 中海金茂遺憾出局

海淀兩宗“王炸”地塊可謂賺足了眼球，北京土拍又燃起來了。

根據出讓安排，北京此次共推出3宗宅地，2宗位於海淀，1宗在通州，總建設用地面積98678平方米，規劃建面209378平方米，總起拍價112.46億元，共收金127.535億元。

其中，海淀功德寺兩宗地塊吸引了越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城、中鐵等國企央企激烈爭奪，最終進入久違的搖號環節，綠城和越秀成爲本次土拍的“幸運兒”，分別搖中一宗地塊。

多位業內人士表示，時隔半年之久，北京又現搖號搶地盛況，對於企業而言，增加了拿地難度，好的地塊要收入囊中，不僅要有實力，還要看運氣。

越秀、綠城“爭霸”海淀

上一次達到溢價上限觸頂搖號還發生在今年三月份，13家房企角逐海淀北部的中關村翠湖科技園地塊，最後成交樓面價6.35萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價8.5萬元/平方米。

半年之後，這樣的場景再次上演，爭搶的地塊仍在海淀。

海淀功德寺“雙王炸”地塊一經上架，便備受關注，此次開拍，更是萬衆矚目。海淀功德寺兩塊地的競拍現場，氣氛緊張，近兩年在北京佈局的房企基本都參與了這塊地的競拍，親自坐鎮的越秀北京公司總經理董毅亦身穿黃色T恤現身。

海淀功德寺西側001號地塊經過36輪報價後觸達了設定的土地合理上限價格，進入搖號環節，最終綠城以總價51.75億元搖中，溢價率15%，樓面價7.1萬元/平方米，銷售指導價10.5萬/平方米（±8%）。這是時隔兩年後，綠城再次迴歸北京土地市場。

002號地塊參與競拍的房企又增加了一家——中鐵置業，形成了“七雄爭霸”的格局。經過42輪角逐，達到地價上限，進入搖號環節，越秀以總價63.825億元搖中，樓面價約7.16萬元/平方米，銷售指導價同樣也是10.5萬元/平方米，浮動8%。

據悉，001地塊靠西，土地面積約3.47萬平方米，建築規模約7.28萬平方米，起始價45億元。002地塊靠東，土地面積約4.25萬平方米，建築規模約8.92萬平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，兩宗地雖然容積率相同，但001地塊樓面均價要比002地塊每平米便宜了400多元，主要是因爲001地塊西側有兩條高壓線需要入地處理，會增加開發企業成本。

即便如此，也是瑕不掩瑜，兩宗地所處地理位置被業界稱爲“王炸”。“地塊位於海淀區上地板塊，距離西五環約2.5公里，地理位置極佳。兩地塊南側是回遷安置小區萬德嘉園，其餘三面均是綠地或公園，生態景觀要素配置良好。地塊北側是中關村軟件園，騰訊、百度、本站、新浪等總部均坐落於此，以及雲集了衆多知名高校，教育資源非常優質，包括排名海淀前十的‘牛小’上地實驗小學、清華附中上地學校等，高端改善購買力較強。” 張凱表示。

從周邊房源來看，品質較好的2000年後的二手房掛牌均價約爲9萬/平方米，2010年之後的二手房掛牌均價超過11萬/平方米。功德寺地塊南側不到2公里是已經售罄交房的圓明天頌，成交均價11.5萬/平方米；東北側的西山壹號院南區，二手房掛牌均價約爲12.8萬/平方米。由此可見，功德寺的價格很有競爭力。

董毅親自坐鎮的背後也意味着越秀地產對北京市場的長期看好。在2022年業績發佈會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠就曾表示，在北京，有機會還會繼續增持，並特此招來了董毅這樣的“大將”，人才建設走在前面。北京會是越秀重點發展的城市。

近期，越秀地產拿地動作頻頻。據不完全統計，自9月30日起，越秀地產在短短1個月內，連續在北京、廣州、成都等地拿下四宗地塊。據媒體報道，越秀地產積極拿地，是抓住新政後的窗口期，加速佈局，此外，或許也與其在廣州退地120億元一事有關。退地後，企業開發壓力降低，具備再投資擴張的能力，正在積極調整土地儲備的倉位和佈局，向更爲優質的區域和項目轉移。

2023年越秀集團業績發佈會上，林昭遠亦表示，越秀地產將2024年拿地預算定爲400億元。從目前的情況來看，越秀地產將繼續擴張版圖。

金隅底價摘得通州地塊

地塊冷熱不均是這次土地拍賣的真實寫照。

通州土橋6025地塊由金隅底價摘得，成交價11.96億元，樓面價2.52萬/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米。該地塊用地面積2.15萬平方米，規劃建面4.73萬平方米。

張凱表示，相較於10月23日招商蛇口摘得的梨園鎮6001地塊，該地塊的拿地成本更低，意味着開發商有更大的利潤空間，對於產品的打造也有更多的發揮空間。該地塊距離地鐵八通線直線距離約700米，可承接國貿、東單、王府井、望京板塊工作人羣居住需求。項目周邊目前在售項目京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界，指導價均是6.2萬元/平方米，實際成交價在5.5-6萬元/平方米，以上這些項目目前市場庫存量較大，存在一定競爭空間，但由於此地塊成交樓面價較低，開盤價相對靈活有空間，疊加臨鐵優勢，後期值得關注。

今年通州土拍市場一直比較冷清。一宗由北京城建低價城建託底，一宗第三次流拍，還有兩宗地剛掛牌。

值得關注的是，金隅集團近期在北京土地市場上表現活躍，繼成功獲取豐臺區科技園1516-60地塊後，僅隔5日便再度佈局通州區土橋。

2023年，金隅在北京的銷售額佔比提升到了43%，剛發佈的朝陽區新品“北京隅·東序”，是金隅首入豪宅市場的項目。金隅官方資料顯示，項目名中的“東序”，一方面寓意着“開闢東四環世界豪宅的全新序作”，另一方面，也承載着金隅產品系向豪宅升級的寄託。

業內人士表示，從今年金隅在北京頻繁拿地來看，其更加聚焦北京市場，力求通過產品實現突圍。