長沙去庫存出招：支持“商改住” 停止新增類住宅項目規劃審批

財聯社7月2日訊（記者 王海春）爲加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存，長沙出招了。

長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局今日聯合下發《關於支持公寓等類住宅商品房調整爲住宅有關事項的通知》。

通知明確，爲支持企業盤活閒置存量土地、空間資源，結合市場需求調整完善規劃條件和設計要求，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存促進房地產市場平穩健康發展，長沙在市轄區範圍停止新的公寓等類住宅項目規劃審批。

對於已完成項目總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可行後可依規依程序調整爲住宅。公寓等類住宅項目調整爲住宅原則上應符合居住建築相關設計規範以及套型住宅設計要求，無法滿足套型住宅設計要求的小戶型公寓不得進行調整。

此外，符合要求的公寓等類住宅商品房，經資規、住建等部門論證方案可行的前提下，由屬地政府提出規劃修改申請，按程序優化地塊規劃指標，合理調整規劃條件和設計要求並完善土地出讓合同後，推動項目繼續開發建設。

分析人士認爲，長沙最新政策受到較高關注，很大程度上與通知中提到“類住宅可改住宅”等關鍵詞有關，此舉可簡單概括爲“商改住”。

“但需要說明的是，此類‘改’有兩個前提。前提之一爲，房企名下未出售類住宅，而不是業主現在持有的二手房類住宅。換言之，這主要是從房企去庫存角度進行的。前提之二是，需要滿足戶型要求和規劃調整要求。”易居研究院研究總監嚴躍進稱。

就長沙出臺前述舉措的背景，業內人士表示，在5.17吹風會上，自然資源部提出支持企業優化開發，允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求，更好適應市場需求。

“這意味着出於支持優化開發角度，可以合理調整規劃和設計條件，其中就包括非居住用地。長沙本次不僅在用地上做了調整，更在去庫存的政策導向下，在存量建築上也做了調整，突破比較大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

其進一步表示，長沙等城市此前非住宅規劃較多，供應量較大，當地最新政策，爲探索存量房轉爲保障房預留了一定空間。此次長沙出臺政策，符合條件的類住宅如果可以調整爲住宅，這些具有戶型小、價格低等優勢的非住宅，可成爲保障房的一個重要來源。這既能解決保障房來源，還能實現去庫存，穩定商品房銷售。

市場方面，據克而瑞數據，2024年6月，長沙新建商品住宅成交面積38萬平方米，環比、同比分別下降7%、12%，較今年一季度月均成交量上升75%。累計來看，今年上半年，長沙新建商品住宅成交面積170萬平方米，同比降51%。

嚴躍進認爲，近幾年各地均出臺過“商改住”相關政策，但由於近期各方對於去庫存政策予以高度關注，因此長沙此舉仍然具有較強的示範性。

事實上，此前常州、大同等地，也出臺了去庫存政策。據克而瑞以及記者不完全統計，目前已有約30城出臺政策鼓勵收儲去庫存。

6月13日，常州市房地產業發展與房地產市場調控聯席會議發佈樓市新政，加快徵收安置方面，從供給端到需求側，出臺了多項新的重要舉措。

政策明確，自通知實施之日起，非社會資本受讓土地未實質性開工建設的安置房項目一律不再建設；一律不再新增安置房用地供應。常州還將收購商品房用於徵收安置，對有安置需求的地區，可採取直接購買或房票方式購買商品房用於安置房。

大同也在6月13日發佈《關於加快化解非住宅商品房庫存方案》，諸多去庫存措施中，最受關注的，是與收購、改建相關的舉措。

方案顯示，爲盤活存量非住宅商品房資源，對已竣工未售出的非住宅商品房項目，可通過收購、長租等方式用作高層次人才公寓、“創客空間”或其他公共服務設施。對已出讓但尚未開發建設的非住宅商品房用地，允許按規定轉型用於國家支持的項目，經批准可按“商改住”進行規劃修改，並可適當降低商住配比。

分析師認爲，各地接下來會在用好、用足去庫存工具的同時，可能會增加新的工具儲備，各地也會繼續出臺去庫存相關措施。

本文源自財聯社記者 王海春