長寧的三區亂鬥
在浦西七大市區中，長寧區的發展最爲均衡。
從1980s開始，長寧先後抓住了虹橋開發區、2000年樓宇經濟、2021年大虹橋戰略三次騰飛機會，自東向西發展脈絡打通。
回顧2023年上海各區GDP，長寧區人均GDP排名全市第二，GDP增速更是排在全市第一！
在長寧高水平的均衡發展之下，長寧內部各板塊的差距也在縮小。
尤其是中山公園、古北二期和天山在這些年趨於同質化：
都沒學區概念可炒作，產業區都劃入了城市CAZ，2000年後的房子都差不多，甚至連缺點都很相似...
在經歷這一輪樓市洗牌之後，三大板塊的房價更是逐漸靠攏，正式開啓了長寧的“三分天下”。
01
中山公園
中山公園是長寧人心中的傳統市區，百年前就是租界後花園，底蘊三者之中最爲深厚。
進入新世紀的發展得益於長寧2000年後實施的大規模舊改+樓宇經濟。
2000年初真如副中心實際功能的缺位，助力中山公園的迅速崛起。
時局給了發展機會，中山公園也憑藉亮眼的配套接住了：
2007年底，上海一共開通了8條地鐵線，中山公園就佔了其中三條。
直接和當時的人民廣場、徐家彙肩並肩。
商業體量龐大，尤其是2005年中山公園龍之夢開業，至今都是上海人氣霸榜的存在。
整個長寧醫療資源相對普通，但中山公園實際卻能享受靜安、徐匯資源。
直到現在，中山公園的地段和配套優勢都是三大板塊中競爭力最強的。
至於住宅，因爲2000年受港資開發商影響較大，中山公園的第一批改善商品房港風濃郁。
這批集中建造於2000-2005年，在三大板塊中房齡最老。
這些房子的特點是以塗料外立面爲主，容積率高，戶型設計在今天看來並不合理，車位比緊張。
不過就當時而言，往往是這種高容積率和層高的住宅，才匹配得上人們對中山公園是市中心的定位。
長寧本地的第一波改善置業、體制內leader和長寧本地中產基本被中山公園收入囊中。
隨着城市發展板塊輪動，中山公園優勢逐漸被追平。
和龍之夢的定位一樣，板塊房價也走上大衆化親民路線。
加上缺乏學區概念炒作，逐漸成爲內環價格窪地：
板塊均價比徐家彙少了將近2萬/平，和普陀長壽路一個水平。
但價格相對實惠、羣衆基礎更高的中山公園這一輪樓市回調中，整體表現出較強的抗跌能力，商品次新平均跌幅僅19.46%，略勝其它兩個板塊。
在長寧2035的規劃中，中山公園順利划進了CAZ，區內嫡長子地位不可動搖。
只是但從樓市來看，中山公園的房子在當下看來已經有些落伍未來想象空間有限，對長寧本地中產來說算是性價比較高的選擇。
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02
古北二期
古北政策紅利的結晶，硬生生爲長寧創造了一個特定時代的富人區：
雖然底蘊不如中山公園，但古北卻爲家長掙了最多面子。
曾經古北一期一個馬桶價格比普通上海人一年工資還高，老百姓賦魅說“日料比東京還正宗”，比內環內更像國際大都市。
今天的古北雖輝煌不再，位置也不如中山公園在內環內，但地段價值依舊稀缺。
板塊緊鄰內環，自駕走內環高架和延安高架十分方便。
教育資源接軌國際，私立、民辦就讀率高。
早年商業能級下滑比較明顯，全國第一的家樂福倒閉，高島屋人氣稀疏、南豐城、尚嘉中心距離稍遠。
住宅方面，主要看古北二期。
古北二期建設時間開始於2003年，房齡處在中山公園-天山之間，當初開發時的定位是面向日韓籍高管以及涉外人士。
二期最大亮點是一條黃金城道將社區功能發揮得淋漓極致，不僅是古北業主的消費場所，更是社交休閒場所。
在上海再難找到這樣一條鬧中取靜、優雅小資的大社區步行街。
圍繞黃金城道分佈着古北二期最頂流的六個花園小區；
外立面基本貼的是進口防水面磚，容積率以及當下的物業管理都勝過中山公園，車位比依舊是個問題。
隨着日韓貿易式微，聯洋、碧雲新一代國際社區崛起等因素，古北作爲第一代國際社區的稀缺性被稀釋，地位直線下滑。
因此古北二期的房價也從富人區地位降級到了中-高產板塊，掉進中山公園、天山一個賽道。
即使如此，對於當下的普通中產而言，拿下一套古北二期三房還是比中山公園更吃力。
在這一輪房價回調中，古北二期的六大花園平均跌幅超過20%，小戶型跌幅甚至超過30%，相比之下較爲慘烈。
上半年的經濟大家也都知道，古北日韓籍和港澳臺業主佔比相對高一些，套現跑路的價格刺客也相對更多。
再加上今年新房市場的打擊，總價2000萬以上的新房豪宅成交量創下近十年新高，精準打擊了以大3房爲主流的古北樓市。
和中山公園的問題類似，古北二期的戶型、車位比、外立面以及成長性都有深深的時代烙印，最優質客戶流失是必然。
處於居住階層大洗牌背景下的古北二期，這輪抗跌性輸給客羣基礎更穩定的中山公園也不奇怪。
03
天山
天山的故事分上下兩部：
天山底蘊不如前二者，位置也只是中內環之間，但在長寧發展格局中有優勢站位：
東側是中山公園，長寧傳統的中心；
南邊是虹橋經開區和古北，曾經比市區更市區。
夾在中間的天山更像是兩個板塊的發展融合區，既有國內的數字化經濟、也有日韓的商務貿易企業。
強強聯合之下，天山反而成了長寧隱形的經濟地標。
全上海三棟百億稅收商務樓，前兩個是在頂級地段的恆隆廣場和國金中心，第三個是天山的金虹橋國際中心。
所以相比起中山公園和虹橋經開區，天山的產業實力目前最強。
居住層面的配套完全達到內環內板塊標準：
匯金百貨、巴黎春天、百盛優客、綠地繽紛城，2/15號線雙軌交，北橫通道、內/中環高架...
和天山產業、配套能級相呼應的，天山次新房的價格也成了區內房價地標，整體均價全長寧最貴！
相比起價格親民的中山公園，天山商品房定位是吸納長寧及周邊的企業高管，建設標準和總價段和古北二期比較重合。
次新房建成年代集中在2005-2011年之間，三兄弟中房齡相對最新。
除了車位同樣不夠，在戶型設計、容積率、小區景觀和物業管理方面也都較中山公園有大提升。
雖然沒有一條黃金城道，天山商品組團是蘇州河邊難得的一線河景房。
隨着蘇州河的治理和一江一河規劃的推進，居住環境和高區景觀都迎來一波提升。
在這一輪迴調中，天山次新組團的抗跌性表現也比較一般，平均跌幅在22.85%，小戶型更甚。
原因也和古北二期比較相似，同總價段的新房市場吸引着天山的中高產客羣置換離場。
河對岸的長風就是最直接的一個對比。
即使社區文化和身份認同感經營得登峰造極的仁恆河濱花園，和存有一些倒掛幻想的新房相比，也被無情拋棄。
情懷很重要，money更重要，能給有錢人帶來當下最頂級身份認同感的地段纔是他們眼裡的好地段。
結語
長寧的三位兄弟，雖然談不上垂垂老矣被時代淘汰，但產品競爭力仍在持續流逝。
車位配比低、塗料外立面、一言難盡的戶型設計在新房襯托下成了最後一根稻草。
不過話說回來，隨着樓市回調，長寧三兄弟的性價比也在逐漸顯現，給普通人跨入鄙視鏈上游的機會更多了。
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