陳泰源/白紙黑字,有多重要?又能怎樣?

文/陳泰源

【真實案例1】

某位媽媽房子,認識某位房仲,給與委託合約同時也簽下了底價

結果,在短短不到10天的時間,房仲就告知有買方在考慮,準備出價,最後竟然達標了!這位媽媽發現不對勁!?怎麼會委賣不到10天就有人出價,「感覺」賣得太便宜了,於是悔賣。

媽媽避不見面第一次,房仲提出合約裡面的一條規定:「只要價格達標,仲介方可直接通知成交,無需再給賣方簽名同意」俗稱「霸王條款」,要求媽媽出面簽約。

媽媽持續不出面第二次,房仲又說,買方是以一張80萬支票做爲斡旋金,如果不出面簽約,就要倒賠80萬給買方,同時寄了一張存證信函給媽媽。

弔詭的是,媽媽從「被通知」成交後就不出面了,從沒看過80萬支票?更別談簽收這件事情,就算真的有這張支票,「斡旋金」是否已成爲「訂金」,在法律見解上是有爭議的。 媽媽堅持不出面第三次,房仲又說,買方放棄不買了,所以買方的80萬賠償金就算了;但是因爲您悔賣,又要解約,必須要拿30萬當做是房仲的違約補償金

這件事情後來的發展如何,我就暫不贅述了。

【真實案例2】

同樣是位媽媽,在不是很清楚相關的合約條文法律責任、違約細則狀況下,簽下了「專任約」委賣,後來得知自己的遠親B也在做房仲,也想把房子給房仲B賣,所以去找房仲A解專任,想改成一般委託約。

但,專任約其實不是屋主說要解就能解,必須要賣方&仲介方「雙方都同意」才能解。

不過,後來媽媽還是解成了,原因在於房仲A當初並沒有解釋得很清楚到底「專任約」跟「一般約」有什麼不同,媽媽覺得有點被拐騙的「感覺」,於是……所以……。

案例1:屋主缺乏的是「沒有感受到」房仲的努力,「感覺」賣便宜了,導致後來的悔賣與一連串的麻煩。案例2:房仲A因爲當初沒有解釋清楚專任約與一般約的不同,而讓屋主產生「不信任」感,剛好碰到遠親B也在從事房仲業(也許只是個說法),專任約就被輕易破解了。

說穿了,白紙黑字只是撕破臉時,不得不使用的最後手段,沒有任何一方想走到這最後一步;法律的事情就交給律師去處理,我們房仲要做的,除了專業本職的知識提升,還有對於「人性」的瞭解,以及「感覺/奇檬子」的處理。如果用心經營客戶,把「感覺」處理好了,信任建立起來了,就算屋主賣房子是「口頭專任」又如何?別人想破解還是破解不了;就算買方在房仲A公司看到適合的房子又如何?終究還是會選擇「比較信任的房仲B」約看屋。其實,這就跟男女朋友交往一樣,兩個人如果真心相愛,有沒有結婚也就不是那麼重要;相反的,如果已經貌合神離,也不是一張結婚證書可以綁住的。感覺差、信任沒有,白紙黑字又能怎樣;感覺好,信任有,白紙黑字也就不重要了。

作者陳泰源,大畢,北市,普通老百姓,房仲業者,有個人臉書。以上言論代表本報立場。ET論壇歡迎更多參與,來稿請寄editor@ettoday.net