城中村改造下半場好像沒啥動靜！

最近又聽說央行的第二批城中村改造專項PSL又開始投放了，似乎全社會包括中央政府、地方政府和金融機構都認爲我們的城中村改造開展的如火如荼，事實上可以這麼認爲嗎？大家看過老張文章的都知道我們的城中村改造實際上分爲兩段，第一段就是徵拆安置，這部分地方政府熱情很高，資金來源也很清晰，就是上述PSL專項借款，這個錢是搞什麼的？其實就是解決城中村改造上半場的徵拆安置，因此PSL的投放反映的僅是城中村改造的第一個環節，別忘了真正重要的事是城中村改造的第二環節，就是建設管理運營並能夠解決第二階段的自平衡。按照城中村改造的管理辦法，完成第一階段後需要政府以淨地出讓的方式將土地供應出去，只不過這個供應不像以往的直接就招拍掛，而是要照顧我們真正的社會投資人，再選擇社會投資人的時候就採用多種方式（公開招標，邀請招標等），順帶着土地也要走帶條件出讓或者綜合評價出讓的方式。因此城中村改造隨着招拍掛的推進自然而然的將實施主體分爲兩個，一個是第一階段獲得PSL資金的地方城投，另一個是拿到土地的真正社會資本。而第一環節的PSL資金是屬於隱性債務，而且要在2028年清零的，其清零的具體舉措就是第二階段的投資人拿到改造的土地所繳納的土地出讓金，因此第一階段和第二階段是天然無縫銜接的，但順序不能改變。

當前我們的城中村改造是圍繞第一階段來展開的，本來老張期待會按照國家的想法實施，但老張發現當前地方政府根本沒有考量第二階段是否可行就匆忙上馬第一階段項目，最終到頭來還是還不上的隱性債務。所以真正的城中村改造核心應該是第二階段，要由社會資本從事投資建設運營並自求平衡。而當前想做第二階段社會資本的可能是施工央企居多（他們帶着合作的開發商），畢竟他們看中的不是項目前景，而是第一階段的徵拆安置中的施工量，因此無奈選擇第二階段介入。從當前的推進來看有可能會重蹈當年棚改的覆轍，因爲地方政府並沒有意識到風險的存在。所以棚戶區改造推進的好不好不是PSL，而是第二階段城中村改造專項貸款的投放，目前還沒看到相關報道，所以完成一個任務的50%能說順利推進嗎？但老張沒說後續第二階段就不好，這還要看社會資本的成熟度，項目業態規劃等一系列因素，祝我們的城中村改造能夠順利推進實現目的吧！