城中村和危舊房改造將加力實施，明年房地產用地供應或走向“控量提質”丨中央經濟工作會議深解讀

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。

會議確定了九項明年經濟工作的重點任務，其中之一是有效防範化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。穩妥處置地方中小金融機構風險。央地協同合力打擊非法金融活動。

防風險是近年來房地產管理的主題，今年也不例外，中央經濟工作會議將房地產相關工作納入防風險框架下進行部署。

“防風險是第一位的。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，風險如果防不住、房地產市場無法實現止跌回穩，不僅會通過房地產行業傳導至上下游產業和金融領域，也會導致居民預期轉弱、衝擊消費信心等。

12月9日中央政治局會議提出，穩住樓市股市，中央經濟工作會議再次對此進行強調。李宇嘉認爲，樓市和股市作爲中國資產的典型代表，將“穩住樓市股市”放在一起表述，意在穩定量價，防範風險。

加力實施城中村和危舊房改造

10月17日，住房城鄉建設部部長倪虹在國新辦新聞發佈會上提出，要實施兩項增量房地產政策，其中之一即通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

之後不久，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，擴大城中村改造政策支持範圍，從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬人以上的大城市，擴圍至近300個地級及以上城市。地級城市資金能平衡、徵收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持範圍。

在此基礎上，中央經濟工作會議強調要加力實施城中村和危舊房改造。

李宇嘉認爲，實施城中村和危舊房改造是新一輪房地產增量政策的重點，也是未來推動房地產止跌回穩新的抓手。在都市圈的背景下，35個大中城市是房地產增量市場的基本盤，也是止跌回穩的關鍵變量。這些城市城中村、危舊房較多，新市民、年輕人較多且很多集中居住在城中村和危舊房，實施城中村和危舊房改造，既是推進房地產高質量發展的新模式，也能釋放新市民和年輕人、城中村村民和危舊房業主的美好人居需求，還能通過貨幣化安置來帶動新房庫存去化。

中指研究院政策研究總監陳文靜認爲，未來城中村和危舊房改造的規模有望繼續增加，整體力度或將加大。

從細化政策上來看，陳文靜預計，將貨幣化安置與房票政策結合，將收購存量商品房作爲安置房與城中村改造相結合可能是未來各地探索和實踐的重要方向。其中加大使用房票安置的補貼獎勵，提高居民使用房票積極性，將有助於加速城中村改造節奏，有望在2025年對新房銷售產生實際性的拉動效果。

合理控制新增房地產用地供應

今年5月，自然資源部在《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》中明確，合理控制新增商品住宅用地供應。各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、佈局和結構，完善對應商品住宅去化週期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。

在10月17日國新辦舉行的新聞發佈會上，自然資源部副部長劉國洪表示，在住宅用地供應上，要一手抓控新增，一手抓盤存量。在控新增方面，指導各地合理控制新增商品住宅用地供應，對於去化週期過長的城市暫停供應商品住宅用地；對於去化週期較長的城市，實行“盤活多少、供應多少”。

在抓盤存量方面，10月12日，財政部宣佈允許專項債券用於土地儲備，爲地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。11月，自然資源部出臺《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》，明確了收回收購土地的類型、價格標準和程序、再供應要求等內容，爲各地啓動開展收回收購存量閒置土地提供政策指導和工作依據。

另外，在10月17日召開的新聞發佈會上，財政部部長助理宋其超表示，支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房。此前央行也設立3000億元保障性住房再貸款，激勵銀行發放商業貸款，支持收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，推動存量商品房去庫存。

中央經濟工作會議強調，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前對於增量和存量之間的工作重心和定位變化，總體上是源於房地產市場供求關係發生的重大變化。尤其是從存量用地、存量商辦項目、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫存等問題，同時也產生了新的金融風險問題。所以嚴控增量和優化存量，既是消化庫存的重要體現，也是防範風險的重要抓手。

對此，陳文靜認爲，接下來支持專項債收購存量閒置土地的配套政策有望繼續完善，如財政部細化落地專項債額度等相關政策，爲各地執行提供更多資金支持；3000億元保障性住房再貸款收儲政策將繼續完善，打通收儲過程中存在的價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等卡點，促進存量商品房去化等。

嚴躍進認爲，從2024年四季度供地情況來看，各地主要側重對優質土地和好地段土地的供應，同時強調取消限價、減少配建、取消現房銷售等。從這個角度看，2025年土地供應將堅持“控量提質”的導向。本次會議明確盤活存量用地和商辦用地，這也就意味着後續各類金融、財政資源將加快導入。

此外，在促需求方面，陳文靜認爲，核心城市限制性政策有望繼續優化，繼續降低購房門檻和購房成本，更多城市或加大購房補貼力度等，帶動需求釋放。