持續用力推動房地產市場止跌回穩，樓市政策有望加力丨中央經濟工作會議深解讀

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。繼12月9日的中央政治局會議後，再度提出“穩住樓市股市”。

會議還指出，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

結合當下的政策和市場情況，這一表述含義頗爲豐富。其中，“穩住樓市”的表態，爲明年的房地產工作定下基調。“持續用力”“加力”的說法，在以往的表態中較爲少見，這也說明樓市政策將繼續保持足夠的力度。

9月末以來，監管部門推出樓市政策組合拳。隨後的10月和11月，市場連續迎來“銀十”和“暖冬”。考慮到年末房企衝刺業績的慣例，12月市場有望繼續保持熱度。

分析人士普遍認爲，明年的樓市政策不僅將繼續保持較大力度，也會有較強的持續性，市場實現止跌回穩的目標可以期待。

保持力度和持續性

與去年的中央經濟工作會議類似，此次會議對樓市的表態，同樣被放在“防範化解風險”的工作大項下。

分析人士指出，這也說明樓市風險仍未出清，市場企穩的基礎也有待夯實。在此背景下，未來有關化解樓市風險的一系列政策，仍然是明年重要的方向。其中，金融層面的支持有望持續。

2022年11月，央行出臺“金融16條”，這也是保障房地產企業融資的重要指導性政策。今年年初，監管部門又推出經營性物業貸款政策。

今年9月24日，央行宣佈將“金融16條”和經營性物業貸款兩項階段性政策延期至2026年底。

市場人士普遍認爲，在樓市風險尚未出清的階段，這兩項政策將會常態化。

此外，盤活閒置用地的相關政策也將持續，專項債收購存量閒置土地的加快落實或是促進2025年投資和開工恢復的關鍵。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，會議強調“穩住樓市”的導向，延續了此前中央政治局會議精神，也進一步說明2025年房地產工作要強調“穩”。

他同時表示，從時間點上看，此次表態值得關注。2024年中央經濟工作會議，從“十四五”圓滿收官和順利開啓“十五五”的角度進行，把“穩樓市”上升爲更高規格，也賦予了穩樓市在新一輪高質量發展中的重要使命和角色。

此外，在關於推動房地產市場止跌回穩的表態中，中央經濟工作會議的表態爲“持續用力”。在實施城中村和危舊房改造中，則使用“加力”。

這種表態在以往十分少見。嚴躍進指出，現有的政策力度不僅會保持下去，還可能進一步加大。明年樓市政策的力度和持續性都將保持。

綜合市場人士的觀點，未來還將有更多增量政策在路上。比如，北上深繼續優化限制性政策等。

“止跌回穩”目標有望實現

今年以來，房地產調控政策保持穩定的出臺節奏。上半年推出的“517新政”，一度令市場信心爲之一振，但其力度仍不足以支撐市場持續回升。

9月末，政策力度驟然升級。

9月26日的中央政治局會議提出，“要促進房地產市場止跌回穩”。隨後，各級政府陸續推出一系列穩樓市政策組合拳，不僅大範圍解除此前的限制性措施，而且將購房門檻降至歷史新低。其中，四個一線城市分別優化限購政策，釋放出十分積極的信號。

此輪樓市政策組合拳可總結爲“四個取消、四個降低、兩個增加”。

四個取消，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。四個降低，即降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。

在前期取消各類限制性政策，並進一步降低房貸利率後，組合拳中的一些措施在11月陸續出臺。其中，對於契稅、增值稅的減免措施，於11月13日出臺。約一週後，北上廣深分別取消普通住宅和非普通住宅標準，從而使減稅政策得以落地。

此外，專項債收購存量閒置土地細則的推出，以及城中村改造政策支持範圍的擴大，也於11月落地。

這一輪政策不僅力度空前，而且持續時間長，並給市場帶來足夠的支撐。

今年10月，樓市“銀十”如約而至，且近17年來熱度首次超過“金九”。進入11月，多個熱點城市繼續升溫，“暖冬”行情隱現。

考慮到年末房企衝刺業績的慣例，12月市場有望繼續保持熱度。

至於“止跌回穩”的政策目標，北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，從近期市場的表現看，已經實現“止跌”，若明年3月和4月份仍然能夠保持熱度，則可以說“回穩”的目標將實現。