串聯物業、買房佣金只收0.88%，房產中介玩出新模式

地產行業進入存量時代，越來越多公司開始盯上了存量市場的蛋糕，不僅有貝殼、我家我家、21世紀不動產等傳統房地產經紀公司，也有各式背景的新玩家，以不一樣的思路分食市場。

近年來，在部分城市，一家名爲宅貓找房的公司開始被業內關注。該公司通過與物業公司聯手，在傳統房產交易模式中引入社區物業，甚至在深圳、天津等城市，宅貓找房的房產交易額已超越行業內部分頭部經紀企業。

《每日經濟新聞》記者注意到，2022年10月時，宅貓找房還獲得了萬物雲數千萬元投資，這是近年來房產交易服務領域內爲數不多的投資之一。

作爲房地產交易領域的“攪局者”，未來能否和經紀門店的“正規軍”抗衡？市場對這種交易模式的接受度如何？宅貓找房的機會和挑戰又在哪裡？

串聯物業，買房佣金只收0.88%

在創始人楊曉鬆看來，買房是一件低頻的事情，所以買房更需要信任。而宅貓找房做的就是搭建平臺，讓業主的房產交易半徑從社區外迴歸社區內，縮短房產交易距離，做到真正的省時省心，從而與物業建立更高的信任與互動。

“你可以把宅貓理解爲一個‘輕中介’平臺，有點類似銀行業中的銀聯，銀聯串聯的是各大銀行，我們串聯的是各大物業公司。”楊曉鬆稱，在社區服務過程中，物業公司發現很多業主有房屋出租、出售的需求，但物業公司通常又缺乏行業經驗，所以我們做的就是跟物業公司達成合作，物業公司提供一個社區平臺，我們在物業平臺展示租售信息，若有潛在購房者對該小區房源感興趣，之後由宅貓找房的工作人員介入進行跟蹤與服務。

“我們現在所做的事，相當於是把選擇權交給客戶，客戶可以去選擇傳統經紀行業進行交易，也可以選擇我們。這本身就是一種公開競爭，如何讓客戶更滿意，是我們同時也是傳統經紀行業都在做的事，在傳統經紀行業也存在典型的28原則，即20%的經紀人給客戶提供了服務，使客戶滿意，但絕大部分提供的服務並不能令客戶滿意。”

楊曉鬆表示，對掛牌的業主來說，因爲在生活的半徑內，因此更容易與物業建立信任，因此如果有房源出售，也更容易找到物業掛牌。而對宅貓找房來說，因爲不需要在每個社區周邊都設立門店，從而降低宅貓平臺整個交易流程中的運營成本。

“正是因爲這種運營模式，使得我們的成本是下降的，所以我們也願意讓利於購房者。我們的買房佣金只收0.88%，因爲整體成本降低了，所以也敢讓利於購房者和社區業主。”楊曉鬆說。

這個模式，被他們定義爲“S2B2C”：C端面向客戶及業主、B端面向物業、S端面向宅貓找房管理人員。

談到房產經紀行業的競爭格局，楊曉鬆認爲未來會是一種共生模式，就好像在有滴滴打車之前，市場本就有網約車。存量房地產交易也一樣，在宅貓找房之前其實一直有公司在做類似工作，比如很多物業公司，但物業公司幹這個有自身的侷限性，比較難像第三方公司一樣串聯更多物業企業。

“並非去中介化”

楊曉鬆提到，宅貓找房做的並不是一個去經紀化的事，專業的事還是得由專業的人來做。宅貓最早其實也是做新房銷售代理的，之後才轉型做存量房交易。

“決定做存量房交易之初，我們做了大量市場調研。2017年的時候，我們幾個合夥人到全球多個地方都轉了轉，發現在全世界範圍內，我們的房產經紀行業是最獨特的。”

“國內二手房交易規模約6萬-7萬億元，但經紀人有三四百萬，高的時候達到500多萬人，這是一個非常龐大的數字，說明經紀人的人均產出跟滲透率並不高，供大於求，所以這個行業的人要想自己養活自己，並不是一件容易的事。”楊曉鬆稱。

58安居客研究院數據顯示，截至2023年年底，全國單家房產經紀公司平均門店數量同比減少5%，單間房產經紀門店平均經紀人數量同比也減少約5%。整體趨勢來看，單個經紀公司規模呈現逐漸小型化趨勢，單間門店規模2021年至今也呈下降趨勢。

楊曉鬆表示，正是因爲國內房地產經紀發展到了這樣的特殊階段，同時我們也觀察到，國內物業公司規模比較大，且比較強勢。在社區裡，物業公司有很多員工，他們離信息更近，同時他們的基礎收入是由物業公司提供的，將物業公司引入交易環節，可以起到事半功倍的作用。

楊曉鬆告訴記者，從市場接受度來看，目前宅貓找房已經是“S2B2C”模式下的頭部企業，在深圳、天津等城市的二手房交易金額已經位居前列，超越了部分傳統經紀公司，在北京、上海等區域，我們還在努力。

在介紹與物業公司的具體合作模式時，楊曉鬆稱，“與物業公司的合作，一般有兩種，頭部物企一般會有股權合作；非頭部物企，我們會優先跟在我們服務半徑內的企業合作。”

“傳統的中介一般需要在每個社區旁有門店，店長也是他們自己僱，宅貓找房在各社區也有店長，只不過沒有固定門店。”

楊曉鬆向記者介紹道，“如果有人過來看房，也有宅貓找房的服務人員對接。我們跟物業公司達成合作後，操作模式很簡單，他們的基層員工只需要把我們的系統學會。宅貓的服務人員更像是一個社區專家、一個交易專家，能真正給客戶提供交易服務。對買了房的業主來說，他就有了一個社區專屬服務人員，並不像傳統的經紀行業一樣，屬於一錘子買賣。”

談及當下的現金流及盈利情況，楊曉鬆稱，“其實在線下端，宅貓找房投入的成本並不算大，屬於比較典型的輕資產運營模式，收入完全能覆蓋支出。宅貓找房其實依託的還是互聯網平臺優勢，希望打破物業機構之間的隔閡與芥蒂，實現物業機構之間的網絡協同，從而達到社區協同、房源協同，形成網絡聚集和協同效應。”

“所以宅貓找房的未來模式，一方面是拓展更多物業機構參與進來，另一方面則是進行客戶維護，包括系統後臺的技術迭代等，通過專業的服務團隊讓整個房產交易服務更專業，提升用戶的購房體驗。”楊曉鬆說。