從開發走向代建？房地產代建規模井噴增長，近百家房企佈局

2013-2023年房企代建業務新增建面走勢圖（萬平米）。 圖源：億翰智庫

本報（chinatimes.net.cn）記者樑寶欣 李貝貝 深圳報道

歷史經驗證明，挑戰與機遇往往並存。房地產開發主業遭遇發展瓶頸，房地產行業進入新的發展階段，各房企紛紛探索新的增長點，其中，代建領域獲得了較快發展。

據億翰智庫統計，對比2023年商品房銷售面積增速明顯放緩，同比下滑8.5%的情況，2023年代建領域的新簽約建築面積同比增速卻實現了53%增長率，全年新增簽約建築面積高達16996萬平方米。截至2023年末，進入代建領域的企業已超過90家，接近百家的企業紛紛宣告進軍代建市場。

金地（集團）股份有限公司董事長徐家俊在4月18日舉行的首屆中國房地產代建峰會上表示，代建模式是房地產行業高度成熟後，通過專業分工來提高生產效率的必然產物，在發達國家已經是一種相對成熟的模式，未來在中國房地產市場也將形成一定的發展趨勢。

“中國房地產業已進入新的發展階段，房地產業新發展模式在逐步構建，不少房地產企業正逐步由開發商向運營商、服務商轉型，由重資產驅動向輕重雙輪驅動轉型，而代建模式無疑是開發商輕資產轉型和管理服務輸出的自然選擇。”徐家俊說道。

代建業務同比增速三成

近年來，隨着房地產行業的深度調整，代建業務作爲一種新興模式，逐漸嶄露頭角，成爲推動行業創新發展的新勢力。如何緊跟時代步伐，積極應對挑戰，共同推動代建業務實現高質量發展，成爲業內普遍關注的焦點。對此，4月18日，首屆中國房地產代建峰會在深圳召開。此次峰會由中國房地產業協會（下稱“中國房協”）主辦，金地管理、中國房協代建分會承辦，廣東省房地產行業協會支持，以“和合代建”爲主題，旨在深入探討代建行業在新形勢下面臨的新挑戰、新趨勢與新機遇。

中國房協代建分會副會長、克而瑞集團董事長丁祖昱在首屆中國房地產代建峰會上指出，房地產市場進入到一個趨穩築底的過程，代建是目前房地產各個賽道當中活力最強、前景最好、市場空間最大的賽道。截止到一季度，佈局代建的企業已超過90家，TOP200房企下屬企業有70家，民營企業佔一半。百強企業有60多家設了專門的平臺公司，有30多家已開通代建微信公衆號，一定程度上也代表代建已成爲這些企業未來一個發展方向。

不過，丁祖昱也提到，2024年一季度TOP20代建企業新增簽約3464萬平米，是2023年全年的29%；政府背景類委託方佔比達61%。代建企業梯隊已經形成，17家企業代建總合約規模超千萬，其中總規模超過一億平米的有兩家，超過5000萬平米的有三家，未來競爭將更加激烈。

據記者瞭解，代建業務具有輕資產、高盈利、抗週期性特徵，無需大量資金投入，且利潤率高。在行業降槓桿的發展趨勢下，代建賽道可爲房企抵禦風險增厚利潤，無疑擁有着很好的發展前景。

中國房協代建分會副會長、金地集團副總裁、金地管理董事長郝一斌也在會上闡述了代建行業的核心價值。他通過“房價、地價雙曲線模型”分析代建行業的底層價值所在，並指出房地產的價值分爲α（開發管理收益） 和β（投資效益），其中代建行業的價值是爲客戶創造價值從而實現自己的價值，而創造代建行業的α價值，則需要代建企業擁有耦合精密的各專業協調體系及品牌美譽等多方面的能力。

如何發力代建業務

近年入局代建領域的企業越來越多，目前有近百家房企佈局，競爭日益激烈，已然進入“紅海”市場。不過，近年來，隨着城中村改造、保障性住房建設等“三大工程”陸續啓動，政府代建需求大量增加，以及商業代建的進一步發展，代建賽道仍有廣闊的發展空間。

在機會與競爭並存的市場中，代建企業想佔據一席地位，還需打造自身核心競爭力，形成較突出的綜合實力。值得探討的是，代建企業需要何種能力來應對客戶的需求？

對此，金地管理總經理蔡戈鳴指出，代建業務的客戶大體可以分爲四類，國資類（包括政府和城投國企）、中小房企、金融機構、商辦和產業方。這些委託方存在一些共性的需求，比如都追求質量安全、成本可控、品質口碑、服務周到、責權明晰、溝通高效等等。但是也有差異化的訴求，國資類的客戶更加註重安全合規和資產的保值增值，中小房企更看重開發效益和融資的協助，金融機構則是將資金安全和收益放在首位，而商辦和產業的客戶往往會更加關注項目的空間功能以及性價比。

在代建企業核心能力模型上，蔡戈鳴則剖析道，“代建三力”包括產品力、經營力和服務力，是代建企業應該構建的必備能力。其中產品力，強調產品作爲代建服務終端載體的重要性，他強調金地管理要幫委託方打造的是具有商品價值屬性前提的好產品；經營力，不僅要求代建企業具備精細化的“小”運營能力，用不同的戰術去攻克難關，而且還要求能夠提供“代建+”延伸服務，爲委託方創造更長鏈條的服務價值；服務力，代建企業需要通過建立明晰的權責和議事規則溝通服務體系，來提升溝通效率和決策質量。

“代建可以通過專業賦能幫助委託方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升產品品質、開發效率和投資收益，進而推動房地產行業提升土地資源開發價值和不動產建設管理效率，這是代建之美。”蔡戈鳴說道。

四大發展方向值得關注

對比海外成熟的房地產市場來看，我國代建業務仍處於起步階段，房企業務重心還在前端開發向後端服務轉移過程中。

郝一斌從海外成熟同行發展模式吸取經驗，並結合國內行情，探究國內代建的四大發展方向：一是滿足開發管理能力和品牌影響力不足的需求；二是滿足政府民生公建類開發需求，爲政府提供公共產品；三是滿足自用型物業開發和經營管理需求；四是滿足融資方式改變及資金效益提升的需求。

“代建行業要想實現穿越經濟週期的長時間穩定發展，必須做到輕重資產優勢的結合、業務模式的精準匹配、收入的均衡穩健以及組織風險的有效隔離。”郝一斌表示。

此外，對行業的發展，郝一斌表示本輪房地產的週期調整在長度和深度均是前所未有的，或許部分人正面臨迷茫，但悲觀者往往正確，只有樂觀者才能獲得生存和成功。行業不管面臨多大困難，唯有勇毅前行才能穿越週期，郝一斌倡導代建企業共同努力，促進行業更加規範發展，實現和合代建、合作共贏。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧