存量房貸調整再引熱議，轉按揭對銀行影響幾何？
21世紀經濟報道記者 邊萬莉 杭州報道“我們打算觀望一下，再決定要不要提前還房貸。”房貸優惠政策幾經調整，趙女士都沒有享受到紅利，於是開始攢錢提前還房貸。她坦言，提前還貸確實很划算，如果不是房貸利率降不下來，其實也不想這麼折騰，目前計劃觀望下存量房貸利率下調政策是否會落地。
近日，市場上關於存量房貸利率下調的傳聞再起，引發廣泛關注。此次傳聞包含兩個方面的內容：一是存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率；二是可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並重新簽訂按揭合同。
存量房貸利率調整，牽一髮而動全身。若是不降，部分房貸人受房貸利差、收縮個人資產負債表等因素影響，通過提前還貸、消費貸、經營貸等方式置換房貸，從而對銀行經營形成一定壓力。若是下調，調全量還是調首套房，是原行重新定價還是換行操作？不同情形之下，對銀行影響各不相同，都需謹慎決策。
觀望心態下居民提前還貸意願或降低
去年，下調存量房貸利率呼聲高起，後終於迎來存量房貸政策調整。2023年8月，央行、國家金融監督管理總局發佈的《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）按照市場化、法治化原則推動降低存量首套房貸利率，借款人可以通過申請新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。
至於存量首套房利率如何調整，不僅要看所在城市的首套房貸利率下限，還要看房貸發放的時間段，最低可降至貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限。
當時，全國首套商業性個人住房貸款利率下限爲：2019年10月至2022年5月爲LPR，2022年5月至今爲LPR-20個BP。其中，北京是全國範圍內加點最高的城市，時間段在2019年10月至今的首套房貸利率下限爲LPR+55個BP。大多數城市首套房貸利率爲LPR或LPR-20個BP。
央行專欄《盤點央行的2023》披露的數據顯示，超過23萬億元存量房貸利率完成下調，調整後加權平均利率爲4.27%，平均下調0.73個百分點，惠及5000多萬戶家庭、1.6億人，每年節省利息支出約1700億元。對比來看，2023年新發放個人住房貸款利率爲4.1%，同比下降 0.75 個百分點，此時房貸利率差似乎並不大。
2024年5月17日，房貸政策再出新政。爲適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，央行取消全國層面個人住房貸款利率下限，絕大多數城市均已取消當地首套和二套房貸利率下限，金融機構可自主確定對客戶的個人住房貸款利率。
有市場人士估計，政策落地後，大多數城市首套房貸利率可能下降0.4個百分點左右，二套房貸款利率可能下降0.6個百分點左右。截至 6 月末，除北京、上海、深圳3個一線城市外，其餘城市首套和二套房貸利率下限均取消。《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》數據顯示，2024年6月，新發放個人住房貸款加權平均利率爲3.45%，同比下降 0.66 個百分點。
新舊房貸利率的差距進一步拉大。整體上看，3.45%與4.27%相差82bp。具體到個人，對於利率差距更爲明顯。以2022年北京購買首套房的宋女士爲例，發放貸款時執行利率爲LPR+55BP，並不在存量房貸政策調整範圍內。2024年6月，北京出臺房地產調整政策，首套房貸款利率下限調整爲LPR-45BP。新舊房貸差達到100BP。
存量房貸利率下調無望，貸款人瞄準了提前還貸。“還清首付借款後，我本來想着終於不用辛苦攢錢還債了，可以多安排些吃喝玩樂的活動補償下自己。但是，100個基點差距太大了，心裡或多或少有些不平衡。”宋女士告訴記者，當看到消費貸利率不到3%時，再度堅定了提前還貸的想法。
利差之下，也有人鋌而走險，試圖用經營貸置換房貸。近期，21世紀經濟報道記者也接到了不少貸款中介的電話。對方開門見山地表示，“有置換房貸的打算嗎？某銀行的貸款利率可以做到2.55%，用來置換房貸非常划算，我們已經幫很多客戶這麼操作了。”
當被問到爲何不能自己操作時，貸款中介坦言，“這是個人經營貸，我們會給你包裝公司，還會給你提供過橋資金，提前還掉房貸。”實際上，無論是挪用消費貸還是經營貸置換房貸，都是違反政策的操作，存在風險。
存量房貸利率下調傳聞再起，貸款人們似乎又看到了希望。據推算，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，存量利率下調70bp估算，可降低借款人月供約400元，節約月供和總還款額約5%；存量利率下調100bp估算，可降低借款人月供約600元，節約月供和總還款額約7%。
在瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之看來，“重新做轉按揭或者降低存量按揭，是有可能發生的。我們估算存量房貸利率約爲4.1%，但是有一線城市最近新發放的房貸利率不到3%，利差會引發房貸人的抱怨。同時，政府也希望能鼓勵消費。因此，存量房貸利率還是有下調的可能性。”
和趙女士一樣，宋女士也準備再觀望下，“如果真能下調，我就不想折騰提前還貸，畢竟不僅麻煩，還會影響生活質量。”今年7月央行發佈《中國區域金融運行報告（2024）》，指出存量房貸利率下調對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。中指研究院市場研究總監陳文靜判斷，綜合來看，降低存量房貸利率符合羣衆熱切期盼，未來存量房貸利率仍存在下調空間和預期。
轉按揭爭議
存量房貸下調不僅影響着千家萬戶的老百姓，還關乎銀行經營的穩定性。對於存量房貸利率下調的市場傳言，招商銀行行長王良近日在業績發佈會上表示，“招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監督管理總局的意見，也沒有徵求過銀行意見，這方面政策推出的話，對銀行業的存量按揭利率帶來一定負面的影響。宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”
個人住房貸款是銀行利潤來源的重要業務之一，存量房貸利率調整如何落地需綜合考慮。具體操作上，是否重新放開轉按揭、轉按揭的範圍（是否包括二套房）、銀行在同業競爭的環境下是否自主下調房貸利率仍有不確定性，不同情形下又將如何影響銀行的經營？中金銀行團隊對兩種不同的情景進行了分析測算。
情形一：假設全部按揭貸款利率通過轉按揭和自主調整的形式下調至新發放利率水平，估算存量按揭利率平均下調約60bp，估算減少借款人利息支出每年約2400億元，規模超過2023年。在此假設下，估算存量按揭利率下調影響銀行淨息差7bp，營業收入4%，淨利潤 7%（年化，不考慮存款利率下調對衝）。
情形二：假設轉按揭的範圍僅包括首套房房貸（假設佔存量房貸比例約爲90%），估算存量按揭利率平均下調約54bp，估算減少借款人利息支出每年約2000億元。在此假設下，估算影響銀行淨息差6bp，營業收入3%，淨利潤7%（年化，不考慮存款利率下調對衝）。
評估對銀行的綜合影響，中金銀行團隊表示，“根據我們上述分析，雖然存量按揭利率的可能調整對銀行息差形成影響，國有大行按揭佔比高於中小銀行，受存量按揭利率調整的影響更大。但假設負債成本同步調整，我們預計對於息差的總體影響是中性的。”
當前商業銀行淨息差壓力較大，後續或需要更多配套政策引導銀行下調存量房貸利率，如對應下調存款利率。顏湄之表示，“若存量房貸利率下調1%，而存款利率不降，估算會拖累內銀淨息差收窄0.11%，對利潤造成10%以上的負面影響，預料銀行亦會下調存款利率作對衝。”
另一個需要關注的點是，若允許轉按揭（即，將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並重新簽訂按揭合同），也許會進一步加劇銀行間的內卷。顏湄之估計，若允許按揭貸款人自行轉換銀行，就會刺激競爭，可能會把銀行的按揭利率拉得更低，按揭利率可能跌至2.1%-2.3%，對銀行利潤影響嚴重。她預計目前不會完全開放轉換按揭，但若最終要市場化的話，相信會朝着此方向。
對於是否會轉按揭，市場觀點不一。在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，當前各地存量房貸利率執行情況不一，下調存量房貸利率的方式中，借款人與原商業銀行內部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方式或許更爲合適，而通過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大市場競爭，對預期的穩定將形成擾動。
“實際上，即使不調整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸，或者是通過經營消費貸置換等方式對銀行息差形成壓力。”中金銀行團隊認爲，息差能否企穩根本上取決於居民是否通過償債壓力降低實現信貸需求的改善、對於存量按揭利率降息對銀行影響的評估需要考慮上述兩方面因素，政策支持實體經濟的導向對於銀行基本面而言也至關重要。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，“儘可能一次性降到中長期定期存款利率的水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感和印象，進而阻止提前還貸，鼓勵按揭買房。儘管此舉可能降低銀行利率，但可以減緩提前還貸和不願意貸款的形勢。把貸款增量做起來，即便利率低了，總利潤也是不變的。再說，資金成本也下降了。對商品房銷售的影響，趨勢上無法扭轉，但斜率上可以緩解下滑。”