存量房收儲進行時：近60城表態 收購價5折以下成共識

從517樓市新政提出“回購商品房用於保障房”後，全國多地存量房收儲動作頻頻。

數據顯示，截至目前，已有超過80個城市宣佈支持國有平臺企業等收購商品住房，用於保障性住房、安置房、人才房、週轉房等。其中，至少36個城市已經發布徵集房源的公告。

隨着我國房地產進入新常態，樓市去化慢，部分房企賣房、回籠資金難，政府下場回購商品房，被視爲一項創新性救市舉措，不僅提振樓市信心，更能提高保障性住房供應。

但推進過程也阻力重重。如有從業者指出，政府收房價格一般是半價，而且有配套和地段要求，對於房企來說，這樣的房子自己六七折也能賣出去，爲什麼要和政府交易？

多名地產專家在接受時代週報記者採訪時表示，當前樓市預期較弱，加之保障房保本利微的屬性，大部分城市收儲要實現資金平衡、可持續經營，5折收房幾乎是價格上限，不過對於資金流動困難、急於出手的房企而言，這個定價也可以接受，房企即使有所虧損，也能夠回籠資金。

不過從收儲房源要求和推出形式來看，還有很多可靈活調整空間，以擴大收儲房源範圍，加快收儲進程，提升保障房供應效果。

那麼，當前全國各地收儲進度如何？對於收儲推進的難點和障礙，當前存量房收儲先行城市們，有何實踐經驗？不妨從當前多地收房實踐一探。

“收儲”隊伍越來越大

據中指研究院統計，目前約60城表態支持國有企業收購存量商品房用作保障性住房。

也就是說在517樓市新政之後，幾乎每隔兩三天就有一座城市加入“收儲”隊伍。

從收儲城市名單來看，既有廣州、深圳、天津等一二線城市，柳州、常州、佛山等三四線城市，也有蘭考、灌南、赤壁等縣級行政單位。

雖然“收儲”隊伍中涵蓋大中小城市，不過從佔比來看，時代週報記者梳理髮現，名單中以二三線城市佔主體，一線城市和縣城數量較少。

值得注意的是，雖然“收儲”隊伍涉及各個能級的城市，但一線城市在收儲過程中對房源限制相對較多。

如首個邁入存量房收儲的廣州，收儲區域主要在增城區，此爲廣州遠郊區；又如深圳作爲首個在全市領域（不包含深汕合作區）開展存量房收儲的城市，其收儲房源面積爲65平米以下，綜合其他細則，當地符合收儲範圍的房子不多。

相比之下，大部分二三線及能級更小的城市，收儲的存量房基本都是全市城區範圍，房型面積上限也多爲90平米、100平米，或者120平米。

不過總體來看，根據相關細則，這些城市對收儲房源要求大同小異。如均要求竣工驗收備案、權屬清晰可交易，僅個別城市允許期房收儲；房源面積，大部分城市要求100平以下的中小戶型；交通便利、配套齊全，或位於核心區位、大型產業園周邊；爲方便運營管理，整棟或整單元未售項目優先；收購價格方面，有的按劃撥土地成本+建安成本+5%利潤定價，有的按同地段商品房價格50%，最終商議敲定。

從落地情況來看。雖然表態收儲的城市多達幾十個，但對外公佈已完成收儲甚至已轉化爲保障房投入運營的城市，還是個位數。其中包括鄭州、濟南、重慶、福州、青島、天津，值得注意的是，這些城市也是全國首批租賃住房貸款支持計劃的試點城市。

2023年1月，央行推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃，爲試點城市住房租賃經營主體收購存量住房提供資金支持，以市場化盤活存量房屋、擴大租賃住房供給。

某種程度上，該計劃可以理解爲517新政“收儲”發佈之前，一次關於商品房“以購代建”的試水，或者說“收儲”的試水。

該輪貨幣政策助力之下，本就落子保障房以購代建的鄭州、濟南加快跟進，成爲當前收儲量最大的兩座城市。

梳理髮現，截至今年6月，鄭州收儲總量達10.6萬間，超過400萬平方米，規模居於全國之首；濟南截至今年3月末，濟南收購房源3.05萬套，面積210萬平方米。

和鄭州、濟南同被列入試點城市的福州、重慶、天津、青島，當前也已經有項目完成收購，有的已經投入運營，不過收購規模相對較小，均爲數千套。

而在517新政後加入“收儲”隊伍的城市，大多數還在物色目標房源的階段。克而瑞認爲，隨着越來越多的城市發佈收儲細則，明確徵集房源要求，疊加保障性住房再貸款支持加力，下半年存量房收儲有望取得更多實質性進展。

收購價5折以下成共識

517新政以來，國家隊下場收房，被視爲全國層面救市的一大創新舉措，去庫存、加強保障房供應的積極效果不言而喻，關於政策推進過程的資金來源、資金成本、收購存量規模及定價始終是業內關注的核心問題。

其中政府給出的價格，又被視爲收儲的關鍵。

綜合多地發佈的收儲細則和多家機構預測，本輪收儲中，政府購房價格一般定在周邊同類房源市場價的5折以下，且對收儲房源有配套和地段的要求。對此有從業者指出，這樣的房子房企自己六七折也能賣出去，爲什麼要和政府交易？

“國企收購的時候，只能把價格壓到地板上。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代週報記者，當前樓市預期比較弱，加之保障房保本利微的屬性，國企在收購時要考慮資金平衡和可持續性，就必須把價格壓低。

李宇嘉認爲，以當前的收購價格來看，賣得好或資金鍊不緊張的項目不會交易，只有那些資金鍊非常緊張、保交樓壓力特別大，通過主動促銷、賣資產、賣項目，斷臂求生的房企，可能會和政府交易。

與此同時，綜合大部分城市對收儲房源的要求，各地符合要求的房源非常有限。

李宇嘉指出，很多城市收儲細則中，收購的大都是小戶型，但是現在新房以大戶型爲主；另外已建成的期房不行，要求資產負債清晰，不能有抵押，但當前的現狀是，很多房企已經連土地貸、在建工程都抵押出去了；還有就是整棟、整單元的要求，滿足這些條件，而且地段和配套不錯，又願意4、5折出售的項目是比較少的。

當前來看，收購價格和房源要求，是影響各地收儲進程甚至收儲能否落地的兩大關鍵因素。

易居研究院副院長嚴躍進對時代週報記者表示，從當前樓市表現來看，地方國企5折收房，對於資金流動困難、急於出手的項目而言，“這個定價問題不大，房企即使有所虧損，也能夠回籠資金”。

不過從房源要求和推出形式來看，還有很多可靈活調整空間，以擴大收儲房源範圍、提升保障房供應效果。

嚴躍進舉例，很多城市收購細則中明確要整棟未出售房源、因爲便於運營管理，有的房源其他條件符合、但是有幾套賣出去了，就被剔除收購範圍，這個問題其實可以用互聯網技術解決，這樣即使不在同一棟樓，一樣可以對分散性住宅進行拼湊式管理；又比如戶型面積也不用嚴格鎖死，根據地方人口分佈規劃出適當比例的大戶型，用做人才房。

收儲項目投入社會的時候，也可以創新租金、購房補貼，或者租賃、購買同時推進，符合條件的租戶住了幾年想把房子買下來，前面的租金可以抵扣部分房款；又比如保障型住宅集中的小區，可以劃撥一部分吸引高學歷年輕人入住，這也在一定程度爲小區提質。

此外，對於收儲推進的難點和障礙，當前存量房收儲先行城市們，又有什麼實踐經驗以供參考？

以早年推進保障房以購代建的濟南爲例。據財新報道，濟南以購代建的項目中，能實現可持續經營的、保本利微的，大都是人才公寓項目，因爲公寓的購入成本更低，不過即使如此，當前濟南國資收購公寓用作租賃的利潤之低，低到一旦中央取消相關利率優惠，有的項目就可能轉輕微盈利爲虧損。

福州國資下場收購存量房套數也已近萬。時代週報記者梳理髮現，近期福州首批收儲房源將面向社會配租，租金爲周邊房源九折以下，剛畢業大學生、外來務工人羣均可申請，項目運營成本和收益正在等待市場檢驗；今年7月，福州以2.73億元打包收購來自5不同樓盤的154套存量住宅，收購價爲掛牌價的76.47%，高於大部分城市收儲定價；更早以前，福州就收購約5000套存量住房，這些房子覆蓋106個小區，未來將作爲分散式公寓，於明年分批入市。

李宇嘉表示，考慮到資金平衡和運營的可持續性，比較快落地的應該是公寓項目，“因爲公寓本身開發商賣的價格比較低，而且公寓一般都是建成的、精裝的，直接配置一下就可以做人才公寓了，投資回報率相對不錯”。

而鄭州作爲當前收儲規模最大的城市，雖然以購代建項目中不乏住宅，但其樓市比較特殊。早前鄭州房價跌幅位居全國前列，部分樓盤房價較高峰期跌了近一半，保交樓也壓力頗大，多重因素既考驗當地政府的應對能力，也成爲政府先行收儲的契機。

本文源自：時代週報