存量時代競爭白熱化 三季度物企利潤繼續探底

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

從2024年半年報與已發佈三季報的物業服務企業來看，這個行業的利潤率正在加速探底企穩。趨勢的背後，是物企全方位調整之後，迎來新的發展局面。

近期，在A股上市的物業服務企業的陸續發佈今年的三季報。根據財報，相關公司淨利潤普遍呈現收縮態勢。除了招商積餘（001914.SZ）仍然能做到淨利潤維持正增長之外，其餘幾家A股上市物業公司的淨利潤均有所減少。南都物業甚至出現了營收、淨利潤雙雙下降的局面。

綜合來看，這也是近兩年物企轉型的必然結果。這從此前發佈的中報就可以看出，2024上半年，64家上市物企，總淨利潤約爲91.78億元，平均淨利潤約爲1.43億元，較上年同期下滑29.8%。

爲了扭轉這一局面，多家物企開始多方面發力，或剝離非盈利業務板塊，或轉換賽道。分析人士指出，未來，物業服務行業有望在經營質量、風險管理和股東回報等方面實現更加均衡和可持續的發展。

增收不增利原因何在

特發服務（300917）成立於1993年，總部位於深圳，這家老牌物企的實控人爲深圳市國資委。2024年前三季度，特發服務營收20.83億元，同比增長14.32%；歸母淨利潤爲8190.33萬元，同比減少2.38%。

新大正（002968.SZ）則是一家重慶民企，該公司前三季度營業收入約爲25.77億元，同比增加12.41%，歸屬上市公司股東的淨利潤約1.07億元，同比減少15.2%。

在物業服務行業中，利潤率的變動是衡量企業經營狀況的重要指標。物企淨利潤下行趨勢有一個重要原因，那就是物業公司近年來着力於拓展第三方物業管理面積，以擺脫對母公司增量面積貢獻的過度依賴。這一過程中淨利潤面臨挑戰。在上游房地產業深度調整的背景下，物企以非業主增值服務爲代表的高毛利業務繼續收縮，疊加大部分企業的“第二曲線”探索效果不明顯，行業整體利潤率持續下行。

以南都物業（603506.SZ）爲例，該公司2024年前三季度營業收入爲13.38億元，同比下降3.60%；歸母淨利潤爲6032.18萬元，同比下降47.33%；扣非歸母淨利潤爲8099.89萬元，同比減少7.48%

趨勢早已出現。近幾年，港股上市物業企業毛利率均值從2021年的29.51%，下降至2022年的25.40%，再進一步下滑至2023年的23.95%。物企淨利率均值則從2021年的13.01%下降至2022年的7.83%，再進一步調整至2023年的6.51%。

東吳證券一份研究報告指出，部分公司的毛利率在經過兩年多的調整後，開始出現企穩甚至回升的趨勢。以14家樣本公司爲例，其中有6家公司在2024年上半年的綜合毛利率較2023年同期出現了回升。特別是中海物業、綠城服務和萬物雲，其基礎物業服務業務的毛利率連續兩個報表期均同比提升，顯示出利潤率的企穩回升。

這一現象的出現，主要得益於多個因素。首先，部分公司通過聚焦戰略實現降本增效。其次，執行“有質量的外拓”戰略，確保新拓展的項目能夠對利潤率產生正向貢獻。最後，2024年以來，各家物企的關聯方母公司能夠維持正常的銷售和交付面積，也爲物企提供了穩定體量的高利潤率項目。

此外，此前啓動的多元化業務，也正在收縮。部分物企通過出售盈利能力不佳甚至虧損的項目，挽救了整體利潤率水平。比如今年9月，世茂服務出售無錫環衛公司60%股權，套現約2.5億元，被認爲是該公司退出環衛賽道的選擇。

不過，物企應收賬款風險猶存。2023年，物業服務上市公司應收賬款及票據總額達到861.35億元，同比增長8.54%。今年以來，部分物企的營收賬款規模仍然較大，其中包括頭部物企。

至今年三季度期末，招商積餘的應收賬款規模爲43.55億元，較年初增長89.96%。

東吳證券指出，從時間維度上看，一年以上的應收賬款增速和佔比是判斷公司經營風險的重要指標。一年以上應收賬款增速慢、佔比低的公司，其經營風險相對較低。從應收賬款的對象分類來看，關聯方和第三方的支付能力和意願是影響應收賬款風險的關鍵因素。當前，除了央國企關聯方的支付能力尚可外，其他各方的支付能力和意願均有所下降。從企業性質分析，具有央國企背景的物企，對應收賬款的管控明顯優於非央國企物企。

存量市場博弈加劇

經過市場調整，現階段，頭部物企淨利率水平集中在4%～10%之間，毛利率則普遍低於20%。

同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，物企要在短期內提升管理能力和服務能力，大概率會推升企業運營成本，進而影響企業利潤率表現。長遠看，行業如果沒有新的增長亮點與業務突破，當前的利潤率水平可能將是行業常態。

不過，值得欣慰的是，經過近兩年來的業務模式調整，物企對於母公司的面積增量貢獻依賴度逐漸下降，物企扭轉“增收不增利”的局面也越來越明朗。

數據顯示，2024年上半年新增合約面積排名前50的企業，新增合約面積合計約5.6億平方米。其中，來自關聯方的管理面積供給合計9836萬平方米，同比下降40.96%，來自第三方外拓的管理面積爲4.61億平方米，同比增長6.98%。

中指研究院一項研究顯示，今年10月，物業服務企業的新增合約面積總計達到8650萬平方米。其中，碧桂園服務、中海物業、保利物業等公司在第三方市場上表現尤爲搶眼。

宋紅衛指出，物企接下來的競爭主場在於市場細分和服務品質。同時，政策的變化和市場需求的多樣化，也要求企業不斷創新和調整策略，以適應不斷變化的市場環境。物業企業通過與關聯房企的合作，進一步增強了市場的穩定性，而“保交樓”等政策的落實，也爲物業企業提供了更多的業務發展機會。這種內生性增長不僅提升了企業的管理規模，也爲行業的健康發展提供了基礎。

另一方面，從增量與存量並重的藍海市場轉向存量主導、增量輔助的紅海市場，也將是未來物企要面臨的挑戰。在存量時代，物企內卷競爭不可避免。其中，在市場拓展環節，爲了提升競標成功率，物企也將全方位出擊，“帶資進場”“低價競標”等方式將成爲物企爭奪存量市場的常規動作。