「大都更時代」真的會來？專家潑冷水：成本高漲問題需先解決

▲全臺耐震力有疑慮的老屋近500萬戶。（圖／CTWANT資料庫）

圖文／CTWANT

臺灣地震一直搖，老屋佔比逾7成的臺北，北市長蔣萬安更宣佈將進入「大都更時代」，讓市場對都更或危老都更興起高度期待，許多營建股也紛紛狂飆大漲。不過，專家認爲，核心問題仍在於營建成本高漲，以目前都更推動速度，要更新全臺近500萬戶耐震力有疑慮的老屋，恐怕難度很大。

雖然政府積極想推動都更，但都更推動速度依舊緩慢，除去年全國都更覈定案件僅83案，今年Q1也僅23案，即便是近年政府改以較容易推動的危老都更作爲突破口，但根據臺北市建築管理工程處資料顯示，全國危老都更1/4量的臺北市，今年Q1「危老覈准重建計劃」僅15案，創下2019 Q2以來、近20季新低量，與2020 Q3單季最高點的95件，熱度僅剩下最高點的1成6，熱度不僅沒起來，還有冷卻跡象。

對此，元宏不動產加值服務平臺創辦人周昆立表示，雖然目前市場對都更推動期待很深，但「營建成本攀升」所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，仍是很現實的問題，也是目前危老都更推不動的重要因素，畢竟都更成本不低，若負擔增加、無利可圖，大家都更意願就會降低。

近年原物料價格上漲加上全臺缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，5年價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如每坪則要25萬，豪宅營建成本還更高，也難怪很多都更案、危老都更案越來越推不動。

雖然政府知道都更整合不易，近年改藉由「危老條例」積極推動危老都更，想加快老屋改建速度，但因危老都更沒有「最小基地」面積的限制，以臺北市來說，統計2018年至今年3月底，北市覈准的危老改建案，就有高達86%，基地面積在300坪內，基地百坪內的更是數量龐大。目前小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，也導致如今危老都更推動面臨卡關。

周昆立指出，過往總是將本求利，只想用最少的成本，蓋出房子就好，但往往因基地條件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力，使建案缺乏買氣，價格也賣不高，也導致面對近年營建成本上升就會難以承受。因此，未來都更實施者如何轉變思維，在有限成本增加下「花最少、蓋最好」，利用建材輔助工具及新建築工法，如: RBone+雙核心柱中柱2.0新工藝，來替建物增加耐震性、可取得更多容積獎勵、增加建案的賣點，也許纔是突破目前都更推動困境的關鍵。

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