“大戶型時代”來臨，多城出臺政策鼓勵購買大面積住宅

最近正在買房的上海市民張可發現，在不少樓盤的“一房一價表”中，大戶型住宅的單價比小戶型高了數千元每平方米，而且總是先被搶完。

張可記得自己12年前買房的時候，還是流行小戶型的時代，小戶型不僅單價高，而且賣得更快，新房樓盤賣到最後剩下來的都是大戶型產品。

這樣的市場變化讓張可覺得有些驚訝：“市場悄然轉變了！大戶型的時代到來了。”

今年以來，四大一線城市及部分核心城市紛紛出臺樓市新政，鼓勵大戶型房產的交易或者鼓勵房企開發更大面積的住房產品。58安居客研究院近期披露的數據顯示：上海新房市場已逐漸轉變爲以改善型羣體佔主導的市場，剛改型三房產品在新房市場上的供求都佔絕對主力，140平方米以上的豪宅類產品有爆發的趨勢；廣州樓市對於經濟型三房、四房產品需求高，這類產品已經供不應求。

有開發商人士對記者表示，房企正在研究更大面積段的新產品，不過，目前在一線城市，100平方米左右的三房兩衛緊湊型三房，仍然承載了最多的客羣需求。

核心城市紛紛鼓勵大戶型交易

近期北京出臺新政，宣佈執行多年的普宅、非普宅標準或將取消，這被業內視爲鼓勵大戶型房屋交易的一項舉措。

9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見（以下簡稱“意見”）發佈。意見提到，優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準。去年，北京市曾對普宅認定標準進行優化，將單套住房建築面積從140平方米增至144平方米，並取消了總價限制。

普宅認定標準的調整，主要影響房屋交易契稅——在個人出售房屋時，出售2年以上的普通住宅，免徵增值稅，出售2年以上的非普通住宅，差額徵收增值稅，稅率爲5%。

而一旦北京正式取消普宅和非普宅認定標準，大戶型房屋的交易契稅將進一步降低。

約一個月前，上海也放開了執行18年的“7090”標準——8月27日，上海市住建委、房管局和規資局聯合發佈《關於優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，通知明確，中小套型住房建築面積標準較之前有所提高，這意味着發佈了18年的“7090”政策在滬落下帷幕。未來，將有更多大戶型住宅進入市場。

所謂“7090”政策，源於2006年住建部出臺的《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，其中明確，商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到70%以上。

而最新通知則明確，上海多層、小高層、高層建築的商品住房中小套型住房建築面積標準分別調整爲100平方米、110平方米、120平方米，這一標準比原標準多出10到20個平方米。在中小套型住房供應比例方面，中外環間區域不低於70%，中環以內區域不低於60%，新城和南北轉型重點區域不低於60%，外環外其他區域不低於50%。

此前，上海臨港管委會曾做過一次調研，78%的人才希望購買90平方米以上的住房，其中又有約一半人才，希望購買120平方米以上的住房。

而最新調整意味着，上海樓市以後即便“小戶型”也是100平方米起步了。

另一個一線城市深圳早於上海5個月就取消了“7090”政策。今年3月26日，有消息指深圳市規劃和自然資源局發佈關於停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》的通知，隨後深圳市規自局相關人士對外表示消息屬實。

一線城市廣州則以放開大戶型住宅限購的方式鼓勵大戶型房產的交易。今年1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，該通知提出，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。

直轄市天津也緊跟廣州的步伐，今年4月出臺新政宣佈天津戶籍居民在天津市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再覈驗購房資格，不久後又宣佈北京、河北戶籍人口及就業人員可以享受天津市戶籍居民同等購房政策。

上海140平米以上戶型需求爆發

鼓勵購買大戶型的樓市政策不斷出臺，是否意味着樓市的需求結構已經改變？

過去，在剛需時代，小戶型的單價普遍要比大戶型高，因爲小戶型需求更大，更適合第一次買房的人羣“上車”；然而近幾年來，樓市的定價策略已經悄然轉變，現在多數樓盤的大戶型單價定得要比小戶型更高，而且還能更早賣完。

58安居客研究院近期研究了多個核心城市歷年戶型產品供需變化，其披露的最新數據顯示，上海新房市場已逐漸轉變爲以改善型羣體佔主導的市場，剛改型三房產品在新房市場上的供求都佔絕對主力，140平方米以上的豪宅類產品有爆發的趨勢，去化週期相對較短，140平方米至180平方米的四房產品頗受歡迎，與此同時，開發商在做新項目時，是否推兩房產品應謹慎決策。

該研究院的數據還顯示，廣州樓市對於經濟型三房、四房產品需求較高，這類產品供不應求，在生育政策放寬的背景下，購房者對於擁有多個臥室的住宅需求正在逐漸增長，其中便以廣州最爲突出。

據克而瑞研究中心，今年上海的大戶型以及高端住宅成交火爆，上半年，上海總價超過3000萬元的大戶型高端住宅共成交1544套，規模是近10年來最高。

58安居客研究院院長張波對第一財經記者表示，當前房地產行業來到一個關鍵性的“拐點”，市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求，然而現階段市場確實存在結構性供給不足，很多區域市場存在戶型產品供需不匹配的情況。

從當前買房的主力羣體來看，“95後”“00後”等世代的年輕人買房時會需要更大的私人空間，年輕父母則需要能放下嬰兒牀的臥室以及育兒空間，獨生子女家庭也要考慮與父母同住，因此大戶型的需求攀升是主流趨勢。

不過，張波告訴記者，供需不匹配是動態的，未必所有城市都是大戶型的供應有缺口，以長沙爲例，疫情前150平方米以上的大戶型非常搶手，但近年來長沙出現大量小戶型購房需求，大戶型購買需求反而在減少，張波表示這跟長沙的人口流動有關，在長沙開放限購以後，有大量湖南其他地市的居民來到長沙買房，但是他們的需求以小戶型爲主。

一家央企開發商從事產品設計工作的人士告訴記者，儘管人人都想住更大的房子，但大戶型是否真的受市場歡迎，也與大的經濟環境以及居民購買力息息相關。

該人士表示，“7090”政策端放鬆以後，業內關注到上海很多新出地塊的產品設計並沒有作出激進的、特別大的調整，由於購買力的下降，在一線銷售中，開發商發現不少購房者對於房屋面積變大無感，反而對總價提升更爲敏感。

“在實際工作中，我們感受到100平方米的緊湊型三房兩衛，仍然承載了最多的客羣需求，從單身、新婚到有孩家庭甚至三代同堂，而對於開發商來說，做產品定位就要適銷對路、能抓住主流客戶。”該人士說道。

過去樓市的主流戶型“百平三房”一般來說套內面積僅有70多平方米，儘管能實現極致的功能追求，但也因過於緊湊而產生許多居住痛點，比如主臥放不了牀頭櫃、最小的房間甚至擺放不了一張牀。

上海一位開發商內部人士告訴記者，“百平三房”雖不會被市場淘汰，但也將會逐步被優化，比如原本100平方米以內的產品，現在會做到105平方米左右，開發商也在嘗試做更多面積在100至120平方米的產品，此外，改善型面積段在樓盤中的配比，也由20%左右調整到40%。

（應受訪者要求，文中張可爲化名）