第7波房貸管制上路 星展：房地產逐步實現軟着陸

星展集團資深經濟學家馬鐵英。（黃琮淵攝）

中央銀行端出第7波選擇性信用管制，房市走勢備受關注，星展集團資深經濟學家馬鐵英8日指出，目前房地產的放款風險仍在可控範圍，央行所採取的選擇性信用管制措施將主要影響房地產市場的投資與投機需求，預期房地產行業將逐步實現軟着陸，但由於房價上漲、房貸擴張，臺灣家庭的債務佔GDP的比率已達90％，創下歷史新高。

馬鐵英解釋，目前房地產市場並未面臨類似2001年網路泡沫破裂或2008年全球金融危機期間的收入衝擊。即使在2001年、2008-2009年和2015-2016年的調整期，房價跌幅仍較爲溫和，約在5-10％之間。從需求角度來看，儘管人口老化導致勞動年齡人口減少，但家庭數量仍以每年約1％的速度成長，支撐首次購屋的需求；都市化進展以及穩定的收入、就業環境也有助於支持房屋升級的需求。

比較需要注意的是，由於房價上漲、房貸擴張，臺灣家庭的債務佔GDP的比率已達90％，創下歷史新高。然而，家庭資產負債表仍保持強勁，家庭總資產足以覆蓋家庭債務近9倍，金融資產（不包括房地產）可覆蓋家庭債務的6倍。房地產佔家庭總資產的比重近年也有所下降，從2015年35％的最高點降低至28％左右，房地產市場放緩影響在高槓杆的部分羣體，包括低收入家庭中的房貸借款人，以及營建類企業。

整體經濟方面，星展維持今年對臺灣GDP成長4.2％及2025年成長2.6％的預測；CPI通膨預測同樣維持不變，分別爲2.2％和1.9％。由於對全球經濟放緩的擔憂、AI應用前景的爭論，以及國內貨幣和信用政策的緊縮，經濟成長動能有所減弱，但星展認爲經濟擴張的整體趨勢仍維持不變。

產業方面，馬鐵英認爲，電子業預計將在第四季及2025年持續擴張。由於消費者在等待具備更多AI功能的手機和電腦產品發表，第四季消費性電子產品需求可能仍顯疲軟。然而，隨着邊緣AI（Edge AI）的進一步發展與換機週期出現，預計明年消費性電子產品需求將出現反彈。此外，受到雲端AI基礎設施持續擴展推動，高效能運算半導體的需求預計在第四季及2025年持續成長。

從全球角度來看，總體經濟與貿易環境仍具有韌性。近期美國聯準會大幅降息，加上中國人民銀行採取一籃子的貨幣刺激措施，降低了美國和中國經濟硬着陸的風險。美國利率負擔的快速下降，以及中國資產價格反彈和民間信心的恢復，預計將支撐這兩個主要經濟體的消費需求。同時，日本央行對進一步的貨幣政策正常化採取謹慎態度，加上日圓匯率的波動性降低和通膨環境穩定，也有助於恢復日本消費者的購買力。