地產ETF飆漲超9%，基金經理最新研判
來源：券商中國
樓市利好政策密集出臺，帶動地產板塊強勢上漲，已經成爲國內股市的“當紅炸子雞”。
5月17日，地產板塊集體大漲，龍頭房企掀漲停潮，萬科A、保利發展、濱江集團、華髮股份、綠地控股等多股漲停，萬得房地產板塊以7.31%的漲幅“遙遙領先”， 房地產ETF（159768）上漲9.49%，居兩市ETF漲幅排行榜第一。
消息面上，央行“三箭齊發”，事涉首付比例、房貸利率多項調整，其中包括取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；自2024年5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。
多位基金經理表示，近期地產板塊反彈最重要的驅動力，是政策的方向性轉變，由供給側轉向需求側、從保增量變爲保存量、從保量變爲保價。而本輪地產行情能否持續，還需要關注後續政策的統籌性和落地效果。
地產ETF霸屏漲幅榜
5月17日，樓市迎來密集利好，乃至於有地產行業媒體稱其爲“中國房地產史上最濃墨重彩的一天”。與此同時，樓市新政也帶動股市狂飆，地產、建材、物管等相關板塊強勢上漲，地產相關ETF在5月17日霸屏漲幅榜，漲幅前十中有4只均爲地產ETF，此外還有3只建材ETF。
其中，房地產ETF（159768）、地產ETF（159707）午後狂飆，截至收盤場內價格分別上漲9.49%、9.09%，居兩市ETF漲幅排行榜前二，均創5個月以來新高。
值得注意的是，地產ETF（159707）尾盤溢價明顯，表明或有資金搶籌。盤後數據顯示，該ETF全天換手率超61%，成交額達到2.15億元天量，創上市以來新高，較上一交易日激增超115%。該ETF跟蹤的中證800地產指數彙集了市場16只頭部優質房企，不僅央國企含量較高，而且前十大成份股權重超8成，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢。
緊隨其後，房地產ETF（512200）、房地產ETF華夏（515060）分別大漲8.53%、7.65%，此外還有建材ETF（516750）、建材ETF易方達（159787）、建材ETF（159745）分別上漲3.34%、2.93%、2.90%。
拉長時間來看，截至5月17日，中證800地產指數已經七連陽，單週累計漲幅高達13.32%，大幅跑贏同期滬深300（+0.31%）、中證500（-0.79%）指數等大盤寬基，同期房地產ETF（159768）、地產ETF（159707）、房地產ETF（512200）分別大漲14.73%、14.19%、13.25%。
地產政策出現方向性轉變
其實自4月下旬以來，地產板塊便開始觸底反彈，其背後便是近期樓市利好政策的密集出臺。
方正富邦基金首席權益投資官湯戈認爲，近期地產板塊反彈最重要的驅動是政策的方向性轉變，從保增量變爲保存量、從保量變爲保價。
4月1日，鄭州出臺了“今年計劃完成二手住房”賣舊買新、以舊換新的房地產新政；緊隨其後，4月14日，國務院副總理何立峰便去鄭州調研房地產工作，顯示了政府對房地產行業的重視，也表明了房地產行業正處在關鍵時刻，守住不發生系統性金融風險的政策底線絕不能被突破；同時，4月30日政治局會議要求“研究消化存量房產、優化增量住房”，具備方向性意義。
5月17日，多項地產政策密集釋放，再度印證了政策的方向性轉變。當天上午，國務院副總理何立峰在全國切實做好“保交房”工作視頻會議上表示，商品房庫存較多城市，政府可“以需定購”，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；午後，央行“三箭齊發”，取消住房貸款利率政策下限，下調公積金貸款利率0.25個百分點，下調首套房首付比例爲不低於15%，此次下調後的房貸首付比例已創歷史最低水平。
地產ETF（159707）基金經理蔣俊陽表示，自近期中央高層會議定調“統籌研究消化存量房地產和優化增量住房的政策措施”後，房地產的政策思路由供給側轉向需求側，並且聚焦去庫存。
“隨着供需兩端政策延續寬鬆基調，融資支持下供給側出清基本結束，需求端政策刺激或引導基本面企穩修復，行業存在短期供需關係再平衡機會，同時城中村改造及保障房建設有望爲行業提供增量空間。” 蔣俊陽表示。
泓德基金表示，未來地產政策能否推動房企流動性環境的普遍改善，帶來商品房銷售量和價的企穩，是決定宏觀經濟的關鍵。4月底政治局會議的表述比市場預期的更加積極，進一步強調要切實鞏固和增強經濟回升向好態勢，同時要求要靠前發力有效落實已經確定的宏觀政策，打消了市場對於宏觀調控“踩剎車”的擔憂，此外，本次會議對房地產相關表述更爲積極，強調“消化存量房產”和“優化增量住房”，這也是時隔多年高層政策端再次提起去庫存。
本輪地產行情能否延續
那麼，本輪地產行情的持續性如何？影響行情能否持續的關鍵點是什麼？哪些類型的房地產企業值得重點關注？
湯戈認爲，如果政策能持續發力，並形成一攬子從中央到地方、從二手房到新房的統籌性政策，那麼地產行情就大概率能持續。
“根據部分房企反饋，今年4月30日政治局會議後的五一假期，帶看量是最近4年五一假期的新高，但轉換率只有一半。這意味着需求還在，但需求被延後了，主要是購房者對政策還有期待，政策沒有應出盡出。我們接下來還是要持續密切跟蹤一攬子政策的出臺。” 湯戈表示。
財通基金也表達了對後續房貸利率調整、政策拉動效果、後續政策量級等因素的關注。該公司認爲，近期政策發力需求端，將進一步穩定價格波動，供需格局有望大幅改善，地產行業景氣度近期有望提升，市場對於後續政策量級也有不同的猜測和預期，同樣也在等待後續重磅會議敲定政策思路。
一方面，此次地產政策對於地產板塊的拉動程度還需要進一步觀察跟蹤後續各大城市的銷量數據，以及後續出臺政策的情況。
另一方面，我國當前的房貸利率依然有較大的調整空間，而且相比於政府收儲存量房的操作難度和不可控性，房貸利率的調整對市場更具廣泛影響力或更具實質意義，房貸利率的下調空間還需要進一步關注各地銀行的實際落地情況。
具體到投資方向上，蔣俊陽認爲，地產板塊中基本面相對穩健、資金實力較強、土儲更爲優質充裕的國央企，以及在本輪行業出清中率先完成信用修復的優質民企，值得重點關注。
湯戈認爲，開發型和不動產經營類的房地產公司更有投資機會。他認爲，未來房地產企業的商業模式將發生重大轉變，從拼收入規模的高週轉，變爲拼利潤質量的強經營，從土地金融爲競爭優勢，變爲產品營銷爲競爭優勢。在這個商業模式下，房地產開發業務最先做到“產品主義”“單盤主義”的強經營企業將會逐漸脫穎而出，持有型經營不動產業務的估值也將得到提升，或許有機會向新加坡凱德集團的方向轉型。
財通基金則認爲，從二級市場來看，當前地產板塊的交易情緒較爲高漲，因此相比於地產股，他們更建議投資者關注擁有“風險有效化解且能體現在報表中”邏輯的保險機構和銀行機構。
責編：李丹
校對：王錦程
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