地產人，必須認清形勢了

五年前，當中國房地產的頭部企業們都意氣風發地拍地、貸款、高負債、高槓杆、高週轉，繼續疾行在他們認定的“通天大道”上的時候。

幾乎沒有人想到，後來，口罩時代來了，美國的制裁來了，美元的加息潮來了，房地產的“三條紅線”來了，國內經濟的低潮週期來了，國民經濟的趨勢性反轉時代來了。

一切的一切，看似猝不及防，又那麼順理成章！

正所謂：一首驚回，亂雲掠過。

救市乏力，趨勢使然

兩年多來，上千次的扶持政策投放，可以用“不惜一切代價”來形容。

看似力圖“救市”，救樓市，救房地產，實則真心想救中國經濟。因爲，這房地產，其自身的就業率、產能、稅費貢獻長期以來一直是國家經濟的老大，其對經濟的直接貢獻就8-10%，間接貢獻更是要到20%以上去了。如此重要的產業，政府怎麼能眼看着讓它一夜之間被打入冷宮、拖垮整個中國經濟呢？

然而，幾年過去了，從上到下，幾乎所有的努力似乎都顯得蒼白無力。

中國房地產的大趨勢來了，它的底層性、關鍵性的指徵是：城市化基本到位、人口負增長、人口老齡化、城鎮住宅總量高企、人均居住面積攀至國際高位、住房供應和銷售指標連續下降、房企和居民負債率顯著上升，等等。

大趨勢已清晰表明，中國房地產再也不可能回到那種萬民炒房、房價一路飆升的時代了，那種帶有鮮明的土地財政時代特徵的、房地產曾經成爲國家經濟第一支柱產業的時代已經永遠過去了。房地產不可避免地要告別高增長、高槓杆、高房價的時代，而回歸國民經濟民生實用性、居住消費性支柱產業的基礎地位。

當然，一線、強二線城市未來人口仍然有增長機會，土地出讓和蓋新房子的數量沒那麼多了，但仍然有一個量在那裡，當然也會有相應的交易。

更多的是老房子的拆舊換新或翻新改造，還有大量保障性住房的推出以及龐大的存量房的運營，可見，房地產仍然有大把事做。

所謂大趨勢，絕不是說房地產這個產業要退出歷史舞臺，那是胡扯，大趨勢說的是，房地產必將深刻改變運行模式，原來那套依賴土地財政、依賴加槓桿炒作、金融投資屬性遠超實用屬性的扭曲型模式真的不行了。

此外，週期這個事還在，那些被套的主們還有一點機會撿回一點損失。但是，指望所謂週期性“大反彈”而補回全部損失，甚至再攀高峰，那幾乎是癡人說夢了吧。

能夠肯定的一點是，中國幾十年來踐行市場經濟的歷程中，幾乎所有中國人直接感受到的更多的是通脹、上漲、上行、增長和亢奮，而對通縮、下跌、下行、衰退和灰心幾乎沒有成型的概念，更沒有深刻的體驗，甚至不願意相信。因此，當房地產劇烈、持續下行的浪潮涌來之時，太多人感到非常不理解，非常不適應，甚至非常牴觸。

然而，這是鐵定的事實，這是殘酷的現實，千真萬確。無論階段性週期還是長期性趨勢，它們來臨時，不會和任何人商量，也不會理會任何人的心情。

算賬擔責，爲了未來

一地雞毛。用這個詞來形容當下的中國房地產，似乎還算貼切。現在的問題是，如何收拾這爛攤子？要不要清理一下？

結論是很清楚的：必須清理。高層近期也明確表露了這個意向，並日漸政策導向化。因爲，留下一堆債務，一堆困局，一堆問題，會長期拖累中國經濟正常運轉，嚴重影響民衆的正常生活。

好了，如果清理，當然得算一算賬。說起“算賬”，立馬讓人想起“秋後算賬”這個詞，是不是說得重了點啊？因爲那意味着，要釐清所有參與者的責任，清理自然要從各自擔責開始。

過去若出了一些事，經常的做法是，組合一個平臺公司，把所有的垃圾事都裝進去，由它一家處理，其他機構和人，任他過去有多少事，都給他把煩事“豁免”掉，繼續輕鬆上路。

這次的房地產出事，能被“豁免”嗎？不能了。爲什麼？第一，事太大了，根本搞不起這麼一個能裝下那麼多爛事的筐筐，第二，有事的主體太多，都想被“豁免”也太幼稚了。

梳理，算賬，就得從擔責起步。誰來擔責？總不能說，讓房企或個人或地方政府或什麼一方力量把所有責任都一股腦兒擔下來，這不符合歷史邏輯，也不符合現實情況。

話說得有點重，有點“得理不饒人”的味道，但是，這話又不能不說啊。

其實，也不是什麼“不饒人”，不過是讓各路參與方客觀看待自己的歷史，總結經驗教訓，配合國家政策規則做出一定的解困操作而已。勇敢承擔歷史責任，這不僅是反映任何社會組織或個人的一種精神品質，更是着眼未來，爲國家經濟和人民生活更好地發展鋪平道路。

五大角色，各自擔當

二三十年來的房地產發展，可以說幾乎社會的方方面面都捲進去了。我只能集中盤點一下五大主要角色的責任問題。

角色一：先鋒隊——房地產商

我們都知道，房地產如今的低迷，“三條紅線”政策幾乎是壓垮它的“最後一根稻草”，壓出來一長串債務“爆雷”的房企，2.4萬億的恆大徹底爆了，1.8萬億的碧桂園危機重重，連“優等生”萬科也負債1.2萬億，近來頻頻出現麻煩，更多的頭部房企們也在爆雷或走在爆雷的路上。

由於債務爆雷，導致房企工地上出現很多爛尾樓，以至於這兩年來地產界最熱門的一個詞竟然是“保交樓”。政府說，救民不救商，救房不救市，銀行可根據“保交樓”的實際需要，給予相關符合條件的房企一定的資金支持，以保障已售樓盤的交付。

住建部長在今年兩會上說的很直白：對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，該破產的破產，該重組的重組。看來高層已經等不及了，房企債務困局不解決，房地產形勢很難扭轉，也必然影響到全國整體經濟的穩健發展。

那些陷入債務困局的房企們，它們要擔哪些責呢？所謂“龐氏騙局”，所謂三高（高槓杆、高負債、高週轉），所謂內部操控，所謂資金挪用，所謂樓盤爛尾，等等，房企們當然要爲自己的嚴重錯誤承擔歷史責任，犯錯到什麼程度就承擔責任到什麼程度，無法“豁免”。

當然，我還是要說三點：

其一，如此大面積的房企出現債務違約甚至爆雷，這已經不單單是房企一個方面的問題，背後的相關制度例如開發貸制度肯定存在問題；

其二，在當前困局下，仍然有相當一部分房企能夠保持業務的相對穩定發展；

其三，多年來，中國城鎮居民的居住水平得到很大提升，房企在其中所做的貢獻應該充分肯定。

就是說，當對房企困局追責的時候，必須把房企的貢獻與部分房企的債務困局區別看待，不能不分青紅皁白地把所有房企或房企的所有行爲都歸入“另類”。這樣做纔是對中國房地產歷史保持客觀理性認識的正確姿態。

角色二：大財主——商業銀行

中國的商業銀行們在這場房地產“擊鼓傳花”式的超級“遊戲”中本來一直是“大贏家”，因爲它們搭上了房地產預售制的“快車”，賺得“盤滿鉢滿”。

預售制可以伴生出千億級別的“授信”，鎖定開發商的開發貸高利，同時又能夠延伸出“預貸制”，即提前與購房者簽訂按揭合同，在樓盤交付前很長一段時間內，準業主們就不得不開始向銀行按月償還按揭貸款，而且月供還款中的利息佔比竟然高達90%左右。

現在在政策要求下，銀行降低貸款利率，或對部分符合條件的業主實施延期還貸政策，以緩解業主的還貸壓力，並減弱業主提前還貸的行動。

然而，銀行只做這點事夠嗎？顯然不夠。因爲，在多年來房地產亢奮上漲過程中，銀行藉助預售制這種存在明顯缺陷的信貸政策以及關聯的、更加不合理的“預貸制”，獲得了非常可觀的利息收益。

這意味着，未來銀行須逐步剝離預售制下的信貸模式，同時更要終止所謂“預貸制”，對購房者的買房貸款必須在房企交樓後才能正式啓動按揭貸款償還流程，而且，當月還款中的本金和利息佔比要趨向合理，不能由銀行單獨搞“霸王條款”迫使購房者簽訂執行。

角色三：加速器——居間操盤者

這些年來的房地產領域，那些在房子銷售過程中的中介機構、房產交易牽線人、房產代持者、專門從事炒房的投機者，等等。我把他們統稱爲“居間操盤者”。

爲什麼如此大量的居間操盤者能夠存在？而且在樓市亢奮期常常還能賺得盆滿鉢滿？那是因爲買方和賣方之間存在一條信息溝壑，居間操盤者能夠利用這種信息不對稱格局賺取不俗的差價。

說起賺差價這個事，當然這是市場經濟的必然伴生現象，居間服務其本身也無可厚非，很多正規的中介機構賺的也都是合理的差價。問題出在：這個差價到底賺多少才合理？從過去房地產亢奮期的表現看，居間操盤者通常都有強烈的衝動，把買賣差價儘量搞大，以便輕鬆賺取中間的暴利。

角色四：接盤俠——普通購房者

我用了“接盤俠”這個詞彙來界定樓市裡面的普通購房者，是因爲，一方面，從房地產商業流程看，從政府土地出讓、銀行放貸、房企貸款投資開發及銷售，到最後由購房者貸款賣房，這是常規意義上的“接盤俠”；

另一方面，從地價房價上漲的流程看，政府拿走地價，銀行拿走利息，開發商拿走樓盤項目利潤，中介機構拿走居間服務費，炒房者拿走加槓桿炒房利益，最後留給普通購房者的就是房價高企的房子，這裡的“接盤俠”有點在“擊鼓傳花”遊戲最後的“冤大頭”的味道。

問題是，爲什麼這麼多年來，普通購房者明知房價已經高企，還是前赴後繼地去買房子？一方面是真正需要住，這是剛性需求，另一方面，越來越多的普通購房者也在房產買賣中賺到了差價。這個差價有多少？可能有幾倍、十幾倍甚至幾十倍！

當房子的投資屬性被普通購房者親身體驗到以後，他們對房子的訴求就遠遠不是買來居住那麼一點想法了。

問題是，這些美好的現象都只存在於房價上漲的通道里。

當樓市下跌之際，所有的普通購房者們的房產價值都出現縮水，很多人的房子價格甚至出現大幅跳水，房產成了負資產，其中一部分人被迫斷供，進入法拍，這對於普通購房者家庭的打擊是非常嚴重的，甚至是毀滅性的。

普通購房者的房產在樓市下滑中出現縮水，當屬正常現象，然而，出現大縮水，甚至斷供法拍，這就是大問題了。作爲普通購房者當然有他們自己的責任，什麼責任？比如，超過常規支付能力的貸款行爲。然而，讓他們承擔房價暴跌的全部歷史責任，這個確實有點冤枉他們了。因爲，他們畢竟是這場房地產擊鼓傳花式的“遊戲”中的終端接盤俠和受害者，前面的各位主們，例如銀行等，這個時候，都應該做出責任分擔的行動。

角色五：地方政府

這麼多年來，地方政府通過大量土地出讓，讓廣大市民有更多的機會改善居住水平，同時獲得的土地出讓金也投入了大量基礎設施和公共服務項目的建設，對城市經濟社會發展做出了很大貢獻。

面對當下樓市這種情況，政府有沒有責任來合理化解普通購房者面臨的困難？我認爲必須有。

近期，有一位很有影響的專家給地方政府出了個超級點子，他說，現在市面上房價下跌很多了，政府可以考慮趁低價把這些房產收購回來，一方面化解樓市房子賣不動的問題，另一方面也可以解決政府手裡缺乏保障性住房的問題。他還專門補了一句：政府這樣做沒有道德問題。

我一直非常尊敬這位曾經任職地方高官的專家，他提及的政府低價收房用於保障性住房這個事本身也是好事。

但這個事該如何操作呢？說起來容易做起來難。

中國的城市，就此進入一個“斷舍離”的時代，大分化的時代，有些城市，踏上新的經濟航道，找到了新財稅的砝碼，又可以昂首前行；而可能更多的城市只能在苦苦探路中匍匐前行；還有一些城市，可能要被甩出大道之外了，進入縮量發展通道，就此暗淡下去

認責領命，晴朗前行

好了，我已經就房地產流程中涉及到的五方主要角色的責任和問題說得不少了，最後的幾句話是：各方角色們，大家都曾經在中國房地產領域吃香的喝辣的，現在困局來了，想作鳥獸散並沒有那麼容易啊，各方都捫心自問一下，有什麼事、什麼責可以且應該擔帶一下？從哲學視角看，這是積德行善，這是從善如流。

擔責意味着對歷史負責，對未來負責，大家各自從那個曾經的房地產“角鬥場”上認責領命，爲的是清除路障，辨識方向，下一步繼續晴朗前行。

房地產這個大市場，現在還很冷，這樣做，也算是“報團取暖”吧。

各方大佬們，如此操盤，大家願意嗎？能做到嗎？

點擊下圖，瞭解詳情