地方化債、地產去庫，財政增量政策提信心

國聯證券近日發佈房地產行業點評研究：地方化債、地產去庫，財政增量政策提信心。

以下爲研究報告摘要：

10 月 12 日， 國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，財政部表示近期將推出一攬子增量政策，地產相關舉措包括： 1） 加力支持地方化解政府債務風險，較大規模增加債務額度，支持地方化解隱性債務； 2） 疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩。

支持地方化解隱性債務， 或利好城投類地產公司

財政部積極推動地方政府化解隱性債務， 2024 年以來，已安排 1.2 萬億元債務限額支持地方化解存量隱性債務和消化政府拖欠企業賬款。此外， 擬一次性安排較大規模債務限額置換，減輕地方債務壓力，提升發展經濟的能力。 我們認爲這些舉措或將通過地方政府化債減輕城投類地產公司的資金壓力，提振市場信心。

專項債券可用於土地儲備， 強信用房企有望率先受益

財政部表示， 允許地方政府使用專項債券用於土地儲備，回收符合條件的閒置存量土地， 確有需要的地區也可以用於新增的土地儲備項目。 這項政策，既可以調節土地市場的供需關係，減少閒置土地，增強對土地供給的調控能力，又有利於緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。 我們認爲，具備持續拿地能力的強信用央國企，以及土儲豐富的城投類地產公司有望率先受益。

支持專項債收購存量房， 收儲進展有望加速

財政部表示， 當前已建待售的住房相對較多， 將採取兩項支持措施： 1） 用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房； 2） 繼續用好保障性安居工程補助資金， 適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。我們預計將對房地產市場的供求結構產生積極影響，促進樓市企穩。 我們此前討論過關於存量房收儲的政策空間，期待在擴大範圍、降低准入門檻、貼息、補助等方面推出進一步的落地措施。

優化完善稅收政策，推動市場平穩

財政部表示， 正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策， 調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。 我們認爲， 相關稅收調整措施有助於降低購房者成本，減輕市場壓力，爲穩定房價與市場預期提供有力支持。

投資建議

繼 9 月 24 日央行發佈“一攬子”政策之後，財政部跟進了一系列房地產政策， 短期來看，政策落地細節以及相關部門跟進仍需一定時間，市場估值反應或先於基本面數據表現；長期來看，增量政策仍有一定空間，存量政策有望加速落地，市場信心或得到提振，帶動市場企穩。 建議關注重點佈局一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企。 建議關注受益於政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的房產中介平臺。 建議關注受益於地方政府化債的城投類地產公司。

風險提示： 政策效果不達預期； 房企流動性風險加劇； 市場信心不及預期（國聯證券 杜昊旻,姜好幸）

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