定了！海南商辦類產品，銷售政策大鬆綁！

去年12月，海南官方發佈優化調整房地產調控政策的通知，內容提出：

在堅持不得將商業、辦公類項目變相開發建設成爲“類住宅”項目的前提下，對於存量項目可優化調整“商業、辦公類項目產權分割銷售最小單元建築面積不得小於300平方米”的限制性政策。

隨後、海口、白沙、澄邁等地，相繼官宣商辦及產權式酒店的銷售和購買政策。

“取消商辦物業最小分割單元300平方米限制，調整產權式酒店迴歸商業屬性，按商業產權執行購房政策。”

海南本站房產攝

近日，海南省自然資源和規劃廳、省住房城鄉建設廳、省市場監管局三部門聯合發文：“關於加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見”

對海南商業、辦公類項目管理上進行優化調整！

在此前“取消商辦物業最小分割單元300平方米限制”大調子的基礎上，進一步明確，具體最小分割面積，由各地方自己來定！

同時，進一步在省政府優化房地產調整政策的背景下，將項目設計，項目建設過程監管上，進行前置性管理；

小易仔細看了“意見”，裡面有幾點值得關注：

1：繼續提到，商辦類產品，堅決遏制變相開發建設成“類住宅”項目，這是前提；

進一步明確，對於市場上一些商住類項目，LOFT產品會有限制；

2：優化調整商辦產品的銷售政策：此前，海南規定商業、辦公類項目可產權分割銷售最小單元建築面積不得小於300平方米，且不得按照住宅類房地產進行登記；

對而此次優化政策中提到：因城施策優化調整本地區商辦類項目銷售政策，併合理確定商辦類項目產權分割銷售最小單元建築面積。

將銷售政策的施政權，下放到各市縣。

意味着商辦類產品，在銷售面積限制上，進行了放寬，根據各市縣情況制定區域的銷售政策，不再嚴格按照“最小300平方米”的政策執行。

對於商辦類產品而言，這是政策上的大鬆綁！

3：除解決歷史遺留問題的產權式酒店、酒店式公寓用地外，嚴禁旅館用地建設項目分割銷售和不動產登記，並堅決防止借康養、總部經濟等之名圈地變相開發商品住宅。

意味着新拿的旅館建設用地項目，不能再分割銷售，和不動產登記。

海南本站房產攝

藉着商辦話題。

小易簡單梳理下，目前海南全省商辦拿地和銷售情況：

2022年、2023年商服用地出讓佔比達到了20%，與住宅用地的佔比差距不大。

年度成交的土地面積都超過了200萬平方米！

意味着市場上，充斥了不少商辦物業，存量巨大！

海南本站房產攝

銷售端上，海口、三亞市場爲例：2023年商辦類物業總共銷售不到64萬㎡

海口的去化週期達到128個月；

這兩地，基本佔據了海南商辦市場的大半壁江山；

可見商辦類物業銷售難度之大。

而此次相繼出臺的“優化商辦”政策，對於商辦物業項目而言，是毫無疑問的一大利好！

海南省自然資源和規劃廳海南省住房和城鄉建設廳

海南省市場監督管理局關於優化調整商業、辦公類建設項目管理工作的意見

各市、縣、自治縣人民政府：

爲發揮我省商業服務業用地及混合用地上建設的商業、辦公類項目功能[具體指《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》明確的二級類中商務金融用地（0902）、其他商業服務業用地（0904）上建設的商業、辦公類項目，以下簡稱“商辦類項目”]，維護我省健康有序的房地產市場秩序，結合我省房地產有關調控政策，在堅決遏制商辦類項目變相開發建設成“類住宅”項目的前提下，對我省商辦類建設項目管理工作進行優化調整，現提出如下意見：

一、嚴格建築設計要求

商辦類項目應嚴格落實有關公共建築設計規範和標準，外立面應具有明顯的公共建築形態和特點。不得采用住宅套型設計形式及標註住宅類功能描述；除集中設置的食堂以及商業用途項目作爲餐飲功能使用的區域外，不得設置燃氣設施。

二、優化調整銷售政策

在堅持不得將商辦類項目變相開發建設成爲“類住宅”項目的前提下，由各市縣落實城市主體責任，因城施策優化調整本地區商辦類項目銷售政策，併合理確定商辦類項目產權分割銷售最小單元建築面積。

三、加強全過程監管

各市縣自然資源和規劃、住房城鄉建設、市場監管、綜合執法、行政審批及營商環境等主管部門要履行商辦類項目監管職責，依法依規開展土地供應、規劃審批、施工建設、銷售登記等環節的監管行爲，加強日常檢查和溝通聯動，形成全過程監管的合力。對商辦類項目擅自修改設計方案、不按經圖審的施工圖進行施工、違規按“類住宅”宣傳和銷售等違法違規行爲嚴肅查處，並將有關企業失信信息納入相關信用監管平臺，實施失信懲戒。

四、分類穩妥施策

本意見印發前，已取得土地使用權的存量商辦類項目，由各市縣根據項目土地供應、規劃審批、施工建設等實際情況，做好政策銜接，分類穩妥施策。其中對於未取得建設工程規劃許可證和施工許可證的“未批未建”項目，按照本意見內容執行；已取得建設工程規劃許可證但未取得施工許可證的“已批未建”項目，以及已取得施工許可證但未取得商品房預售許可證的“在建未售”項目，尚可局部調整設計方案或套型的，可由業主單位申請，經有關部門審查符合條件後，按程序辦理相關變更審批手續，設計方案局部調整應嚴格按照本意見第一條規定執行，業主單位不申請調整設計方案或套型，仍按原方案執行。各市縣可結合本地區實際，細化落實分類政策措施。

五、其他要求

對《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》明確的三級類中零售商業用地（090101）、批發市場用地（090102）的項目建築設計方案參照本意見第一條規定執行。除解決歷史遺留問題的產權式酒店、酒店式公寓用地外，嚴禁旅館用地（090104）建設項目分割銷售和不動產登記。以康養、總部經濟等之名建設的項目參照執行，堅決防止借康養、總部經濟等之名圈地變相開發商品住宅。

本意見的有關問題由省自然資源和規劃廳、省住房城鄉建設廳、省市場監管局負責解釋。

《海南省自然資源和規劃廳海南省住房和城鄉建設廳 海南省市場監督管理局關於加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》（瓊自然資規〔2021〕12號）同日不再執行。

本意見自2024年5月15日起施行，有效期5年。

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