獨／店住混爲一談！實登取消「店面」選項 成房價操作大漏洞
實價登錄新制從2020年7月上路，很多人都知道登錄義務人改成買賣雙方，但很多人不知道的是，申報登錄的「建物型態」拿掉了「店面（店舖）」這個選項，民衆在查詢時只能查到去年6月前的店面資訊，政府單位表示此舉是爲便利民衆申報，但反而造成民衆查詢資訊時的混淆，更成爲有心人士操作房價的漏洞。
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▲去年7月實價登錄新制取消店面選項，反而造成民衆對價格產生混淆。（圖／記者陳建宇攝）
去年7月上路的實價登錄新制做了一些變革，主要內容包括登錄義務人從過去的地政士改爲買賣雙方、移轉登記時就要申報登錄、違反申報義務或不實將開罰等。但事實上內政部進行的改變不只這些，《ETtoday新聞雲》查詢實價登錄時發現，以建物型態爲「店面（店舖）」搜尋，產品的交易都集中在2020年6月或之前，不管任選哪個縣市的哪一區都是如此，完全沒有7月後的店面交易資訊。
▲實際查詢店面交易，可發現交易日期都在去年6月前。（圖／翻攝自實價登錄網站）
原來，去年7月內政部推出實價登錄新制時，在申報端就已經取消「店面（店舖）」這個申報選項，改成完全以「建物型態」申報，例如大樓店面就申報爲「住宅大樓」，透天店面也是以「透天厝」申報。
這項改變對於民衆搜尋實價登錄資料時產生相當大的困擾，但內政部對此卻隻字未提，不曾公告或知會相關業者。實際聯絡各家房仲，有些業者表示知道取消了選項，但沒有接到地政司告知，更有些業者甚至完全不知情。
《ETtoday新聞雲》致電內政部地政司副司長林家正，他表示會取消選項是因爲希望能便利民衆申報，因爲新制實施後申報義務人爲一般民衆，過去申報的建物型態種類多，許多民衆不知道該選擇哪一種，更擔心申報錯誤導致受罰，因此在討論過後決定就以原本的建築物型態作爲申報依據，是透天產品就選透天，是大樓就選大樓，讓民衆申報時能更清楚明瞭。
但在前端提供了便利性，到了使用端時卻反而讓些費者混淆，舉例來說，當大樓店面申報的建物型態也變成住宅大樓時，就會出現拉高同建物均價的現象，甚至變成不肖業者操作房價的空間，業者大可以表示：「你看我們這棟的均價就是每坪35萬元，你只買每坪32 萬元真的是便宜了。」
消費者若不察很可能就會聽信業者這番說法而出手購買，殊不知扣掉店面產品之後，大樓均價可能只有每坪30萬元，民衆其實買貴了不自知。
▲大樓店面可用是否位於1~2樓來判斷，但透天店面就無法識別。（圖／記者陳建宇攝）
在產品的判別上，大樓、公寓等集合式住宅相對好判斷，只要看是不是1~2樓就知道是不是店面，但透天產品沒有樓層之分，要判斷高價者是否爲店面難度就很高，高雄市地政士公會理事謝志明就表示，很多時候光看地圖資訊會認定該物件是透天住家或透天店面，但實際使用上卻是相反，民衆就得要到現場勘查纔會知道。
林家正針對這個疑問表示，在實價登錄資訊內都有第2層的用途資訊，這些資訊都是該地所能合法使用的用途，民衆可以依照其提供的資訊來判斷是住家或是店面，就會很清楚了。
▲即便知道間所在的使用用途，其實也不代表該建案實際的使用方式。（圖／翻攝自實價登錄網站）
但凡事都有例外，商業區土地也可做住家使用，同樣住宅區土地也有例外規定可作商業用，如此一來即便查到了土地用途，也未必能真正反映該建物的實際用途，對民衆來說仍是困擾。
住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，將店面和一般住宅打散混在一起最大的影響就是改變了區域的平均價格，尤其成交量相對少的時候會更明顯，此外，也會影響大家對社區價格的認知，反而變成有新的業者操作的可乘之機。徐佳馨指出，還是希望政府單位在特殊型產品能與一般標的有些分別，也有助於民衆判別，作爲出價時的依據。
臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則表示，不理解爲何內政部要取消店面選項，因爲在後端的民衆確實會因此而在價格認知上產生混淆，她認爲反而應該維持過去的所有選項，但從「單選」改爲「複選」，例如透天店面就可勾選「透天厝」及「店面（店舖）」2欄，會更清楚明瞭，申報時也不會有困擾，或者在交易備註是店面等資訊，對於廣大的使用者來說更便於操作。
民衆陳小姐對此表示，實價登錄因爲是公部門揭露的資訊，一般人都滿相信上面的數字，但如果也變成可以被操縱的工具，那對消費者來說出現資訊不對等就可能吃虧，希望政府單位能有更完善的做法。
全球居不動產情報室總監陳炳辰則指出，實價登錄已經是民衆購屋時的重要參考指標，但其中還是有很多錯誤或疑問，例如同一物件歷年交易出現坪數不一，或是某筆資料上週查得到這周卻查不到的現象，甚至是特殊交易未標註等，這諸多問題都有待公部門解決，否則實價登錄的美意反而會變成不肖業者操作價格的工具。
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