囤房2.0有三大變數 影響恐被誇大

信義房屋企研室專案經理曾敬德。（信義房屋提供／王莫昀臺北傳真）

政府推出囤房稅2.0，市場解讀未來租金可能上揚等，不過這樣的解讀恐怕言之過早，囤房稅2.0最大改變包括戶數認定由縣市歸戶，改爲全國歸戶，另外稅率此次住家非自住的稅率還由1.5%至3.6%，拉高至2％至4.8％，市場解讀未來恐怕造成租金走揚，不過囤房稅影響應不如市場預期那樣重大，主要有三大原因，第一收到稅單時間應該是在後年，第二，囤房稅是中央訂立區間，目前許多縣市政府的住家非自住稅率早就符合2.0規範，第三則是，未來地方議會也會考量民衆反映，不見得會進一步再調升稅率。

媒體報導，財政部賦稅署表示，此次修法受影響主要是非自住等族羣，適用稅率2％至4.8％，約36萬戶房屋稅負會增加，對比一年約900餘萬件的開徵件數來看，影響比例不到5％，影響算相對小衆，若對比增加的金額與受影響的戶數，則一戶平均增加約8千元的稅金，對於買得起有好幾間房子的人，影響相對有限。

至於租金部分，直覺反應可能稅負增加，不過現在都還沒有進行三讀，即使三讀過後，現在很多縣市政府的住家非自住已經是2.4％至3.6％，也符合中央2％至4.8％的規範，除非本來不動產遍佈各區，否則可能現在多屋族已經是2.4％稅率了，即使囤房稅2.0上路也沒有太大改變。

再者，因爲許多縣市政府本來就符合囤房稅2.0的規範，議會實在沒有再把利率調高到4.8％的壓力，且還要經過議會同意，這點就有相當難度，最後，真的收到稅單也是後年的事情，現在說租金調漲感覺好像很合理，但收到稅單前說租金會上漲，實在有點言之過早。

對於絕大多數的自用客來說，並不會受到新制影響，新制影響最大的將是持有新房子數量較多的族羣，另外就是建商手上的新成屋或餘屋，政府應會考量合理性，給予一段銷售的緩衝期，不過過去景氣好的時候，有些預售案投資客一買3、5戶，新制上路後受到影響就很明顯，因爲從2014年7月各縣市政府陸續調高房屋標準單價，造成新舊房屋的房屋稅可能相差一倍，因此一旦被總歸戶後，就不能各縣市各自計算，有機會出現持有超過3戶的現象，不過畢竟房屋稅佔整個總價比例甚低，應該不至於因爲單一政策出現拋售，除非出現市場不景氣價格明顯修正。