法〔2024〕154號：最高人民法院發佈房地產項目保全執行新規！
法【2024】154號
最高人民法院
關於房地產白名單項目採取保全執行措施有關問題的通知
各省、自治區、直轄市高級人民法院、新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：
爲貫徹落實黨中央關於一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環的重要部署，住房城鄉建設部和金融監管總局2024年1月5日聯合印發了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》（建房【2024】2號），指導金融機構爲符合條件的在建已售未交付商品住房建設項目提供融資支持。目前，全國297個地級市及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，牽頭協調推進保交房工作，有力維護了購房人合法權益。爲充分發揮審判職能作用，依法維護金融債權安全，支持協調機制提出的房地產項目名單（以下簡稱白名單項目）的融資和建設交付，支持保交房工作，促進房地產市場平穩健康發展，現就人民法院對白名單項目的司法保全、執行等相關問題通知如下：
一、人民法院在凍結或者扣劃房地產企業及相關企業銀行賬戶資金時，應當注意審查甄別。對金融機構爲支持白名單項目建設施工提供的新增貸款、發放的併購貸款等賬戶及其資金，不得因本項目續建工作之外的原因採取凍結、扣劃措施。
二、金融機構對白名單項目利用專項融資復工續建部分設定抵押權，請求就該部分優先受償的，人民法院應予支持。復工續建前已經辦理土地使用權抵押登記或者在建工程抵押登記的抵押權人，主張其抵押權的效力及於復工續建部分的，根據民法典第四百一十七條和《最高人民法院關於適用《 <中華人民共和國民法典> 有關擔保制度的解釋》第五十一條的規定，人民法院不予支持。
三、人民法院在凍結、扣劃銀行賬戶資金或查封房地產建設工程時，當事人或者協助執行人以賬戶資金屬於白名單項目融資支持資金，或建設工程屬於利用融資支持資金的新建部分爲由提出異議的，應當徵求所在地房地產融資協調機制的意見。經審查異議理由成立的，不得采取保全、執行措施；已經採取的，必須立即解除。
四、當事人及有關單位、個人利用專項融資賬戶規避、逃避執行的，應當依法承擔責任。有關部門相關人員在賬戶資金凍結、劃撥或者建設項目查封過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究其法律責任。
在執行本通知過程中遇到新情況新問題的，請及時層報最高人民法院。
2024年7月22日
【相關法律文件】
《民法典》
第四百一十七條建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一併處分。但是，新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
《最高人民法院關於適用《 <中華人民共和國民法典> 有關擔保制度的解釋》第五十一條 當事人僅以建設用地使用權抵押，債權人主張抵押權的效力及於土地上已有的建築物以及正在建造的建築物已完成部分的，人民法院應予支持。債權人主張抵押權的效力及於正在建造的建築物的續建部分以及新增建築物的，人民法院不予支持。
當事人以正在建造的建築物抵押，抵押權的效力範圍限於已辦理抵押登記的部分。當事人按照擔保合同的約定，主張抵押權的效力及於續建部分、新增建築物以及規劃中尚未建造的建築物的，人民法院不予支持。
抵押人將建設用地使用權、土地上的建築物或者正在建造的建築物分別抵押給不同債權人的，人民法院應當根據抵押登記的時間先後確定清償順序。
住房城鄉建設部 金融監管總局
關於建立城市房地產融資協調機制的通知
建房〔2024〕2號
各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳（委、管委），金融監管總局各監管局：
黨中央、國務院高度重視房地產平穩健康發展，中央金融工作會議就一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環作出部署。爲發揮城市人民政府牽頭協調作用，因城施策用好政策工具箱，更加精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展，現就有關事項通知如下：
一、建立城市房地產融資協調機制
指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等爲成員單位的房地產融資協調機制（以下簡稱協調機制）。協調機制要明確工作分工，強化統籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。定期組織各方會商，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接。保障金融機構合法權益，指導金融機構與房地產開發企業平等協商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。
二、篩選確定支持對象
協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規行爲、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信。
三、滿足合理融資需求
金融機構按照市場化、法治化原則評估協調機制推送的支持對象，對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時，加強貸款資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用於購地或其他投資。
四、做好融資保障工作
協調機制要加強工作統籌，爲金融機構提供有力支持和保障。協調有關部門加快行政許可事項辦理，對符合條件的房地產項目要儘快爲其辦理“四證”；加強信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監管等信息；爲房地產開發企業和金融機構做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機構債權安全。要進一步壓實房地產開發企業主體責任，指導房地產開發企業通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善自身現金流。督促房地產開發企業依法真實反映資產負債、銷售經營等情況，合規使用信貸資金，進一步增強銀企互信。
各省級住房城鄉建設部門、金融監管總局各監管局要建立省級房地產融資協調機制，加強協調配合，及時監測各城市協調機制運行情況，做好對本行政區域內城市的指導督促。對省直管縣（市），由省級房地產融資協調機制明確本通知的落實辦法。各省級住房城鄉建設部門要會同金融監管總局各監管局，自2024年起按季度彙總相關情況，報送住房城鄉建設部、抄送金融監管總局。
住房城鄉建設部
金融監管總局
2024年1月5日
法[2022］12號
最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行
關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於項目建設的通知
各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院；各省、自治區、直轄市住房和城鄉建設廳（委、管委），新疆生產建設兵團住房和城鄉建設局；中國人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各國有商業銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業銀行：
爲了確保商品房預售資金用於有關項目建設，切實保護購房人與債權人合法權益，進一步明確住房和城鄉建設部門、相關商業銀行職責，規範人民法院的保全、執行行爲，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規定，通知如下：
一、商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要內容，是保障房地產項目建設、維護購房者權益的重要舉措。人民法院凍結預售資金監管賬戶的，應當及時通知當地住房和城鄉建設主管部門。
人民法院對預售資金監管賬戶採取保全、執行措施時要強化善意文明執行理念，堅持比例原則，切實避免因人民法院保全、執行預售資金監管賬戶內的款項導致施工單位工程進度款無法撥付到位，商品房項目建設停止，影響項目峻工交付，損害廣大購房人合法權益。
除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件之外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對於預售資金監管賬戶中監管額度內的款項，人民法院不得采取扣劃措施。
二、商品房預售資金監管賬戶被人民法院凍結後，房地產開發企業、商品房建設工程款債權人、材料款債權人、租賃設備款債權人等請求以預售資金監管賬戶資金支付工程建設進度款、材料款、設備款等項目建設所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經項目所在地住房和城鄉建設主管部門審覈同意的，商業銀行應當及時支付，並將付款情況及時向人民法院報告。
住房和城鄉建設主管部門應當依法妥善處理房地產開發企業等主體的資金使用申請，未盡監督審查義務違規批准用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執行申請人權利的，依法承擔相應責任。
三、開設監管賬戶的商業銀行接到人民法院凍結預售資金監管賬戶指令時，應當立即辦理凍結手續。
商業銀行對於不符合資金使用要求和審批手續的資金使用申請，不予辦理支付、轉賬手續。商業銀行違反法律規定或合同約定支付、轉賬的，依法承擔相應責任。
四、房地產開發企業提供商業銀行等金融機構出具的保函，請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金的，住房和城鄉建設主管部門可以予以准許。
預售資金監管賬戶被人民法院凍結，房地產開發企業直接向人民法院申請解除凍結並提供擔保的，人民法院應當根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零四條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第一百六十七條的規定審查處理。
五、人民法院工作人員在預售資金監管賬戶的保全、執行過程中，存在枉法裁判執行、違法查封隨意解封、利用刑事手段插手民事經濟糾紛等違法違紀問題的，要嚴肅予以查處。
住房和城鄉建設主管部門、商業銀行等相關單位工作人員在預售資金監管賬戶敢項監管、劃撥過程中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究法律責任。
最高人民法院
住房和城鄉建設部
中國人民銀行
2022年1月11日