房貸還款“先息後本”熱度升溫 存量房貸利率會否調整引發關注
證券時報記者 謝忠翔 黃鈺霖
順應政策調整，住房舉措接連推出。近期，多家銀行推出了“先息後本”的房貸還款方式，該類產品一經推出就立即引發市場關注。
日前，證券時報記者走訪發現，目前已有部分城市的銀行客戶申請貸款“先息後本”服務，但有的銀行客戶還是表示“先息後本”會造成後期還款壓力過大。
最低可還1元本金
近日，包括平安銀行、建設銀行、興業銀行在內的多家銀行先後推出房貸“先息後本”還款業務。總體來看，市場上“先息後本”的主流方案爲，“先息”期數24~60期，貸款人僅需償還利息，償息期過後，則需在剩餘貸款期限內按期償清餘下貸款。有銀行表示，此舉是爲了降低房貸客戶的還款壓力，每月最低可以只還1元本金。
不過，證券時報記者走訪獲悉，部分銀行的房貸“先息後本”還款業務，暫未在一些地區落地。平安銀行北京某支行一位信貸客戶經理表示，當前該行還沒有房貸“先息後本”業務，其他類型的“氣球貸”，例如抵押經營貸可以辦理“先息後本”模式。平安銀行深圳福田某支行客戶經理則表示，該行暫時沒有落地“氣球貸”業務。其他銀行方面，一位家住北京的建行房貸客戶透露，其建行手機銀行上目前仍顯示“該筆貸款所在地區暫未開通還款計劃調整服務”。
事實上，房貸還款“先息後本”模式已不是新鮮事，早在兩年前就有銀行推出類似業務。證券時報記者從興業銀行獲悉，2022年2月底，該行上線一款名爲“隨薪供”的產品，針對中長期個人一手、二手住房貸款客戶，但設定最長期限僅有3年，在該期限內客戶可暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，這是降低客戶短期還款壓力的一種還款方式。2022年起，建設銀行也在多地分行推出了名爲“輕鬆供”的類似產品。
適用未來收入改善人羣
“我看到‘先息後本’的宣傳時也心動了。”李先生告訴證券時報記者，自己仍有約200萬元的房貸，其所在的借款銀行暫未推出該類服務。不過，李先生也存在顧慮，“一想到後期本金償還的壓力，我還是想先按揭還款”。在社交媒體上，像李先生這樣對房貸“先息後本”望而卻步的羣體並不在少數。
證券時報記者算了一筆賬，以建行“輕鬆供”爲例，假設貸款100萬元、還款期限30年、利率3.5%。常規等額本息還款方式，月供需要4490元。若在兩年前使用該產品，則每月只要還1元本金，月供在2800元左右。不過，由於使用該產品延後償還本金，最終產生的利息則高於等額本息將近6萬元。
多位分析人士告訴證券時報記者，前期的階段性償息“減壓”期過後，本金償還的壓力和風險不容忽視。不管後續如何償還，本金償還壓力是增大的，若對收入和償還能力計算不到位，容易產生違約風險。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對證券時報記者表示，該類產品針對的是當前對還款有顧慮的年輕人、新市民等買房主體人羣，在目前承接貸款需求有限的情況下，“先息後本”的設計，能一定程度上減輕購房者的壓力和顧慮。
李宇嘉分析，當下居民按揭貸款申請意願不強，銀行在面臨資產荒的情況下仍把按揭貸款作爲優質資產來搶，導致銀行之間的競爭加劇。各銀行之間，除了貸款利率競爭，更多是服務的競爭，再加上當前銀行降低利率爭搶客戶的空間有限，通過貸款產品設計和創新來拓客就成爲一種選項。
“一般是後續五年收入狀況持續改善的家庭，可以嘗試此類服務。但是輕易認爲後續償還能力增加，或者誤判收入狀況，就容易產生新的壓力和風險。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，對於商業銀行來說，大規模推進此類模式同樣會帶來風險，建議對於部分有階段性減輕償付壓力需求的客戶，商業銀行可以做個體評估後實施。
存量房貸利率還會調嗎？
房地產新政推出後，各地陸續取消房貸利率下限，新發住房貸款利率創下新低。有機構統計，近期30個樣本城市的首套房貸利率平均下降20BP（基點），降幅最多的城市甚至達到45BP，最低利率降至3.15%。相對而言，此前購房客戶的存量房貸利率仍維持在4%以上。相比新發房貸利率，二者之間的利差再次拉大。
在此背景下，又有一些銀行客戶選擇對存量房貸提前還款。近期，有專家發文呼籲，再次降低存量房貸利率的時機已到。
家住上海的吳先生告訴證券時報記者，今年5月他再次向銀行申請提前償還房貸13萬元，前後總共提前還貸140萬元，爲此拼光了此前的積蓄和大半年收入。吳先生表示，近期他所在的公司正在裁員，提前還款主要是出於對未來收入不穩定的擔憂，主動降低負債。
據國泰君安韓朝輝團隊日前發佈的研報，2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸的行爲明顯增多。
不過，有多位專家認爲，短期內，商業銀行繼續降低存量房貸利率的動力不足。李宇嘉表示，銀行負債成本很高，貸款利率不斷下滑，銀行收益面臨較大挑戰，因此短期內貸款利率下降的空間不大。長江證券分析師馬祥雲在研報中預計，短期內再次下調存量房貸利率的概率較小，銀行淨息差再創歷史新低，基於銀行經營壓力，導致出臺衝擊較大的政策會更審慎。