房地產破局之路，金科股份走出來了

金科股份重整取得重大進展。

4月22日晚間，金科股份公告稱，公司及重慶金科收到重慶市第五中級人民法院（下稱“重慶五中院”）送達的（2024）渝05破申129號及（2024）渝05破申130號《民事裁定書》，重慶五中院裁定受理金科股份及重慶金科的重整申請。至此，金科股份也成爲近年來A股首家正式進入重整程序的大型全國化上市房企。

根據《深圳證券交易所股票上市規則》，金科股份股票將於收到法院正式裁定通知書的T＋1日停牌一天，並自T＋2日復牌交易起被實施退市風險警示，股票簡稱改爲“*ST金科”，證券代碼仍爲“000656”，股票價格日漲跌幅限制爲5%。

金科在相關公告中也表示，“除被受理重整外，公司不存在其他退市風險警示事項”。重整完成後，公司將向深圳證券交易所申請撤銷退市風險警示，經覈准後公司股票將恢復正常交易。屆時，股票簡稱將由*ST金科改回金科股份，股票價格日漲跌幅恢復爲10%。

梳理可發現，企業正式被裁定受理重整的案例中，上市公司重整成功率高達100%。截至2023年末，近年來上市公司重整成功共118家，其中包括瀘天化、長航鳳凰、舜天船舶、鹽湖股份、山子股份等，上述公司在重整完成後，經營困局得以化解，財務狀況大幅好轉，債務危機得以解除，公司重獲新生。尚無在法院裁定受理之後因重整失敗導致破產清算的案例，顯示出遠高於一般企業的重整成功率。

可以預見的是，通過發揮重整價值，金科股份有望以此提升公司韌性和活力，率先走出希望之路。

上市公司裁定受理重整後，成功率高達100%

2007年實施新的《破產法》以來，三種破產手段之一的破產重整逐步成爲市場共識，尤其在挽救上市公司運行中成爲行之有效的手段。

事實上，上市公司往往具有一定經濟規模和社會影響，一般是各行業較爲優秀的企業，擁有較高的品牌影響力，有較大存續價值；通過政府、法院和證監部門協作，用破產重整替代破產清算，更有利於優質企業突破難關、獲得新生，整體實現更大的社會價值。

如昔日“味精第一股”蓮花健康，一度因行業競爭白日化及多元化轉型失利而陷入債務危機，被交易所實施了退市風險警示。2019年引入了蓮泰投資、潤通貳號和項城市國控集團三家重整投資人，爲其重整成功提供了保障。重整完成後，蓮花健康的資產結構、盈利能力和營運效率均顯著改善。2022年蓮花健康的存貨週轉率和應收賬款週轉率較三年前分別提升了9.35%和25%，期間費用率由2019年的23.49%大幅下降至8.29%。公司股價也由2019年一度跌破1元/股上漲至最新的4.11元/股，上漲幅度超300%，甚至在2023年10月創下自上市20餘年來8.24元/股的最高記錄。

又如前身爲中南重工的中南文化，在向大文化產業轉型中大舉負債發起併購，但此後因影視業監管政策趨緊、行業遇冷導致陷入經營危機，2020年向法院申請預重整，並引入三位投資人。最終，公司於2021年完成破產重整，化解了債務危機，主業重新迴歸製造業板塊。從業績表現來看，中南文化2021年和2022年營業收入穩步增長，2022年扣非淨利潤實現扭虧，達到6400萬元，營業收入達到6.56億元，實現了重整方案中的預測水平。

據觀察，上市公司重整呈現極高的成功率。2020年全國728件審結破產重整案件中，有532家企業重獲新生，佔比73.07%。相較之下，截至2023年末，中國已完成重整的上市公司共118家，其中尚無在法院裁定受理之後因重整失敗導致破產清算的案例，顯示出遠高於一般企業的重整成功率。

其中重要的原因在於，除公司本身擁有的資產外，上市公司股票具有極大的流通價值，其償債資源具有天然優勢；同時，上市公司重整案件受多頭嚴格監管與指導，重整投資人及債權人充分的利益博弈之下形成重整方案，重整方案可行性高。

具體到金科股份而言，2023年8月，金科審議通過了《關於擬向法院申請重整及預重整的議案》，擬主動申請重整及預重整，並根據具有管轄權的人民法院相關要求推進預重整前期準備工作及制訂重整方案。今年2月，金科正式向法院申請重整並取得立案，法院於4月10日組織召開聽證會，參加聽證的大部分債權人表示支持金科股份重整。如今，僅過去8個工作日，重整申請獲批，證明金科股份的重整價值和重整可行性得到了多方的認可與支持。

需要指出的是，作爲重慶龍頭民營房企，金科股份長期以來立足重慶、面向全國發展業務，2023年上半年公司僅在重慶銷售額就佔了集團四分之一，出於產業發展和地區金融穩定等方面考慮，其重整也因而更加受到所在地政府的關注與支持，併成立幫扶工作組，幫扶指導公司解決一系列重大問題。

與此同時，公司在主動申請破產重整前就與長城國富簽訂了《戰略投資框架協議》。長城國富有意向作爲重整投資人蔘與金科股份的預重整程序，雙方共同成立工作小組，建立協調聯繫機制，目前已完成現場盡調工作。

作爲上市公司，根據《關於審理上市公司破產重整案件工作座談會紀要》規定，相關法院在正式受理上市公司重整案件前，應當提交關於上市公司具有重整可行性的報告、上市公司住所地省級人民政府向證券監督管理部門的通報情況材料以及證券監督管理部門的意見、上市公司住所地人民政府出具的維穩預案等。也就是說金科重整裁定受理，一定是得到了重慶市政府、人民法院、中國證監會等主管部門的認可和支持。

作爲近年來A股首家正式進入重整程序的大型全國化上市房企，金科股份重整的成功率不僅引人關注，也讓人期待。

戰投入主金科，是一筆性價比極高的投資

在業內人士看來，金科股份的重整將是一場多方共贏的選擇。

金科股份通過重整可以獲得新生的機會。根據《企業破產法》的規定，在重整期間，可以阻止司法凍結和法院執行、阻止擔保權人行使擔保權、限制取回權人行使取回權，限制企業股東行使股權。這些規定，將極大改善企業的經營環境。正如金科股份在公告中所言，“如公司順利實施重整並完成重整計劃，將有利於優化公司資產負債結構，扭轉公司經營頹勢，恢復公司持續盈利能力”。

借力重整，金科股份可以重新審視和調整業務結構、運營模式，以實現更加合理和高質量的發展。

此外，大型上市公司涅槃重生，也有利於債務人、債權人、出資人、職工等各方主體實現共贏，有利於社會資源的有效利用。

而從投資者角度，這也將是一筆極具價值的生意。

以與金科簽訂籤戰略投資框架協議的長城國富置業爲例，作爲中國長城資管旗下以房地產開發經營爲主業的投資運營平臺，戰投金科將助力其快速構建起房地產的完整體系與能力，服務於長城資管整體戰略的打造。

就目前看，四大AMC公司中，只有信達資管擁有信達地產上市公司平臺，長城國富戰投金科成功後，金科股份未來就可作爲長城國富的上市公司平臺，無論項目研判能力、產品開發能力、經營管理能力、土地儲備能力都得到更大提升，公司的發展生態將進一步完善，有利於金融資本與實業投資的良性互動。

據此前公告，兩者的合作不僅僅只是項目層面的合作，而是股權層面的戰略性合作。按照行業經驗，戰投人一般通過資本公積轉增股本等方式注資。假設重整計劃將以53億股流通股爲基數，按每10股轉增10股的比例實施資本公積轉增股本，共計轉增53億股。粗略測算，長城只需拿出30-50億元，即可成爲控股股東。

不僅如此，根據金科股份披露的 2023年半年報顯示，公司總可售資源面積約5274萬平米。以當期中指院公佈的銷售額 202億元、均價8900元/平米計算，金科總可售貨值超4500億元，足以支撐其未來3-5年的銷售。待公司經營重回正軌後，金科股份的持續經營能力一定能得到有效保障。

業務佈局優化、投資回報率高，這已經可以說是豐厚收益了。而隨着新的投資人的進入，雙方整合資源、相互補足，金科股份未來的業務增量以及利潤提升還有進一步上升空間。

自助者金科，天助之

隨着公司重整迎來關鍵進展，金科股份也有望得到喘息的機會，加速回歸到正常的經營軌道上。

隨着房地產進入全新週期，2024年，金科股份提出“一體兩翼三舉四新”總體發展戰略，堅持以房地產開發爲主體，大力發展輕資產服務業，積極培育打造新賽道，並堅持輕重並舉、租售並舉、增存並舉的商業模式。輕資產服務業和新賽道再次被強調。

具體到經營，2023年上半年，金科股份通過產業招商新增入園企業47家；累計獲取輕資產項目60個，其中2023年上半年就新增輕資產項目9個，一二線城市項目佔比78%。通過積極發展產業、商業、文旅地產、代建等業務，金科形成了多元化的收入來源，並使公司能夠更好地適應市場變化和消費者需求的變化，提升公司競爭力。

此外，另一項關鍵的工作就是保交樓。

數據顯示，2023年，金科股份累計實現約2145萬平方米、145317套房屋的交付，交付數量創歷年新高；涉及交付項目229個，379個交付批次，覆蓋全國96個城市。其中有58個項目、約394萬平方米實現提前交付。據億翰智庫發佈的“2023年1-12月中國典型房企交付業績研究報告”，公司全年交付套數和交付面積行業排名均大踏步提升至第7位。

進入2024年，公司依然加大保交樓工作力度。今年一季度，金科累計交付總面積171萬平方米、累計交付總套數9681套。在3月21日舉行的“2024中國房地產百強企業研究成果發佈會暨第二十一屆中國房地產百強企業家論壇”上，金科憑藉亮眼的交付成績，獲“2024中國房地產交付力優秀企業”榮譽。

在當前市場環境下，這樣的成績背後，從“交付房子”到“交付生活”，金科用心營造，以最大誠意兌現“美好生活”承諾，不僅爲業主帶來信心，更能提振行業信心。

與此同時，金科股份也一直在與各金融機構溝通，積極化解各類債務風險。自建立城市房地產融資協調機制並提出第一批房地產項目“白名單”以來，截至2024年4月17日，金科股份已有82個項目被納入“白名單”，分佈於全國14個省（自治區、直轄市）。其中，已有16個白名單項目通過新增融資上賬、調整貸款還款節點、降低貸款利息等方式，成功從金融機構獲得支持。公司表示將積極響應政策號召，與各地住建部門和銀行積極溝通，推動更多項目進入“白名單”，實現融資落地，進一步保障公司經營及保交樓工作的穩健推進。

即使經歷行業調整，金科的核心管理層和業務骨幹團隊仍保持了非常高的穩定性，周達、楊程鈞等大部分管理層的司齡已超過20年，這無疑也給了外界重整信心。

值得指出的是，自2023年以來，中央政府和部委多次強調房地產是國民經濟的支柱產業，房地產市場政策面密集釋放利好，各類“限購、限售、限價”政策持續放寬，金融機構支持房地產企業融資渠道穩定、一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求等，樓市的企穩修復可期。

如今，已正式進入重整程序的金科股份，走出短期流動性困難局面，實現“涅槃重生”，只是時間問題。

金科股份