房地產一年新開工面積跌破10億平米，房企開工率降至十年低點

2023年的房地產行業持續在底部震盪。受市場下行、銷售疲弱、房企資金承壓、土地縮量等諸多因素影響，過去兩年裡，房企新開工面積呈斷崖式下跌，2023年住宅新開工面積較2019年的峰值下降近6成。

國家統計局近日發佈的數據顯示，2023年1-12月，全國房屋新開工面積9.54億平方米，同比下降20.4%；其中住宅新開工面積約6.93億平方米，同比下降20.9%。

這也是自2010年以來，住宅新開工面積第二年低於10億平方米。過去十餘年間，隨着我國房地產市場的繁榮，房企每年的住宅新開工面積自2005年的5.5億平方米一路上升，到2010年時已翻倍至12.9億平方米，期間雖曾有短暫下滑，但該指標一直保持在10億平方米以上的水平，並在2019年創下16.7億平方米的高峰。

此後，隨着房地產市場進入調整期，住宅新開工面積也自2021年開始明顯下降，2022年則繼續大幅下探，跌幅超39%至8.8億平方米，回落至2008年的水平。2023年，該指標跌幅收窄，但同比仍下探超2成。

新開工面積持續下探，關鍵因素之一在於資金壓力之下，大部分房企暫停拿地，可供開發的土儲不足。根據克而瑞監測的全國300城土地成交來看，2023年土地成交面積和金額同比下降超過兩成。

這其中，在各大城市託底拿地的城投，又因開發能力不足等問題，存在開工率較低的現象，拉低了新開工水平。克而瑞數據顯示，過去三年間，城投參與拿地數量佔比46%，但整體開工率僅25%。

除了“無米之炊”的問題之外，銷售市場回暖受阻的現狀也大大影響了新開工動力。某TOP20房企內部人士向第一財經記者表示，若是手中項目所在地市場持續下行，未來可能出現賣不掉或賣了就虧的情況，房企也會選擇不新開工。

而2023年以來，房地產市場在政策影響下“脈衝式”回暖，但整體仍未得到有效修復，銷售規模仍在持續收縮。2023年全年，全國商品房銷售面積、金額分別爲11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%。

據克而瑞，2023年全年銷售面積、銷售金額的同比降幅，較2023年前11個月分別擴大0.5和1.3個百分點，中斷了此前降速率收窄趨勢、趨穩之勢。同時，整體銷售面積基本回到了2014年的水平，商品房銷售金額則略高於2016年；若與2021年行業頂峰相比，面積、金額分別大幅下降35%和34%。

銷售築底徘徊，房企資金持續承壓，拿地謹慎聚焦，新開工動力不足，房地產開發投資也在多重壓力下，持續走低。據國家統計局，2023全年房地產開發投資額110913億元，比上年下降9.6%，若與高點2021年相比，下降22%。從絕對量來看，開發投資規模已經連續兩年高位下滑，回到2018年水平。

土地市場的弱勢和銷售恢復程度的不確定性將會持續制約新開工和投資的恢復速度。東興證券房地產行業分析師陳剛認爲，房企特別是民營房企投資信心的恢復，還需要等到資金面和銷售預期出現更加實質性的改善。

2023年下半年以來，房地產支持政策層出不窮，包括認房不認貸在一線城市落地，北京、上海等城市推進降首付、降利率、調整普宅標準、對限購範圍進行優化等，近來高層又提出要進一步優化首付比例、貸款利率等政策，持續支持購房需求釋放。

中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，2023年我國GDP增長5.2%，經濟穩步恢復有利於提振市場信心。展望2024年，房地產市場修復節奏仍依賴於購房者置業預期能否改善。根據測算，中性預期下，2024年全國商品房銷售面積同比下降5%左右；樂觀預期下，若2024年經濟持續恢復、置業意願改善，疊加城中村改造如期推進，銷售規模或可實現小幅增長。

她認爲，隨着央行重啓抵押補充貸款（PSL）、廣州首張房票落地等，“三大工程”配套政策正在加速落地，預計將對2024年房地產開發投資形成一定支撐，但在銷售市場修復緩慢影響下，全國房地產開發投資下行態勢或難改。