房價不會雪崩…打房政策影響真的非常有限！ 小童：「低利率」是元兇除非暴力升息

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

臺灣房市即將腰斬？

今天來聊你我都非常關心的話題，那就是臺灣房市的未來。難道高點真的已經到了嗎？房價有機會腰斬嗎？以及爲什麼我認爲臺灣的環境很難讓房價崩跌。

市場的兩派人馬

首先，相信市場上一定會分成兩派人馬。

一派是相信房價只會漲、不會跌，深信着你現在不買，那之後就會錯過買不起的族羣；

而另一派則是不斷看空，期望房價能夠下跌回到合理價格的族羣。

但不管是哪一派，希望都可以一起來客觀理性地靜下來分析臺灣房價接下來的走勢！

供需與房價趨勢

基本上，只要一個東西有價格，我們就可以大致透過供給和需求來分析它的價格趨勢。以臺灣過去1966年到現在，大約經歷了五次對於房價利多的重大事件。

第一波：60年代

那時候的臺灣開始逐漸轉爲以出口爲導向，而原先的農業社會也開始逐漸轉爲工業社會。

關於這點，其實我印象非常深刻，因爲我爸有時候會跟我分享他小時候的故事。他提到以前國小時，都會幫阿公阿嬤在田裡種田、養雞養豬等，因此我能相信以前的人都是以農業爲主。退伍後，他減少了務農的工作，開始去科技產業發展。人口快速成長，加上大量的人口涌入都會區工作，自然就帶動了住宅需求的增加。而需求一增加，供給不變的前提下，價格就比較容易往上成長，這也是第一波臺灣房市的上升週期。

第二波：70年代

70年代的十大建設，加上我過去分享過非常多次的石油危機。因爲石油是原物料的最上游，自然就會連帶造成營建成本的上升，房價也一定會連帶上漲。因此，這也造就了第二波臺灣房市的上升週期。

第三波：竹科的成立

上漲因爲竹科的成立。在需求增加的主導之下，臺灣的房市迎來了上漲的黃金十年。但好景不長，接着又遇到了亞洲金融風暴，2000年網路泡沫隨之而來，房市消逝的失落十年。我舊家在桃園藝文特區那邊，曾經非常便宜，大約一坪7萬，現在很多隨便都漲到一坪40萬、50萬以上。因此，這也是爲什麼很多人說從他們有印象以來，都認爲臺灣房價只會漲不會跌。

房價只會漲！不會跌？

臺灣房價難道真的只會漲不會跌嗎？其實應該要去了解的是，造成它這樣飆漲的背後原因到底是什麼？

撇除第四波、第五波我有其他想描述的重點之外，從剛剛提到的歷史經驗來看，很明顯它們都是因爲需求的增加或成本的上升，進而導致臺灣房價的上漲。

飆漲的元兇

從2000年開始，爲什麼房價會一路飆漲呢？

我認爲最主要的重點是利率。我們根據房價與利率的關係圖來看，造成2000年後房價飆升的主因是因爲臺灣的低利率環境。

過往因爲利率高，借貸成本高，所以當時比較少人會去主動投資房地產。但隨着後續因爲網路泡沫跟金融風暴的衝擊，各國政府不得不透過降息來刺激經濟。

但刺激總有限度，不然會導致物極必反會導致物價的反彈，因此往往降息之後，會看到美國會透國升息還平衡經濟的。

就唯獨臺灣，可以發現幾乎降息之後，就沒有什麼調升了。20年來幾乎維持在低利率環境，而利率一低、借貸成本低，聰明的人就會透過槓桿來完成以小博大的投資。

需求增加價格上漲，自然也造成臺灣現在的炒房風氣。

小結論

因此，根據信義房屋2024年10月的大臺北指數來看，確實可以感受到央行9月份第七波打房政策所帶來的利空影響。

但老實說，我認爲這個打房的力道或升息的幅度頂多只能讓房價小幅回檔或橫盤整理，還不足以像網路上有些人說的腰斬。我覺得要能真的有效打房，還是必須要透過暴力升息或增加買方稅賦的方式來抑制需求，這樣才比較有機會。

不然現在臺灣即便如期升息，也降低貸款成數，但放眼世界的利率來看，臺灣還是屬於相對低利率的國家；因此現今的打房政策影響真的非常有限。

需求與未來展望

你可能會說未來少子化，買的人會減少，需求降低，房價一定會跌。

關於這部分，我自己的看法是...房子是用錢堆出來的，而不是人。也就是說，有錢的人依然會有錢去買更多價位合理的房。而少子化的問題也反映在現在社會多爲小家庭，現在的人跟以前的人比，居住思維有點不太一樣。以前的人很多三代同堂，很多親戚會一起住，但現在的人則會更偏向小家庭。

少子化議題並不會很明顯地影響到房市的需求，或許只有中國打過來纔會。

即使臺灣目前的租金投報率那麼低，屬於世界排名的後段班，仍然會有人想買。

這就要回到臺灣高房價的罪魁禍首「低利率」。以臺北、臺中、高雄2024年的租金收益率來看，大約落在1.2%、2%和2.2%。而目前的房貸利率也大約是落在2點多，差距並沒有很大。因此，這也會讓一些投資客忽視那些微小的成本，來換取未來房價上漲的期望報酬。

總結

至少以目前來看，我覺得你可以把現在的房市想成是7月那時候高檔的臺積電（2330）。

可能有一些風吹草動或利空，就會導致股價開始修正，但這個修正並不會影響到它長多的發展。因爲臺灣的低利率環境就是房價易漲難跌的元兇，而有錢的人因爲還是有錢，所以他們會選擇去承接相對合理或相對低價、具有發展潛力區域的房屋。

好比8月的大跌，有些人恐慌害怕想趕快賣掉，而有需求的人800元的臺積電卻開始佈局，現在回過頭看，後續不是也延續長多的發展呢？

所以屆時如果房價真的修正或止跌訊號出現，然後開始反漲，那你會不會出手？如果會出手的話，需求的這個議題，我認爲是不會消失的。因爲不論是看多還是看空的人，不都是希望能夠買到屬於自己的一間房嗎？只是有些人選擇現在追高去買，有些人選擇等待拉回再買。

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