房價數據出爐，年底買還是賣

昨天統計局終於是公佈了11月份的樓市數據，可以說依據還是不太樂觀的，但是9月底的救市以來，一線城市的房價和整體的銷量確實已經有了一定的回暖，而咱們具體來看看的話，70城的數據方面，不管是從新房還是說二手房層面來說的話整體下跌趨勢是所緩解的，沒有像過往那樣一瀉千里的感覺，但是大多數的城市還是沒有逃過下跌的命運，只是一線城市會讓人稍微眼前一亮。

分城市來看，11月份一線城市新房價格環比是維持不變的，但是同比的跌幅卻達到了4.3%，而二線城市新房環比下跌0.1%，同比下跌超5.8%，三線城市則是環比下跌0.3%，同比下跌6.5%，可以看到11月份的新房價格只有一線環比沒有出現下跌，而多數的二三線價格還在下跌，所以11月份的新房價格更低了一些，多數的城市回暖的效果是不太理想的；而二手房層面來看的話，一線二手房環比是上漲0.4%，同比下跌8%，而二線城市二手房環比是下跌0.2%，同比是下跌8.4%,而三線城市更慘一些，環比下跌了0.5%，同比跌幅8.8%。

從二手層面來看呢，依然還是一線城市有藥效和反應，因爲9月底的救市政策，包括減稅降費、購房落戶等政策最大的利好其實就是就是針對一線城市了，普通的二三線現在基本享受不到太多政策紅利了，而這個時候確實不少人可以用相對低的價格買入剛需房子了，當然大家還是要從自身的情況出發，到底你是需要這套房子能自住解決需求還是說看到房價不怎麼跌了你就馬上想着去買，另外還要判斷你看中的房子區域中未來是不是有繼續提升的潛力和持續流入的人口，因爲即使是廣州這種城市，在遠郊的遠大新經過這幾年的降價後，可能均價也就1萬多，這個價格在很多人看來是很香的，但是一碰的話就一直套牢在手上了，因爲大量的人都在拋盤，買來也沒辦法很好的通勤自住，試想一下，你自己都不願意住的房子，其他人就會願意接盤去入住嗎，這個是一樣的道理。

從我個人的觀點來看，現在如果有買房需求，有特別合適的是可以考慮下手的，當然如果沒有談妥那就再多踩踩盤對比一下，現在還是賣方在糾結的時刻，買家的主動性依然是在手裡的，當然，大家也不要想着完全觸底後再去買入，因爲賣家心態如果變化了，市場情緒發生變化的時候，想要買入合適的二手也是比較困難的，而且業主在這種情緒時刻是比較容易反價的，可能經歷過上一輪樓市暴漲的人都很清楚，業主反價的成本是低於房價上漲的幅度的，那業主必然會選擇反價去賣了，而現在還有小作文說明年年後LPR會下降40個基點，當然現在LPR調整週期已經最短變成了三個月，所以LPR的下調對大家影響買入的決策不會特別明顯，即使沒有馬上享受到最低的利率，三個月的時間對大家來說也是可以接受的。

只是說如果利率後續短期又大幅度上漲的話，相信提前還貸潮勢必會席捲重來了，而樓市的企穩已經是再次定調好幾次了，後續的銷量的提升是價格上漲的必要條件，還有整體大家的收入和穩定性是否會有所回暖，因爲現在房價短時間很難說迅速暴漲，現在是要求企穩，穩的意思就是不能大跌或者大漲，而馬上就要過年了，所以如果下半個月還沒買房的話年前估計暫時不會有太多政策了，因爲一年的業績已經結束了，年前就是準備好明年的計劃了，更多的鬆綁估計也就是年後纔會陸續到來了，而現在爲什麼大家感覺樓市還沒穩呢，因爲源頭還在下降中。根據數據來看，今年前11個月咱們全國房地產開發投資9.36萬億，同比是下跌10.4%，這個幅度還是不斷降低中。

因爲從前兩年開發投資一直處於低迷狀態，沒有錢源源不斷的投入到一個行業中，那行業的萎靡也是自然而然的事情了，因爲現在土地的供求關係是供大於求的，很多人不願意積極買房了，而開發商手上的存量房賣不出去，又導致開發商不願意繼續加槓桿拿地去賣房了，也就造成了一種不太好的惡性循環，因爲過往買地建房是包賺不賠的買賣，而且是一個槓桿就能撬動整個地球的這種感覺，但是現在不一樣了，很多開發商拿的地王等到入市的時候，發生能賣的價格連成本都蓋不住，只能虧本去賣房，但是一旦降價又會造成進一步的虧損，買漲不買跌的心態還是很多購房者遵循的定律，開發商自己都不積極玩樓市遊戲了，那作爲個體的購房者肯定更加珍惜手上的現金流和購房資格了，保守和觀望瀰漫在整個市場中。

所以房企現在是等待拿地的更好的時機，地方是在降低賣地底線吸引房企來拿地，比如放鬆容積率、提高建築面積使用率等，其實都是在給開發商創造未來賣房的更優勢的條件，地價不降公攤降了，其實受傷害的只能是周邊的二手房或者同小區前期開發的樓棟業主，相當於買的越晚價格越低，反而得房的使用率更高，有的甚至一度突破130%甚至140%，可以說非常誇張了，當然現在這種新規產品也在被喊停了，因爲一旦大面積鋪開，後面要想再回到小面積產品估計就很難了。

而且現在大家也都發現，對超高層的住宅批覆也在喊停了，自從深圳豪宅出了那個事件，大家也在思考超高樓層的弊端其實還是挺多的，未來是不是會變成超高層貧民窟也說不準，因爲多數人能夠對數據分析的能力是非常有限的，誰也沒辦法完全預測市場，但是這種超高層的未來相信很多人還是可以預見的，連最頂級的消防車都沒辦法覆蓋，一旦出事難以想象。

而前11個月全國新房的銷售額是8.5萬億元，降幅達到了19.2%，今年破10萬億已經是不可能了，相當於整個行業的大蛋糕都變小了，那房企自己能分到的蛋糕就更少了，再到個人的購房者身上，必然是要倒貼進去補貼這個蛋糕了，像萬科18年喊出來的活下去，現在回看真的是經典了，多少房企因爲一味的擴張和盲目自信導致了資金暴雷，爛尾樓也就隨之不斷涌現，很多購房者的信心其實就在這一刻被消磨了；而新房待售面積也是突破了7.32億平方米，同比增長了12.1%，去庫存是有效果的，但是還沒完全逆轉局勢，因爲之前吃下去的太多了，現在短期內瘦身也沒辦法一下子減肥，而且不少城市的去化週期依然是超越警戒線的，目前還是一線和少數二線在虹吸全國其他城市的購買力入場去化。

當然，現在最緊迫的還是要穩住賣房者的心態，讓你感覺到房子不會降了，那你就不會積極賣房了，市場上的可售房源也就少了，那整體供應也就更少了，只是說業主們也都是精明的，還是會持續觀察是否有真金白銀注入市場，大家的收入是否得以提升，產業和人口能不能維持住相對昂貴的房價，如果這一切都具備，那銷量和上漲和房價的回暖也是可能的，咱們不能完全一刀切，還是要辯證的看待後續的變化了。