房企名下優質資產六七折出讓，抄底資金在進場
房企正在或主動或被動地大幅折價處置各類資產。
近日，融創位於青島的4宗地塊被擺上貨架，即將進行法拍，起拍價約爲評估價的7折。此前曾經歷兩次法拍的成都環球中心天堂洲際大飯店，第二次起拍價爲10億元，比評估價減少了6億元；世茂旗下“巨無霸”項目深港國際中心最終也以約104億元總價值被拿去抵債，而該項目評估價則超160億元……
在銷售下行、資金回籠不暢的當下，房企手中曾經頗爲優質的資產頻繁被動處置，抑或大幅折價仍難以賣出的情況並不鮮見。有業內分析指出，在市場低迷時期，大宗資產流動性不佳，較大力度的折扣才能吸引投資者。
不過，這一態勢或將得到扭轉。在9月底至今的一攬子刺激政策推出後，投資市場信心得到一定程度恢復和提振，第三季度商業地產投資總額同比增長32%。業內認爲，未來隨着房地產市場成交量逐步止跌回穩，資產價格也將企穩。
資產頻繁低價出售
近日，有市場消息稱，凱德集團意欲以18億元的價格出售位於陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積。該項目由凱德在逾5年前收購，斥資27.52億元。以此粗略計，18億的售價相當於打了65折，已是虧本出售。就該消息，凱德方面回覆第一財經稱，“18億出售上海浦發大廈消息不屬實”。不過，記者從多位市場人士處瞭解到，該項資產是有出售意願，但傳聞中的價格不準確，折價力度並未達到超3成的水平。
伴隨着房地產市場在過去幾年裡的持續下行，房企手中各類優質資產折價出讓的現象並不鮮見，無人問津的情況亦時有發生。
11月下旬，青島融創將手中位於即墨的4宗地塊的土地使用權擺上了貨架，涉及總建面約22.35萬平方米，起拍價約5.41億元，評估總價7.73億元，起拍價約爲評估價的7折。將於12月下旬拍賣。
此前10月，青島融創施柏閣酒店還進行了二次拍賣，4棟5星酒店及酒店設施設備的總起拍價近6億元，但最終流拍。今年年初，融創旗下位於成都的環球中心天堂洲際大飯店也先後兩次被拍賣，評估價超16億元，起拍價則從一拍的11.5億元降至二拍的10億元，但仍無人接盤，最終通過以物抵債的方式轉至東方雨虹。
曾被認爲“壓箱底”項目的世茂深港國際中心12宗地塊，也曾歷經兩次流拍。今年7月份，該項目被中信信託申請以二拍保留價約104億元的價格，拿來抵償債務。而評估報告顯示，該項目整體的評估價約163.05億元。
中指研究院企業研究總監劉水向記者表示，在當前市場環境下，大宗不動產資產價格明顯處於打折狀態，一般是6-7折，甚至到5折水平。
“在市場低迷時期，大宗不動產資產流動性較差，除非有較大力度的折扣才能吸引投資人。”劉水錶示，當前，較多城市房價下跌超過3成，相比而言，大宗不動產買家少、流動性較差，要達成交易價格要下跌的幅度要更大。
自2021年以來，受到房地產行業深度調整的影響，越來越多開發商面臨流動性壓力，而出售資產成爲其解決資金壓力的一項關鍵舉措。但隨着市場行情持續下行，擺上貨架的資產不斷增加，資產價格也明顯承壓。
某上市房企當前正在處置包括華東、華南、西南等地區的各類資產，公司內負責資產處置的人士向記者表示，不同業態的資產價格有所分化。“近來，辦公樓的打折更嚴重了，而諸如長租公寓等有穩定現金流的資產就比較受歡迎。”
即便是在全國大宗成交最活躍、流動性良好的上海市場，也有許多項目都在打折出售。公開信息顯示，近來位於上海市靜安區大寧板塊的一處辦公物業成交，總價約8.3億元，實爲虧本出售。而另一處位於徐彙區的裙房也以評估價的89折成交，約爲2.6億元。
戴德樑行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強表示，目前在上海市場上，各類物業打折力度均不相同，打折幅度最大的是辦公樓資產，最低可以到65折左右，但佔比不高；其中折價最小的是酒店公寓類項目，因爲這類資產近年來的現金流比較好。
抄底資金加快進場
業內有觀點認爲，資產價格下跌的趨勢仍將延續，部分資產價格下跌是逐步擠出往年巔峰時期泡沫的過程。
一位在上海從事大宗資產交易的業內人士向記者表示，市場上打8折出讓的資產只是一小部分，當前辦公市場還有下行的壓力，而上海市場供應量較大，在當前的經濟環境下，預計除了核心資產外，其它類型資產的價格可能還會下探。
上述房企內部人士則直言，從持有者角度來說，相較於資產買入價格，疊加期間的資金成本、時間成本，當前的資產價格已經基本處於超跌的狀態。
價格下行的壓力持續存在，也給大宗資產成交帶來了一定難度。盧強表示，在市場上存在打了65折資產的情況下，儘管該類資產數量不多，但也會使得8折類的資產吸引力減弱。劉水則認爲，如果大宗不動產資產價格下跌幅度較大，資產所有人出讓意願較低，不利於市場活躍。
不過，當前市場上已有不少積極信號出現。據盧強觀察，9月24日監管層釋放了支持房地產平穩健康發展的重磅新政後，10月份抄底商辦的資金明顯實質加快進場速度，“有時候兩週時間就能簽署三個項目的最終協議，這已不是個案的狀態了”。
另據仲量聯行統計，中國內地前三季度商業地產投資總額達到167億美元，同比增長3%；第三季度投資總額爲62億美元，同比增長32%。其中，截至2024年前三季度，零售物業交易額達36億美元，同比增長105%。在辦公樓市場，買家除了國內企業租戶外，中國內地吸引了更爲多元化的資本類型收購辦公樓資產。
法拍房這一涉房類資產的成交表現也正在處於上升通道中。據克而瑞抽樣調查數據，10月法拍房成交率達到29%，較上月增加6個百分點，延續了2024年下半年以來的持續上升勢頭。其中，寧波、杭州、上海、深圳、北京、重慶等城市表現較佳，法拍房成交率超過50%。
該機構指出，今年上半年，法拍房成交率基本維持在16%左右，下半年以來則持續攀升，這也在一定程度上印證着市場信心的逐步築底過程，尤其是9、10月以來法拍房成交率的大幅上行，更是說明近期中央和地方“穩市場”政策效果正在持續顯現。
“隨着9月底至今一攬子刺激政策的推出，投資市場信心得到一定程度恢復和提振，公募REITs和不動產持有型ABS再度進入機構的視野，這兩種投資產品爲商業地產領域提供了資金增量和退出渠道，能夠有力提升流動性迎來穩健的增長契機。”仲量聯行中國區投資及資本市場部負責人龐樹東認爲。
在盧強看來，目前市場處於低價開始放量成交階段，總體來說已經在一個築底階段，雖然辦公樓租金還在下跌，但現階段最低價位的辦公樓價格已經體現了遠期的租金繼續探底因素。
整體來看，劉水認爲，不動產資產價格變動主要受房地產市場影響，依賴於房地產市場的變化，如果房地產市場成交量能夠止跌回穩，資產價格也將企穩。