高雄不動產14大公協會 成立居住安全大聯盟

高雄居住安全大聯盟,是一個以「產業」爲主的平臺,由高雄在地的不動產開發公會、不動產仲介經紀業商業同業公會、代銷公會、建築師公會、不動產估價師公會、地政士公會、都市更新學會、都市更新聯盟協會、不動產經紀人職業工會、租賃住宅服務商業同業公會、不動產經紀業教育發展協會等十四大公會共同發起,跨及各個層面的建築相關產業,串起都更產業鏈。

未來只要社區住戶完成初步整合意願(五成以上),即可向「大聯盟」相關公協會提出需求,經過初步「可行性評估」後,便會交由相關單位進行後續規劃作業,以專業、透明、效率的服務平臺機制,保障消費者的權益。

發起「居住安全大聯盟」的總召集人,高雄市房仲公會理事長簡志坤錶示,都市更新與危老條例所涉及的專業領域既廣且深,從開始與有意改建的住戶第一次接觸,投入的人力、物力與各種專業資源就難以估計,往往辛苦溝通三、五年、結果卻是「行百里、半九十」,以都更而言,整合不到八成的同意比例,所有的努力可能就此白費,甭論危老改建的「100%同意」,每一個過程與門檻,都牽涉到專業障礙與人性貪婪的挑戰,「居住安全大聯盟」希望扮演好推手的角色,整合各個專業領域的公會組織,協力解決所面臨的困境。

簡志坤說明,都更或危老,涉及層面及專業領域甚廣,從房仲業者、建築師、地政士、不動產估價師、營造業者、代銷業者、住宅租賃服務業者等等,並且因爲不動產的開發,具有非常強「區域性」,所以,以在地精耕、商圈經營爲核心的房仲業者,便非常適合扮演都更或危老改建的「第一線尖兵」,可以直接與在地的民衆進行協調溝通。

等到住戶間有了初步的共識,接下來的便是專業又龐雜的建築專業了,高雄市建築師公會理長陳奎宏表示,從法規檢討、基地配置構想、建築設計理念,乃至於送件之後,進入實質審查機制,複雜的行政程序與各種專業面向的修正與調整,都是專業建築師投注心力的工作。高雄市不動產估價師公會理事長鄭清中表示,對於改建,一般民衆最在意的就是「到底能分回多少」?也就是所謂的「權益分配」問題,包括地籍整理、土地、建物登記,乃至於「更新前價值認定」,以及後續的「協議合建」或「權利變換」,這些複雜專業的程序,又是地政士與不動產估價師的工作。

此外,政府所提供的容積獎勵,在扣除原住戶分回的面積後,仍有多餘的坪數要對外銷售,以打平工程費用的支出。高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出,爲了要讓銀行融資的資金儘速回籠,包括產品坪數、總價規劃、預售計劃,都要靠代銷業的實務專業,價錢訂太高,賣不掉也不行,價錢訂低了,賣光了,卻又不夠支付持續上漲的營建費用,導致整體改建的財務計劃出了問題,那就更麻煩!各種專業的拿捏,以及市場動態的掌握,則是代銷業者責無旁貸的重要工作。

如果一切順利,取得建照,開始要正式拆房子,馬上要面臨的問題就是,這幾十戶,甚至上百戶的老鄰居們,在改建期間要住哪兒?高雄市租賃住宅服務公會理事長林培生表示,要請區域的房仲業者幫忙當然很好,但是 ,哪個區域會同時出現幾十間,甚至上百間的房屋可供租賃?

林培生指出,都更社區幾乎都是「老人、老屋」,老屋拆了就算了,但是年長者呢?一般租屋市場對於年長者租屋的態度極不友善,這些都更戶在改建期間的實際居住問題,住宅租賃服務業者又成爲整個都更或危老「產業鏈」中另一塊重要的「拼圖」。