公攤正在取消，有人歡喜有人愁

公攤這個問題又上熱搜了，其實咱們前兩年就一直在聊這個話題了，當時一直就說公攤的取消是遲早的問題，因爲這幾年樓市的下行，很多過去本不應該存在的東西都會逐步消失，就像期房銷售、買家承擔所有稅費、公攤過大等等，而公攤這個東西又是涉及到金額最大的一項，而最近多多地取消公攤的消息直接奔上熱搜了。

因爲公攤老大難的問題，很多人吐槽最多的就是得房率太低了，買個100平的房子實際只能用70多平，但是稅費、物業費等還是得按100平去交，相當於給公攤一直在消費了，而現在不少地方取消公攤已經開始落地了，還有像廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然沒有說明確取消公攤，但也通過賣地的時候放寬對贈送面積限制、優化陽臺等規則等方式提高實際得房率。

其實就在今年4月，肇慶就率先發布商品房實行按套內面積計價的通知，規定從5月1號開始，實行按住房套內面積計價宣傳銷售；然後就是12月17號，張家口發佈了政策，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。還有12月12號，衡陽市通知從明年1月1號起商品房銷售實行套內建築面積計價。而套內面積由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽臺建築面積三部分組成。當然這裡面其實就涉及到了一個關鍵問題，取消公攤面積後購房成本會降嗎？

因爲大家的目標最終其實還是希望在總價同步降低的情況下降低公攤，而不是說公攤是降低了，但是總價給大家不變，這個不是大家追求的公攤降低，從現在來看，公攤降低後大家的購房成本肯定會有所下降的，因爲現在的鬆綁政策其實還是因爲市場接受度不夠了，房子賣不出去了才逐步出臺的，相當於是希望雪中送炭的去出政策，市場只要繼續沒人買房，那肯定還得繼續出政策了，不然就變成一灘死水了。

那取消公攤後的價格肯定也是市場能接受的總價了，不可能說取消公攤了重新變相漲價，那還是會迴歸到無人問津的狀態。就像之前大家看到取消新房限價，不少人說取消了限價，開發商就會連夜漲價了，大家趕緊去抄底買入吧，但是結果卻打臉了，限價取消後更多樓盤還是順勢優惠降價出貨的，因爲去庫存迴流資金纔是現在很多開發商積極要去做的事情，就像不少民營房企拿地都十分謹慎了，因爲出貨的困難讓他們沒辦法積極去拿地，廣州今年首個民營房企綠城來拿了塊地，可以說把地方高興的很了，也可以看出來地方對於土拍的飢渴程度是多麼現實。

所以不管是說取消公攤或者是新房備案價取消也好，其實最關鍵的還是要市場的供求關係，目前從整體房價來看還沒到最低點的時刻，那購房的成本肯定還會有所降低的，因爲我們之前一直強調，一線幾個老大哥沒有出完政策之前都不算是這輪樓市的最低點，而過往很多小區公攤面積都在25%左右，如果一旦取消了價格上漲25%的話估計很多人是絕對不會買單的，所以購房成本肯定會有降低的，但是公攤取消主要作用其實不是降低房價，還是在變相的穩房價，因爲即使不降低公攤，開發商也會積極的去降價吸引客戶，達到客戶的心裡預期和底線，自己活下去纔是最重要的，至於公攤不公攤的對開發商來說其實就是賺多賺少的問題。

開發商賺少了，肯定土拍出的錢就要更少了，所以最終還是地方揹負了這部分的差額，因爲地方要讓大家組團來玩樓市的這個遊戲，土地是地方的，開發規劃是地方的，批准建設是地方的，成交稅收也是地方的，基本大頭都是地方賺到了，那地方這時候把公攤拿出來去消息，既能贏得購房者的民心，又能爲房價的穩定做出明顯的改善，可以說是一舉兩得的事情，就像廣州來說，在今年最低谷的時候甚至允許開發商拿地建設得房率超130%的房子，這已經不能說是取消公攤了，而是白送給你開發商面積了。

開發商依靠這種後發的得房優勢，在將來銷售新房的時候可以說是降維打擊過去更早拿地的那些新房項目了，打個比方來說，現在新規100平的房子給你130平的實際面積，而過去100平的房子只能獲得80平的使用面積，即便兩者總價一樣，那中間50平的使用面積差值，換做購房者，想都不用想肯定會投奔新規的懷抱了，那對購房者的吸引力會是大大增加，甚至可能造成搶房的一種火爆狀態，畢竟，過去要有130平的使用面積，你至少要買170平以上的房子纔可能實現，所以這也可以說是一種變相的背刺和降價了。

當然，廣州也開始對新規使用率剎車了，因爲如果越搞越大，那過去拍地的很多新房恐怕會更加難賣了，大家預期都是超100%的使用率了，老產品如果不大幅度降價那基本是沒啥競爭力了，所以也是有利有弊的事情，就看是想顧着眼前多賣地還是說把市場均衡的緩慢的提升起來，這對地方來說也是一種考驗了，所以未來的樓市肯定要走向更加規範和透明的時代了，包括期房、公攤這些老大難的問題，相信在行業經歷了這幾年下降和調整之後都會一個個解決的。