股市發燒 房市也瘋狂 專家：同步不同調

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

近月來股市在AI與半導體帶動下衝破2萬點大關，而近期兩檔新募集的ETF申購金額爆表、吸金上千億元，中央銀行總裁楊金龍14日首度示警，呼籲投資人要小心「羊羣效應」防範風險。

然而股市發燒，房市是否也瘋狂？房市趨勢專家 李同榮認爲股市房市雖然長線走勢會同步，但短線不一定同調，股市是經濟增長的櫥窗，經濟增長又是房市榮景的先行指標，因此，短線漲跌步調會有不同落差。

李同榮指出，經濟榮衰則是房市的先行指標，房市漲跌則往往是反應經濟榮衰之後的市場現象，經濟基本面會好，股市反應在先，房市反應在後，所以，股市房市長線雖然同步，但短線則不一定會同調。

從1990-2000年這段期間，臺灣的經濟正在轉型，1990年之前歷經開發中高成長的榮景，房市爆漲近5倍，股市甚至高漲十幾倍到12682點，隨着房市股市崩盤，1990年後歷經十年，股市與房市都雙雙處於低檔盤整，雖然1990-1996年經濟景氣略有好轉，房價雖然只有微漲，但交易量卻爆增至50萬戶的歷史新高，但隨着李登輝兩國論與中共飛彈事件，再加上1997年後亞太金融風暴影響，到2000年，股市房市都回到1990年的原點，這段期間臺灣資訊代工業受政策鼓勵蓬勃發展，取代了房地產的火車頭工業地位。

2000年總統大選，政黨第一次輪替，陳水扁上任面對經濟負成長與金融溢放比過高的風險，斷然採取增值稅減半政策，拉房產救金融，以致房地產拉出長達十幾年的多頭，2000-2014年股市由4738點漲到9397點，漲幅幾乎一倍，但房市受2001年陳水扁增值稅減半與2009年馬英久遺贈稅降五倍的政策激勵，臺北房價漲了近三倍，中南部漲一倍，平均漲幅兩倍，顯然這段期間投資房市獲利勝過股市。

2014年到2023年，因中美商戰臺商製造業迴流，臺積電大舉投資擴廠，臺灣經濟表現優於預期，股市由9307回升到17939點，漲幅幾乎一倍。但同期臺北市房價漲幅卻只有12%，從低點算起漲幅約39%，中南部包括二線城市漲幅幾近一倍，全臺平均漲幅達71%，顯示這十年來股市投資稍勝房市一籌。

李同榮最後指出，2024 Q1至今，股市因反映Al產業的前瞻性與半導體業後勁衝破2萬點，股市表現雖強勁，但漲幅過度集中，也是市場一大隱憂，未來可能會有大幅波動。同樣的，目前房市表現也因股市發燒遊資增多，以及新青安貸款專案餘威猶存，剛需購屋信心大增，買氣受刺激而促使交易量大增，房價是否會與股市同步持續上漲，端看區域表現，如同股市一樣，個股集中在「護國神山」外溢效應，房巿榮景也是集中在「科學園區」的外溢效應，未來半年房市交易量會因經濟表現較佳而交易量能活絡，但房價表現區域強弱分明，部分地區仍然面臨房價調整壓力，明星地區房價也會因超漲過多而出現價格鬆動，加上下半年變數增多，包括經濟增長趨緩、兩岸關係持續惡化而掀起經貿大戰，部分地區房價鬆動在所難免，房市表現偏空，惟因剛需支撐房市跌幅也會很小。預測全年房市將在呈現「量增價穩」「以盤代跌」格局。