股市虧錢的人，轉頭開始在西雙版納買房收租

儘管近兩年樓市低迷，但西雙版納卻“逆市增長”。

2023年1-10月，西雙版納商品房銷售面積增長了50.9%，銷售額增長近70%，銷售面積、銷售額增速均位居雲南省首位。

其中，有80%都是來自西雙版納州外的異地購房，還有數據稱，近三成來自東北。更有意思的新現象是，不少交易是在直播間達成的。

不難理解，直播短視頻深入房產行業後，最先改變的是樓盤信息的展示方式和諮詢互動，這解決了異地買房的看房成本和信息差。

本期顯微故事找到了這羣在西雙版納購房的人，他們之中：

有的人已在大連擁有兩套房產，但嚮往“溫暖的冬天”是他們的生活習慣，考察多個南方城市後，最終選擇了西雙版納；還有人出於對主播多年關注的信任，在主播去西雙版納發展後，跟着一起了解了西雙版納樓市，最終被吸引，當成自己的旅居養老地；

還有人在股市栽了跟頭，更理性分析了西雙版納房價和租金情況，發現不僅可以旅居康養，還能順便投資收租，且收益率已經超過絕大部分固收。

但我們依然好奇，爲什麼西雙版納能“逆市增長”？直播又怎麼能讓人花幾十萬在異地買房？房子爲什麼還能“投資”？

以下是關於他們的真實故事：

文 | 萬芳

編輯 | 卓然

從去年下半年開始，家住大連的劉女士開始很少聽到親戚好友討論三亞，而是討論去西雙版納、廣西北海買房。

“以往我們都喜歡去三亞，但這幾年三亞房價一直漲，6、7萬太貴了，再加上限購，我們就開始關注珠海、北海、昆明、版納這些城市。”劉女士說，尤其是知道西雙版納氣候條件和三亞相似，門檻又低，她也動了去西雙版納看看的心思。

劉女士不是個案。西雙版納住建局最新數據顯示，2023年1月至10月，該地商品房銷售面積168.34萬平方米，同比增長50.9%；銷售金額高達125.83億元，同比增長69.4%。

無論是銷售面積還是銷售金額，西雙版納的增速均位居雲南省第一位。

並且，西雙版納大部分房產都是外地人購買，比例超過80%。還有數據稱，近三成是東北人。

不得不說，西雙版納的“逆市增長”和東北人候鳥式遷徙習慣有着不小關係。

“東北人到南方主要是爲了貓冬，西雙版納四季如春，溫度適宜，非常適合，所以承接了不少過去三亞的購房需求。”快手理想家西雙版納合作房產機構負責人姜小白介紹。

圖 | 冬季的版納依舊一片綠意

“東北的冬天實在太冷，最近大連還在降溫，冷得厲害，大家都希望這時候能去個溫暖的地方貓個冬。”

林先生的老家在大連，自己常年在青島工作，大連的冬天比青島平均溫度低4-5度，這樣的溫差都讓林先生每次過年回老家都有心理壓力。

“每次回大連都覺得冷得不行，更不要說瀋陽、哈爾濱比大連還低上7-8度，根本不敢想”。

當時，三亞房價一路走高後，林先生有不少朋友把目光放在了北海、珠海，甚至宜春等地，但林先生對比發現，“珠海靠近澳門，近幾年以大灣區概念吸引不少投資客涌入，價格偏高，北海和宜春的商業條件一般，城市發展不確定。”

經常刷快手的林先生看到了老鄉@大連李校長 介紹西雙版納，被吸引了。

西雙版納不僅有四季如春的氣候，森林覆蓋率超過80%的健康環境，購房門檻也低。

圖 | 雲霧繚繞的西雙版納山峰

“版納現在房價大概六七千，七八千，三亞的房價是3萬左右，後者首付就需要五六十萬，而這在版納已經可以全款買一套兩居室。”林先生稱。

過去，林先生晚上沒事就看電視或者打麻將，現在周圍的朋友經常刷快手，他也養成了刷快手看李校長直播的習慣，瞭解房產市場變化，他感覺更有營養。

林先生跟着李校長去西雙版納旅遊看房後，不僅被舒服的氣候吸引，還發現大街上“東北菜館到處都是，能吃到正宗的傣味東北燒烤，甚至感覺小區一半都是東北人。難怪網上有人調侃版納已成東北第五省。”

“以前飯桌上喝酒，大家愛提自己在三亞有套房，過年全家人去三亞”，林先生說，“現在說在版納有房，過年過節全家去版納，也是一件喜事兒，是有點優越感的。”

和林先生一樣，劉女士也是在李校長直播間買的房子。“我在大連買房後，依然經常看李校長直播，希望從他那裡隨時獲得房產方面的信息，過去，買房還是一種大家習慣的投資”。

劉女士認爲跨城購房是一個決策成本非常高的事情，“不然早就在三亞買了，之前想了解外地房子和環境比較麻煩，現在看直播或者短視頻，邊看邊聊，相當於人在那裡了一樣。”

林先生和劉女士均認爲，直播幫他們解決了跨城買房前期決策的大量難題，因爲直播短視頻的展示形式和實時互動，縮小了跨城購房信息差，前期看房的成本基本爲零。

快手理想家全國運營管理負責人劉濤曾介紹，“過去的跨城購房，用戶異地找房困難、輾轉多城看房流程繁瑣，經紀人異地簽約面臨飛單糾紛，開發商獲客也困難。”

“直播賣房出現前，房源信息就是靠一小部分圈內的人去傳播，影響力太小。而且購房者也很難相信。”姜小白說。

“但現在快手上有很多房產主播，通過短視頻和直播能夠更加直觀地展示房源和周邊環境設施，有購房意向的人無需實地考察，也能提前全面瞭解情況，以便做出判斷。”

以版納爲例，版納主要承接的是康養、旅居需求，尤其爲養老做準備的人不佔少數。

過去，姜小白在線下承接過一些老年客戶，但由於老年客戶本身溝通成本較高，加上子女忙於工作或者不在身邊，想要看房買房屬實不易。但現在，他們會和子女一起通過快手房產主播瞭解版納房子的情況，減少了信息差。

也不難理解，爲什麼直播短視頻深入房產銷售行業後，會出現跨城聯賣形式，進而自然帶動了跨城異地購房。

圖 | 西雙版納樓盤的看房現場

近期，快手理想家公佈的全國購房季數據也顯示，2023年下半年，快手平臺整體跨城成交房產量佔比20%左右，西雙版納跨城成交房產量佔比超過六成。

“許多客戶直播上看好房後，直接下定金”，姜小白稱，“在版納售樓處現場，不少客戶都是視頻簽約。”快手理想家房產主播@大連李校長也表示他的許多客戶，都是線上訂了一套，來現場又追加一套。

李校長介紹，全國購房季期間，一對62歲一直看他直播的大連退休夫妻，看到大連版納跨城聯賣看房團活動後，就跟着到了版納，原本是打算旅遊，但體驗5天民風民俗後，對環境和服務非常心動，回去便線上交了定金房款；

還有一對60歲的哈爾濱退休夫妻，看了他直播，正好熱銷樓盤稀缺戶型臨時放出一批房子，前後共20多天完成跨城成交。

除了環境氣候適宜、購房門檻低，不少人在版納買房還發現，它不僅能旅居康養，還能順便靠租金“投資”。

“如果是分期買房，版納月供在2000元左右，平均月租金在2500元以上，12月開始到次年3月會更高，兩三居室可以租到6000-8000元，平均下來，租金基本上可以覆蓋月供。”姜小白表示。

李校長也給客戶算一筆賬，“版納以7500元爲均價來計算，購置一套兩居室的房子大約需要50萬，首付8-10萬塊錢，每月還貸1900元左右，不會有資金壓力。”

“西雙版納發展”公佈的數據顯示，2023年，西雙版納的平均月租金2601元，同比漲幅20%左右。

這意味着，如果分期買房，付完首付後，基本不用考慮還貸問題，甚至還有盈餘。

“我是全款買的，儘管版納的租房市場淡旺季比較嚴重，但總體算下來，租金回報率大概最低5%，好的時候，大概能達到7%、8%。”

去年12月，劉女士在李校長直播間看房諮詢後，下了定金，隨後去到西雙版納30多萬全款買下一套房。

租金回報率，是指年租房獲得的租金收入和購房成本的比值，是判定房產是否值得投資的重要指標。國際標準認爲，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買出租的，租金回報率在3%以下的城市，則不適合。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年國內重點50城租金回報率上升0.01個百分點至1.95%。分等級城市來看，由於分母的房價回調，2023年一線城市租金回報率爲1.8%，同比回落0.06%；二線城市租金回報率爲1.89%，同比上升0.02 %；三四線城市租金回報率爲2.42%，同比上升0.13 %，超過了一二線城市。

國內租金回報率自2020年起已經連續下滑3年，2023年止降微升，意味着依靠租房獲取收益的可行性有所改善，但改善幅度甚微，整體租金回報率仍處於偏低水平。

不過，像版納這樣“三四線城市+旅居康養”城市的租金回報率卻在其中相對突出。再加上現在投資環境不如人意，普通人投資心理走向保守後，許多人做出了像劉女士一樣的反向購房投資選擇。

“投資，誰都想多賺錢，我也比較喜歡冒險做一些高投資高收益投資，但這兩年真的確實沒少踩坑，尤其是買金融理財。”劉女士認爲，“大家都說雞蛋不能放在一個籃子裡，現在大額存款利率不到2%，大家也不敢把錢拿去炒股，5%，算是不錯的選擇。”

李校長的不少客戶都抱有和劉女士類似的心態。“進，可以有投資收益，實在不行，退，也能給自己給老人旅居養老。”

“我也不炒股了，其他理財我也不投了，就買房子，出租完事兒。即使將來沒有什麼投資的價值，過去住也行。”林先生在大連有兩套房，也是基於資產保值增值的心理在版納買的房。

“投資不一定有回報，但花50萬買套房子就收租金，有回報，最後還有一套房子在這裡，躺平，不用擔心股市、投資波動。”

林先生去版納考察房產市場後發現，“過年這幾個月，月租金可以漲到1萬，租金少的時候，一個月一千六七百，不多。但就算一年收2萬的租金，也比50萬放在銀行利息多，現在利率2個點都不到，一般低風險的貨基、債基也是3個點上下。”

圖 | 西雙版納一年一度潑水節也吸引許多外地遊客前來旅遊和考察房產

李校長在一線城市的客戶和他算了一筆賬，“北上廣深核心區域一套價值1000萬的房子，如果置換成版納20套房，按照平均月租金2601元計算，每月租金收益5萬左右。”

不過，龍江地產專家陶漢也強調過購房風險，“以旅遊、康養爲核心價值的房產價格波動遠大於普通住宅。普通人首先是滿足個人需求，如果有養老或者短期度假需求，就規劃好旅居房產的利用率，例如當地託管公司，同時也不要希望房價能有翻番的增值，要理性看待這個問題。”

“最好是有至少150萬的資產，或者原住地有房產，才能上版納買房。”李校長也建議，“我對自己的客戶都會直接坦白，西雙版納的投資屬性只適合手裡有閒錢的人，它的保值可能會比銀行大額存款好一點，但變現的週期會比較慢，如果不是改善型剛需的客戶是可以考慮。”

對此，劉女士還是比較樂觀，“儘管大家對三四線城市未來的樓市看法保守，但如果是三百萬的房子，還要考慮考慮會不會貶值和賣不出去，30多萬房子，再跌，還能跌到哪裡去？”

最近一兩年，越來越多普通人在投資環境和投資心理轉變後，越來越注重保留現金、保留本金，即使收益率低也比賠了好。

也因此，這些比大額定期存款，中低風險的貨基、債基收益率稍微高一些，也看似相對穩定的收租，又成了一部分人的選擇。

再加上，直播賣房的方式提高了異地購房的便利度，降低了看房成本，也就加倍促進了異地購房的交易。

正如林先生在採訪中提到，直播出現前，不能遠程瞭解西雙版納的情況，手裡有點閒錢，又不想投到股市，其實沒有更好的選擇。

和很多對房產市場悲觀的人觀點不同，林先生認爲版納房產說不定還有升值空間。

“版納環境確實適合康養，我研究過養老項目，隨着人口老齡化逐漸明顯，這個市場空間很大，不是所有城市都能和版納一樣，現在房價跌到一定程度了，過幾年就不知道是不是這個價錢了。”

隨着人口老齡化的趨勢不斷加劇，越來越多人開始關注養老問題。據統計，1961年至1973年間，全國人口出生數量達到歷史最高峰，這12年間每年約有3000萬人出生。如今，這些人正逐漸步入老年階段，開始考慮退休後的生活安排。

“買在我樓上的是長春的退休老兩口，手裡有點積蓄，每個月有退休金，然後買了58平的小房，沒事倆人還出去旅遊，挺好。穩定的生活大家都挺嚮往。”

不過林先生也強調，“我是這麼認爲的，不代表所有人。”