觀點直擊｜萬科：“一攬子方案”不是簡單做“減法”
觀點網 8月30日，萬科發佈2024年半年度報告，上半年集團營業收入1427.8億元，同比下降28.9%；歸屬於上市公司股東的淨利潤爲虧損98.5億元，同比下降199.8%。基本每股虧損0.83元，同比下降198.6%。
在7月上旬萬科就給市場打過一支預防針，預計上半年歸母淨利潤爲虧損在70億元至90億元之間。
另一方面，萬科在上半年依然取得一系列進展，業務重整和化解風險的“一攬子方案”得到實施。
住宅低谷
近期房地產市場利好政策頻出，鬱亮也一如既往在業績會上談到對房地產市場的看法，他表示，新房的供給量仍然相對不足，供求關係改善爲市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。
就萬科自身而言，上半年實現銷售面積939.5萬平方米，同比下降27.6%，銷售金額1273.3億元，同比下降37.6%。
上半年開發業務結算收入1116.8億元，同比下降34.6%；結算面積879.4萬平方米，同比下降29.2%；開發業務的結算毛利率6.8%，同比下降13.5個百分點。
結合市場情況、結算毛利大幅下降，以及大宗交易等過程中多項目出現虧損，萬科中期對部分項目計提存貨跌價準備21億元（含非並表項目計提1.7億元）。此外，針對部分應收款項計提信用減值損失21億元。
首席財務官韓慧華對此表示，公司今年結算的項目裡有一批是2021年雙集中期間拿的項目，高地價加上產品定位不適應需求變化，銷售期遇到市場下行，因此整體對利潤率的影響就會比較大。
2022年後主動投的52個項目，平均開盤週期爲5.7個月，較之前縮短4.1個月，現金流回正週期12個月左右，銷售毛利率平均在18%左右。到今年年底，這批貨值預計將去化80%。總體表現符合預期。韓慧華認爲，隨着這部分“熱水”逐漸結算，會對業績起到一定補充作用。
值得一提的是，報告期內萬科回款率突破100%，意味着其銷售回款不僅涵蓋收回的應收賬款，也進入順利盈利階段。儘管從半年度來看，經營活動(使用)/產生的現金流量淨額爲-51.76億元，但二季度經營性淨現金流已由負轉正。
在支出端，隨着交付高峰過去，經營端的新增支付壓力已下降。除工程款外，萬科其他方面的支出也隨着規模下降而相應減少。上半年購買商品、接受勞務支付的現金694.46億元，同比減少36.98%。
拿地方面，上半年累計獲取新項目3個，總地價10.2億元，權益地價總額僅7.8億元。
聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海也談到了萬科如今的“持家之道”，表示在成本提效方面“有更多的事情要自己動手做了”。
第一是要求採購人員直達產地掌握第一手信息，而不是坐在辦公室裡聽供應商報告。第二是住宅售價15000元和以下的，樣板間不能委託軟裝公司，”現在自己動手也是可以豐衣足食”；
第三是加強項目全週期全維度現金流精算。
一攬子方案
此前6月5日，萬科6億美元4.20%中期票據全數到期償付，至此，萬科蹚過了今年到期境外債關口。
截至上半年末，萬科有息負債合計3,312.7億元，佔總資產的比例爲23.3%。有息負債以中長期負債爲主。有息負債中，一年內到期的有息負債1,019.5億元，佔比爲30.8%；一年以上有息負債2,293.2億元，佔比爲69.2%。截至報告期末，持有貨幣資金924億元。
截至中報披露之日，本年度萬科已完成73億元的境內公開債券和摺合約104億元的境外公開債券的償付，年內尚有9月到期的20億元境內公開債券待兌付，也就是最新市場消息中，萬科“具備足夠現金兌付”的那筆債。
但到了明年，萬科將迎來密集的債務償還期，累計債券到期規模爲215.9億元，涉及9只債券，其中上半年一季度、下半年8—12月均將有多隻債券集中到期。
另外，萬科明年5月還有一筆發行金額爲4.23億美元債到期，這筆美元債票面利率爲3.15%。綜上，萬科明年將有超過246億元的到期債務需要償還。
關於萬科集團全面化解潛在風險的“一攬子方案”，董秘朱旭在業績會上表示，上述計劃已取得積極進展。截至7月底，合併報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初淨下降172億元，資產交易實現204億元（含印力的資產交易及REIT發行）。
其中，大宗交易是套取現金最爲直接的手段之一。首席運營官劉肖表示，萬科去年大宗交易總額174億元，今年1到7月份已完成204億元，大概31個項目，進一步上了一個臺階。未來4個月，大宗交易工作將按照既定路線繼續前行，當前有19個項目在談判過程中。
他表示，萬科在大宗交易上逐步形成兩方面優勢。
其一是大宗交易的主陣地或主戰場基本初步形成，也符合行業未來發展模式的退出渠道。
第二是逐漸歸納成4類投資者，建立鏈接和合作，包括境內外金融機構類投資者，、本地國企、各地產業投資者、資產配置的個人投資者。
兜售資產或許並非治本之策，萬科也強調，“一攬子方案”不是簡單做“減法”，還包括髮展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模塊研發創新，提升開發業務競爭力；確保投資兌現水平；實現長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質量增長，競爭力行業領先等。