觀光、奧運題材帶動　東京一線商圈店面夯

▲過去多以學生爲主要消費族羣的澀谷，預計在2023年之前，將陸續新增逾80萬坪的辦公室與零售空間，預估將可提升當地消費年齡層與購買力。圖爲澀谷街景。（圖／第一太平戴維斯提供）記者葉佳華／臺北報導

日本政府致力於觀光產業發展，加上迎接2020年東京奧運題材，除了帶動大型民間企業投入開發之外，熱門商圈的零售店面也一店難求。

根據第一太平戴維斯指出，東京都心五區的一線商圈的平均零售店面投報率約3～4%，相較於臺北西門町、東區平均投報率約2～2.5%高出許多，使得日本一線商圈店面案件很少釋出，即使有物件釋出也通常立刻會被在地投資人買走，外國人投資的機會極小。

根據《世界旅遊經濟趨勢報告》指出，2018年全球經濟仍穩定發展，觀光業也維持成長步伐，預計全球旅遊總人次爲126.71億，成長率達6.7%；全球旅遊總收入將達到5兆5696億美元，成長5.9%，其中主要的成長動能將落在東亞地區。

據日本觀光局統計，2015全年旅日觀光人次爲1973萬7409人，觀光收益爲2.5兆日圓；2016全年旅日觀光人次爲2403萬9700人，觀光收益達3.1兆日圓；截至2017年11月統計，旅日觀光人次已超過2016年全年水準，來到2616萬9400人，觀光收益再攀升至3.4兆日圓。

而第一太平戴維斯也針對日本零售市場進行研究，報告中指出，受惠於觀光產業蓬勃發展，銀座、表參道、原宿等地區的精華觀光商圈，每坪月租金水準皆超過14萬日圓（約新臺幣3.65萬），吸引許多海外資金關注，據統計，外資投資佔比在過去5年間已從17%成長至31%。第一太平戴維斯總經理邱奕平表示，雖然東京都心精華區零售店面的租金一向不便宜，但受惠於低利政策與匯率續創新低，加上日本政府致力於觀光產業發展與2020年的奧運題材，零售店面仍受到許多臺灣投資人青睞。

邱奕平指出，以目前銷售中的銀座4層樓透天零售店鋪爲例，周遭精品店林立，有Chanel、Burberry、Bottega Veneta等一線精品品牌，建物總面積約56.7坪，總售價12億日幣，預估年租金4800萬日幣，投報率約4%。相較於臺北西門町與東區一線商圈平均2～2.5%高出許多，致使日本的一線商圈店面一店難求。

該份報告也觀察，東京奧運題材帶動大型民間投入開發，例如，東京車站周邊就有三井不動產及三菱地所等大型建設公司的開發案；而過去多以學生爲主要消費族羣的澀谷，也有多處規模媲美六本木之丘的都市再開發，預計在2023年之前，澀谷將陸續新增逾80萬坪的辦公室與零售空間，預估將可提升當地消費年齡層與購買力。邱奕平指出，東京奧運題材是這一波吸引投資者的主要議題，而賽事結束後經濟效益是否能延續，對於即將舉行奧運的東京來說，比較不需要擔憂，一方面是因爲東京原本就有整體再開發規劃，像是地鐵線路最複雜的澀谷車站改造計劃，預計在2019年起陸續完工。

另外，日本觀光業被政府及民間視爲重點產業之一，去（2017）年旅日觀光人數與觀光收益已在第3季就超越2016年水準，全年上看2700萬人次、觀光產值預計可達3.5兆日圓。邱奕平認爲，不僅帶動就業機會與消費投資，也讓日本不動產投資具備穩定性與吸引力，使房市有續旺成長動力。