官宣！支持房地產稅收“三支箭”，北上廣深購房人更受益

備受關注的財政支持房地產稅收新政公佈，旨在促進房地產市場止跌回穩。

11月13日，財政部 稅務總局 住建部公佈了兩則文件，分別是《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（下稱稅收公告）、《關於降低土地增值稅預徵率下限的公告》（下稱增值稅公告），推出了三項支持房地產發展稅收政策，簡言之分別是擴大契稅優惠政策力度，擴大個人銷售住房免徵增值稅優惠政策範圍，從而支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預徵率下限，以緩解房地產企業財務困難。支持房地產稅收新政旨在促進房地產市場平穩健康發展。

上海財經大學公共政策與治理研究院副院長田志偉告訴第一財經，上述新政對於減輕購房人的壓力，增加老百姓用於消費的資金具有重要意義，不僅可以活躍房地產市場，還可以起到促進消費的作用。

新政一：契稅優惠力度加大

買房需要繳納契稅，按照契稅法契稅標準稅率是3%~5%，各省份據此確定本省份購房具體稅率，多爲3%。

但2016年國家出臺了契稅優惠稅率，對個人購買家庭前兩套住房，只要面積在90平米及之下，減按1%徵收契稅。而首套房面積超過90平米，減按1.5%稅率徵收契稅，而二套房面積超90平米，減按2%稅率徵收契稅。值得注意的是，二套房契稅優惠政策，北京、上海、廣州、深圳老百姓不能享受。

此次《稅收公告》並沒有在稅率上做出調整，而是通過上調適用上述優惠政策的面積（140平米），以及允許北上廣深享受二套房契稅優惠政策，來擴大契稅優惠政策力度。

《稅收公告》明確，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，並明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策，即調整後，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

而超過140平米的首套房，契稅稅率減按1.5%徵收，二套房則減按2%徵收。

上述契稅優惠新政在今年12月1日實施，值得注意的是，爲了讓更多人享受政策紅利，對於12月1日之前買房了但沒有辦理房產證繳納契稅的人，符合規定也可以享受。

新政二：取消普通和非普通住宅標準擴大優惠政策力度

目前中國相關稅收優惠政策，會區分普通住宅和非普通住宅，一些地方有相應標準。比如根據2016年財政部、稅務總局相關規定，針對北京、上海、廣州和深圳四地，對於個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。此後這一免稅政策年限一度提高至5年，但近期上海等地又將其調整爲2年。

不難發現，普通住房享受的增值稅優惠政策力度更大，只要對個人持有兩年及以上住房銷售，就可以享受免徵增值稅優惠政策。但如果屬於非普通住房，依然需要繳納房屋增值部分5%稅款，這對於房價較高的北上廣深來說，依然是一筆不小的費用。

此次《稅收公告》明確了取消普通住宅和非普通住宅標準後相關土地增值稅、增值稅政策。

在增值稅方面，明確北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

不難發現，新政一和新政二對北上廣深四個城市尤爲利好。這項新政也在12月1日起執行，爲了讓更多人享受政策紅利，12月1日前個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合規定也能享受。

此前在土地增值稅優惠方面，也區分爲普通住宅和非普通住宅。比如納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可以免徵土地增值稅。但如果建造的是非普通住宅，沒辦法享受這一免徵土地增值稅優惠政策。

上述《稅收公告》明確，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免徵土地增值稅。此舉保持房地產企業稅負穩定。

新政三：下調土地增值稅預徵率0.5個百分點

房地產企業拿地開發增值需要繳納土地增值稅，根據增值額適用30%~60%四級超額累進稅率。爲了確保這一稅款及時均衡入庫，且與中國房地產開發模式相適應，目前土地增值稅實行預徵制度，其中在土地增值稅預徵率方面，東部地區爲2%，中部和東北地區爲1.5%，西部地區爲1%。

目前房企資金緊張，爲了減輕資金壓力，緩解房地產企業財務困難，稅務總局發佈上述《增值稅公告》，將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點，即東部地區省份預徵率下限爲1.5%，中部和東北地區省份預徵率下限爲1%，西部地區省份預徵率下限爲0.5%。當然，這只是下限，各地可以結合本地區情況對實際執行的預徵率進行調整。

稅務總局相關負責人表示，爲確保納稅人及時享受上述稅收優惠政策紅利，稅務部門將會同有關部門採取一系列措施，持續優化納稅服務，提升納稅人的滿意度和獲得感。

田志偉表示，爲了確保財政花出的每一筆資金能夠帶來房地產交易增量，建議可以進一步優化房屋置換稅收政策，比如出售二手房之後在一年內重新購買房子的納稅人，可以按照新重新購買房屋的價值和出售房屋的價值之比，來退還出售房屋時所交的稅費。若重新購買的房屋價值超過了原有的住房，則全額退還其個人所得稅，增值稅和契稅。另外，建議配套一些房屋裝修的財稅優惠政策，裝修消費是消費的大頭，對於鼓勵經濟增長，促進家電行業的發展也具有重要意義。

近日財政部部長藍佛安在談及明年財政政策時，表示將加大力度支持大規模設備更新，擴大消費品以舊換新的品種和規模。