國內外利空接連來襲 商業不動產仍逆襲

信義全球資產顧問發展部經理林建勳。（信義房屋提供）

面對本土疫情、政府信用管制升息、俄烏戰爭、股災等國內外利空接連來襲下，商用不動產仍逆勢交出不錯的成績！7月上市櫃法人商用不動產總交易金額達到437億元，交易規模創下今年爲止單月新高，較次高月份三月的231億高出了206億，同時也寫下2007年統計資料以來，單月交易規模次高的紀錄，僅次於2011年9月的475億。

細看今年1-7月大型交易統計，第1季除2月受過年影響僅13億，1月、3月則皆有200億以上水準；但4月起在央行連續政策管制壓力、加上國內疫情嚴重，市場觀望氣息濃厚，其中4月交易規模較3月縮減約100億，到5月交易更只剩44億，連2月交易規模大幅減少，市場出現急凍。不過，6月數字來到159億出現反彈，7月份更是達到今年最高的437億，連2月規模上升呈現止凍反彈。雖7月份的交易中有187億是來自於桃園航空城計劃優先產業專用區的工業土地交易，但即使扣除航空城這批交易，7月份其餘商用不動產交易仍有250億，在今年曆月交易規模中仍是最高。

若從交易產品比重來看，今年1-7月工業地產類產品的交易達564億，佔總交易規模46％，其次爲辦公的319億、廠辦的194億，辦公加廠辦交易規模合計佔總交易規模42％。至於今年1-7月商用市場的主要買方類型，科技生技業合計216億、傳產業合計184億、零售服務與運輸業合計271億；7月份的437億中，科技運輸產業即佔總交易量3成。

從上述買方以及交易產品的結構觀察，顯見於後疫情時代，企業因應外部環境重新調整事業佈局，加大對電商物流、雲端智能等領域的投資力道，產業升級持續有興建或擴大廠房需求，進而推動國內商用不動產交易。

尤其是近年臺灣企業在國際供應鏈中角色已是舉足輕重，有別以往的傳統制造業，有更多是屬於高精密、高技術、高附加價值的產業，這些企業自中美貿易戰以來回臺投資，除帶來資金動能外，爲爭取更多國際訂單，營運上自然對於生產製造或總部營運所需要的工業地產及辦公廠辦產品有迫切的需求，加上目前辦公大樓都面臨汰舊換新，這應該也是這波商用不動產能快速止跌反彈的主要支撐要素。

第3季即將結束，時序將進入商用不動產傳統旺季的第4季，衡量下半年發展走勢，雖然仍需面對通膨與升息拉扯下的國際經濟股市動盪、兩岸情勢緊張、國內疫情再升起等考驗，但商用不動產在產業強勁的實質需求以及資金動能下，反彈升溫速度與力道應會較住宅市場更明顯，但希望都能力拚第3季利空出盡。生技、科技、物流產業對商辦、工業地產需求將持續延伸至下半年，仍以自用置產需求爲主，各縣市精華地段產品只要有釋出都有望持續推進市場動能。